縱觀2019年全年，深圳市寫字樓市場整體表現疲軟。寫字樓供應面積及存量面積均達到高值，供需失衡狀態加劇。甲級寫字樓需求呈衰退態勢，雖然租金水平已快速調整以應對消極的市場形勢，但空置率上升到歷史最高水平。在疫情之下，受健康隱患及復工延期等不利因素疊加影響，短期內深圳寫字樓市場面臨考驗。
2019年寫字樓市場回顧
宏觀分析
受國內宏觀環境變化及中美貿易戰影響，2019年深圳市寫字樓市場整體表現消極。2019年全年，深圳市寫字樓一手成交53.38萬平方米，同比下降30.42%；新開工面積289.85萬平方米，同比微升0.15%；施工面積1476.18萬平方米，同比增長27.18%；新竣工面積58.37萬平方米，同比增長13.62%，短期市場供過于求。
圖：2019年深圳寫字樓市場情況
資料來源：中指數據寫字樓版
租戶分析
根據中指數據寫字樓版（點擊免費試用）數據顯示，深圳寫字樓的主力租戶以科學研究和技術服務業、批發和零售業、租賃和商務服務業、文化、體育和娛樂業、金融業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業為主。
其中以科學研究和技術服務業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業為代表的TMT科技行業表現亮眼，且相關的本土企業積極帶動了全市甲級寫字樓需求，其中不乏大面積擴租的案例發生，例如大疆從13年前的小閣樓起步到斥資16億建造留仙洞企業總部大樓，其擴張速度及空間需求體現了高科技企業對寫字樓市場的積極帶動作用。
此外，專業服務業租戶在第四季度也有一定的提升。而金融業由于受到政府管制外加金融大環境影響，行業內部分領域境遇不佳，導致出現退租現象。
圖：2019年第3-4季度寫字樓租戶構成分析
資料來源：中指數據寫字樓版
空置率和租金
2019年，受宏觀經濟放緩和中美貿易影響，企業租賃態度趨于保守，深圳寫字樓吸納有所減緩，加之供應量巨大，供過于求的市場環境影響了整體空置率及租金水平。
第四季度全市寫字樓空置率達9.22%，較第三季度上漲1.4個百分點，其中甲級寫字樓空置率8.83%，乙級寫字樓空置率為9.48%。
受空置率上升影響，部分業主及時調整租金策略，包括減租、延長免租期等，以及針對優質客戶提供更為優惠的租金以保證良好的租戶品質和租戶組合。因此，我們觀察到2019年全市平均租金同比跌幅達18%至150.28元/㎡.月。
分區域看，企業對寫字樓選址開始流向租金相對較低、選擇較多的新興商務區，此現象在寶安區表現較為明顯：12月份在全市各區寫字樓空置率繼續上漲的情況下，寶安區寫字樓空置率由10.78%降至7.31%，且租金水平變化不大。
圖：2019年第3-4季度重點區域寫字樓空置及租金環比變化
資料來源：中指數據寫字樓版
大宗交易
大宗交易市場整體表現較為活躍，總交易額創歷史新高。其中，中國人壽、領展房產基金分別以180億、66億元購得華僑城大廈、怡景中心城，內資自用及投資機構成為主要購買力量。
隨著深圳成為先行示范區和粵港澳大灣區規劃公布，投資者對“大灣區”的關注程度也越來越高，外資機構對深圳關注度持續增長，年內也成交了近幾年首單優質零售的大宗買賣。怡景中心城作為領展深圳首個、粵港澳大灣區第二個收購項目，該動作也向市場釋放積極信號，展現出“大灣區”的利好效應。
2020年寫字樓市場展望
總體來說，2019年深圳寫字樓市場整體表現穩中有跌，供應壓力和需求疲軟態勢明顯。在此背景下，2020年突如其來的新冠疫情無疑使本就承壓的寫字樓市場雪上加霜。為了緩解疫情影響，政府相繼推出調整政策。2月7日，深圳市政府“抗疫16條”政策出臺，包括幫扶困難企業和職工、緩解企業資金壓力、降低融資成本、提高融資效率等內容。在緩解企業資金壓力上，深圳通過減免、補貼、緩繳等各種方式為企業直接減負超600億元。其中，減免租金額度預計超13.8億元。此外，對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除2個月租金。
短期來看，疫情對寫字樓市場需求端影響明顯高于供給端。由于復工延期及經濟不確定性的增加，企業擴張需求將有所減緩，中小企業承壓明顯，加之2020年新增供應量仍然巨大，空置率或將持續攀升，租金也隨之面臨下行壓力。受政策影響，經紀活動的暫停也將導致短期內租賃成交量的顯著下降。
長期來看，深圳主要以互聯網、通信、高新技術產業、金融機構布局較多，疫情對這些類型公司沖擊有限。而這些企業正是深圳寫字樓市場的主力租戶，相對穩定和良好的產業結構決定了疫情對寫字樓市場長期發展趨勢影響較小。未來，粵港澳大灣區發展將日趨成熟，區域內的投資機會也將吸引更多企業和投資機構的進駐。在政策利好及產業發展等積極作用推動下，深圳市寫字樓市場或將迎來轉機。
來源：中國指數研究院
編輯：wangdc
