房訊網訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
當天下午進行的第二場領袖圓桌討論環節，以"資管新時代--資產運營與資產管理之道"為主題。北京萬科資產去化中心總經理秦江受邀參與討論環節，對商辦建筑資產管理的難點痛點進行分析，并分享了解決問題的建議。
秦江認為，資產管理貫穿商辦建筑開發、建設和運營全周期，在開發階段要清楚的認識到地段和定位，確定做什么樣的產品；在建設階段更多的接觸到自有客戶，可以進行定制開發；在運營階段要把運營做好，把它的租金NOI做上去，便于將來的退出管理。
以下是秦江在領袖圓桌討論環節發言實錄：
秦江：感謝大會。我來自北京萬科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產去化中心。大家印象當中萬科是一直在做住宅+物業的生意，是一個傳統的住宅開發商。但其實這幾年我們已經比較快的調整到資產+服務的路上，我們可以看到在北京的項目，現在基本上開發業務以及持有的城市更新業務的項目已經有20多個，已經比開發的住宅項目要多了，我們在售的商辦物業也已經到100多萬平了。
我們是一個資產的制造方，在座的有行業內很多相關的產業運營和相關服務的，我理解我們更多是純正的開發商，對開發商來講就是制造優質資產，然后我們用高周轉是我們一直追求的，無論是更高的周轉還是不那么高的周轉，但一定是要周轉起來的。對于我們來講，資產我們制造、運營，但是最終我們會把它去化掉。所以這就是我這個部門的使命。
我開玩笑說，北京最優質的或者最成功的商業綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業，現在已經成功轉型為文旅地產。我們制造任何一個項目，我想十年以后、二十年以后，都會根據這個城市不同的功能的定位和變化，會發生定位的改變。當然這扯得比較遠。我昨天晚上跟一個朋友說，他問我北京有一個地方是當年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區之外去，這對北京某一代人可能是文革時期的記憶，像這樣的應該在未來發揮什么樣的功能。
站在開發商的角度來講，或者在開發企業做了十幾年的人，今天來看商辦資產的運營，我想談點自己的觀點，當然這個觀點僅代表個人，不代表我司的觀點。
我感覺在做商辦業務的開發邏輯，我大概感覺是三個矛盾，從開發商角度來講，第一個矛盾是定位和運營的矛盾，我們經常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產，一個地買回來，兩年光財務成本就非常高。對功能定位、對產業有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報批方案，這個時間成本很高。如何能快速的把你的項目能建成出來，這是要解決的第一個問題。
第二個問題，產品和成本，我們去做住宅項目的時候，相對的產品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產品有什么樣的產品標準，做改善產品有什么標準，做豪宅有什么樣的標準。但是我們做公建產品的時候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經常定位就是能往多好了做就往多好做，設計師也一樣，我們找國外的團隊，做了很好的設計，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實現的話，會發現一點一點往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內標準也是能減就減掉了，無法清楚認知我們客戶的需求所導致的問題。
第三個矛盾是重資產和NOI的矛盾，商辦物業是重資產生意，但是目前我們的租金回報、運營能力所帶來的NOI的回報率能做到5%就不錯了。怎么能滿足投資人的需求？我們實際上輕資產這個生意不太可長久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個別墅，兩千多萬，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對，這就是你跟你家小保姆之間的區別，你們家小保姆是輕資產，雖然她在使用這個，但是你是業主，你是一個重資產的持有者，雖然她住的時間比你長，但這個資產的升值以及未來的價值主要是你的。我們作為重資產的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻一點個人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現在的資產分成三個階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設階段，以及到建設完成以后的運營階段，第一點是先做第一，在你方案階段的時候要清楚的認識到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產品，這時候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰。這個階段我們一方面是靠經驗，一方面是靠我們的專業能力，快速的去把方案落實下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設，這也開始進入到退出的階段，所以資產去化其實不是說一定要建成了才開始去化，我們在拿地之后，無論是通過股權方式還是合作方的引進，還是跟機構的合作，在這個階段都可以實現我們的去化過程。
第二階段是建設階段，建設階段我們有時候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發階段，項目還沒有完成，很多機電設備，包括一些對于荷載的要求，可以在這個時候加入進來，這個階段我們叫做定制開發也好，預售階段。
第三階段是建成以后的運營期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內容，就是我們把一個資產運營好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設的設計前期的時候，可能是追求一個現金流的快速回籠，能夠把重資產變輕一點，中間在建設過程當中找到客戶，找到客戶為運營奠定基礎。第三階段是當運營完成以后，通過服務能提升資產價值。這三個階段如果能做好，是可以把我們前面三個矛盾做一些消解的。謝謝。
來源：房訊網