山重水復疑無路，柳暗花明又一村。
習近平總書記指出："抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫院救死扶傷陣地，一個是社區防控陣地。"
商業地產包括寫字樓、產業園是社區防控陣地的重要組成部分。自疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
為了能為更多的商業地產企業提供助力，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業地產總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。
應 對：山重水復疑無路
當代置業執行董事兼總裁張鵬：
房地產行業歷經這么多年發展，雖整體平穩，但其實步步是險棋，環環是險關，處處是險灘，企業的增長之路也是荊棘密布，問題叢生。一"疫"未平，一"役"又起。階段性問題總會得到解決，我們更加關注房企面臨的中長期生長問題。用具有快速行動力的組合策略解決短期問題，差異化競爭力解決長期生長問題。既著眼當下的"戰疫"，更重要的是中長期"戰役"。著重在四個方面提高企業的免疫力，下足苦功夫、笨功夫、硬功夫。
第一，深淘灘，找短板。房地產行業從過去粗放增長轉向了精益管理，又重新回歸產品本質、經營本質。不可預知的外部事件，更加突出了企業精益管理的重要性。企業需要建立并持續優化適合企業特質的流程與運營，實現企業經營、項目管理全周期的精準、高效。注重企業管理能力、決策科學性的提升，降低不必要成本、費用的支出，讓人、錢、企業更有效率。
第二，抓住政策窗口，優化資本結構。隨著近期一些利好政策的釋放，房企應該緊抓融資窗口期，合理鋪排全年現金流，完成新舊債務的替換，降低融資成本、優化資本結構，保證現金流的安全、穩健。
第三，數字加持，營銷創新。在疫情爆發后，房企采取了一系列創新營銷策略，包括線上+線下結合，無理由退房等等，政策的效果還有待進一步檢驗。房企應該開始謀劃疫情結束后，如何快速的將現有的線上意向客戶實現快速轉化。預計本輪疫情抑制的需求將會有回補的需求釋放，企業應提前做好開盤準備，抓住回補放量機會，促進項目的銷售去化。
第四、保持競爭力，提升風險抵抗能力。房地產已經由粗放的"舊三高"（高周轉、高杠桿和高去化）轉向精細化運營的"新三高"時代。強調建筑的高舒適性、空間的高活力度和產品的高價值感。疫情按下的暫停鍵也是行業糾偏的契機，房企應回歸行業本質，打造差異化核心競爭力，只有差異化核心競爭力能夠更加從容的應對風險，穿越市場周期。
大悅城控股北京大區副總經理余佳：
去年國家提出一個"六穩"政策，而其中的穩就業主要就是說產業地產，而穩金融對我們來說，原有的依靠地方政府和土地財政制造營收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開發模式的選擇，已經不能再依靠地方債了，急需一些創新。除此之外，應對此次疫情，國家也會出臺各種激勵政策，在財政政策中，國債會繼續擴大赤字，繼續基建拉動。而貨幣政策總體還是穩健的態勢、合理充裕保障債務鏈條不崩斷。在宏觀政策方面，各地區也相繼出臺了一些"穩樓市、優化營商環境"的政策，旨在穩定宏觀經濟市場及房地產市場。但此次出臺的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復工復產，并不是樓市松綁的信號。
中海商業北京公司總經理李佳林：
中海商業作為中海地產旗下持有型商業的經營管理平臺，借助自身的資源、管理經驗與經營規模及全業態優勢，在疫情發生后，各項目立即啟動應急響應模式，從組織、制度與管理辦法、物資、人員、服務與運營體系再提升等方面全方位保障防疫工作開展，助力復工復產，并為合作伙伴制定多維專屬經營促進方案，共同創造經濟與社會價值，共克時艱。中海商業持有各項目在扎實推進基礎防疫工作的同時，積極采用科技與信息技術手段開展疫情的聯防聯控。通過采用紅外測溫設備提升人員通行效率，通過信息化平臺收集相應的防疫數據、進行防疫管控并與客戶行政人員共享，有效提升項目防疫管控的效率并進一步實施聯防聯控的信息互通。
高力國際華北區董事總經理嚴區海：
從業主和租戶的角度，業主和租戶都需要做好對疫情的防控，要給所有人一個安全性很高的辦公環境，這是最重要的。由于疫情防控不利，導致整個大廈停止運營的話，這將會為雙方帶來更加棘手的經濟損失。在疫情結束前，整體的看房量依然會非常少，這就導致整體市場吸納情況會非常不理想。業主和租戶需要在疫情期間互相理解，共同商討更加靈活的特殊時期的租金方案，例如延長免租期或裝修期，租金延遲繳付或減免等。此次疫情對于樓宇硬件設備設施管理，公共衛生制度，應急處理機制等都提出了更高的要求， 整個行業的管理服務水平將由此次疫情更上一個臺階，邊得更加專業化，制度化，科技化。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：
作為產業園運營商，面臨的更多是企業研發、生產、辦公的綜合需求。疫情后緊張的復工局面再一次說明企業最重要的是正常生產經營、政策支持、融資需求、上下游配套等等，這些形成一個企業發展的生態環境。 因此，在給園區客戶提供上述安全、健康環境的基礎之上，及時了解客戶客戶面臨的難點、痛點，積極協助企業復工復產，通過針對性的協助部分企業通過爭取政策補貼、融資支持等方式度過難關顯的更為重要。
隆基泰和產業發展集團總裁李國忠：
疫情發生以來，產業園區行業從業者積極響應政府號召，全力協助政府抗擊疫情，支持園區企業發展。隆基泰和產業發展集團所屬的所有園區嚴格執行防疫措施，每天兩次對園區進行消毒，并迅速完成了防疫物資的采購及儲備；同時，為了協助園區企業順利復工復產，隆基泰和產發集團積極對接人社局，共同舉辦"2020春風行動暨就業援助月網絡招聘會"，協助將用人企業和勞動者之間架起'橋梁'；另外，面對園區內部分企業經營困難的現狀，隆基泰和產發集團第一時間與多家銀行對接，協助銀行面向園區內企業推出小微快貸、防疫保障企業貸款綠色通道等融資措施，全力保障園區企業平穩發展。
華貿集團控股有限公司集團總裁助理、商管總部副總裁郝群：
第一、企業的選址與租賃標準的再塑造是我們行業的機遇。選址要素從地理位置、交通、硬件、平面、租金等傳統因素擴展到樓宇的智能設施，衛生服務標準、應急機制及服務團隊素質等評價因素。第二、優質物業受到更大追捧。疫情使租戶充分體驗到辦公類物業的硬件及專業服務水平是該關心的核心選址因素之一，相應成本付出都是值得的。第三、物業管理團隊的專業水平與處理突發事件的能力成為租戶滿意度及新、續租的重要考核指標。第四、體現業主與租戶、物業公司之間命運共同體的關系。
中關村協同發展投資有限公司董事長高中成：
目前應對措施主要包括，第一，加快轉型發展，加強傳統園區企業向互聯網業務模式轉移。產業組織、產業招商、產業服務都要快速轉向互聯網模式，加強相關線上產品開發和大數據積累，探索互聯網產業組織商業模式。第二，與當地政府密切合作，推出適應形勢的產業促進政策。此措施因項目因地制宜。第三，適當調整年度各項工作計劃，在保障防疫安全的前提下，安排和組織園區企業盡快復工。
洪泰產業社區CEO盛英泰：
首先，信心是金。疫情給企業帶來的最大問題可能是恐慌，企業的創始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，國家和地方陸續出臺一些特殊時期支持中小企業的政策。其三，現金為王。危機時期，資金緊張，要開源節流，注意現金為王。其四，智慧化數字化管理。在運營方面，在像物業管理和企業服務方面，我們要更多的考慮線上的資產管理、數字化的能力，盡量減少線下人與人的直接接觸，通過智慧園區的平臺實現園區的管理和運營變得更加便捷和高效。對運營商來說，原來線下部分占了75%，未來這個比例一定會縮小，線上的比例會進一步擴大。過去很多園區和政府機構可能更關心招商的效果，而對運營的安全性、運營的效率、運營的便捷性和準確性都不是很重視，所以未來輕資產運營的一種新方式新思路。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱：
疫情發生之后，全聯房地產商會、房訊網快速反應積極應對。1月29日，在疫情防控的關鍵時刻首先，向全體會員單位發出倡議書，建議寫字樓、產業園業主方支持租戶延期復工，根據自身情況制定支持政策，例如對租戶延期復工期間租金適當給予減免優惠等措施。其次，與會員單位及行業專家一起，匯編支持中小企業政策落實細則，發布辦公建筑防疫指南，配合全國工商聯民營企業調研、協助企業復工復產、政策建言獻策；第三，推出"新商辦50榜計劃"，宣布線上售樓處、線上租務部兩大產品正式上線服務，承諾最長90天免費使用。第四，發起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情影響和沖擊、應對和反思、預測和展望等為商業地產行業平穩發展提供真知灼見。
反 思：柳暗花明又一村
中交房地產集團副總經理周濟：
我認為在疫情之下，房地產從業者應吸取經驗教訓，在今后的工作中，做到以下幾個方面：
一是要堅持對市場和行業規律的把握。企業是市場的主體,市場是企業的命脈,市場規律是企業發展的制勝法寶。市場是復雜多變的,但市場是有規律的,只有堅持市場導向,認識、掌握和遵循市場和行業規律企業才能在激烈競爭中立于不敗之地。樹立市場思維,研究市場規律,研判經濟大勢,按照市場和行業規律去投資項目、開拓市場、才能健康持續發展，轉型升級,向價值鏈高端攀升。
二是堅持苦練內功，提高而核心競爭力。新冠疫情使人們空前重視住宅小區的健康標準，對城市安全、居住環境質量、配套軟硬件設施、景觀、樓盤容積率、戶型設計、配套生活保障設施的條件需求將更高。地產集團也將搶抓機遇，尋求突破，力爭打造主打綠色、健康、生態、安全概念的"新健康住宅"。
三是堅持行業自律、組織自律，注意風險把控。"人無信不立，業無信不興，國無信則衰"。房地產涉及較多的環節和眾多利益相關方，只有加強行業自律和組織自律，強化法治意識，守法經營，做有社會責任感的優良企業，才能構建完整、規范的誠信經營體系，建立健康可持續的行業發展環境。
四是加強房地產業務發展的系統性、前瞻性和持續性。房地產業務在戰略上要立足長遠，系統地全局考慮，保持企業文化、戰略、品牌、合作伙伴等的連續性，通過深耕精作,系統性的積累、持續性的創新、前瞻性的研究和業務布局，實現業績持續增長，市場布局的持續擴大，產品溢價能力的進一步增強，促進企業高質量發展。
金融街北京置業有限公司副總經理高亮：
辦公物業中自持租賃及投資型物業現階段面臨經營壓力，客戶結構的合理性、準入標準的執行狀態會直接影響項目現階段項目的穩定性。而運營狀態的穩定性，恰恰是對產品定位、前期經營策略、客戶結構合理性的檢驗。運營管理其中的現場管理及服務能力面臨考驗，管理專業化及服務能力的體現和提升，會成為現有客戶關注的重點，成為未來潛在客戶決策的標準之一。
亞太商業不動產學院院長朱凌波：
第一，風險意識：此次疫情給所有企業和個人都敲醒了喪鐘即應對不確定性、黑天鵝事件和意外的前瞻意識和理性思維。之前無論是行業和企業都是秉持著積極發展和杠桿投資的理念和行動方式，過分放大了未來的良性預期和盲目樂觀的市場判斷，一直被投機主義和賭博心理及成功慣性等左右甚至誤導。此次疫情的急剎車和沖擊會令所有人都反思和警醒。第二，現金流意識：現金為王和現金儲備甚少半年以上的防患于未然的安全意識將成為企業決策的核心思想。更加客觀和保守的投資方式和降本提效的現實主義乃至保守主義的管理運營方式將大行其道并成為主流。
金茂北京產城公司副總經理、金茂北京產城公司寫字樓部總經理李華臣：
本次疫情，是檢驗物業管理水平的一次很好的機會。管理措施是不是到位，反應及不及時，辦公客戶會有明顯的感受。對于管理好的項目，客戶會有新的認知，客戶粘性會進一步加強。而管理跟不上的項目，則可能成為引發客戶遷出的一個重要動因。
金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛：
面對突如其來的疫情，北京商業地產的從業者首先需要的就是理性應對，保持信心，由原有的線下銷售推廣要快速的轉變到線上推廣營銷工作，要堅信我們現在經歷的這種轉變，正是未來5年之內必須要轉變和適應的營銷方式，會成為一種常態，線上線下的融合將是未來的趨勢。目前疫情下，商辦市場處于寒冬停滯階段，勢必需要同行業內的從業者共同努力，資源互通 ，同時行業內勢必需要搭建商辦產品平臺，客戶平臺，資源平臺，讓關注北京市場的商辦客戶盡快的釋放出來，縮短疫情后的成交周期。
坤鼎投資管理集團股份有限公司副總裁楊冬：
園區地產作為地方承載產業發展的物理平臺，在市場尚未恢復的情況下，尚難以通過有效的促銷模式和服務提升手段緩解壓力。但是面對前述整體市場的巨大變化，在地方政府必然需要提振經濟發展的時候，或許正是產業地產尋求突破的良機。這個機會就是，爭取地方政府認可和支持，促進地產行業進一步融合，以產業地產為核心支柱，突破土地性質的制約，放開園區物業的租售限制，真正按照產城融合理念，實現工業地產開發與商業配套、住宅配套開發一體化，使工業地產價值獲得釋放！如果真正使工業物業成為企業優質資產，這對全社會經濟體系正常發展具有重要的意義！
中國城智更新研究院院長陳方勇：
目前看大家采取的應對措施主要集中在測溫、消殺、限流等防控措施和線上直播等電商化導流。說實話更多是心理安慰，不能產生多少實效。真正有點新意的反而是恒大的線上售房。我認為商業地產人的反思應該是向互聯網行業好好學習，為何疫情反而變成他們的機遇，為何地產就總是無法真正擁抱互聯網。
中耀盛世董事總經理馬耀揚：
此次疫情給處于行業鏈條中不同階段的各類企業也會面臨嚴峻的挑戰和考驗，但對于整個行業發展也許會推動新的蛻變，營銷模式、運營模式、服務模式、組織結構等在此次疫情過程中也給行業從業者帶來很多新的課題和反思，對于行業的長遠良性發展具有深遠的意義。第一、增強企業品牌塑造，吸引需求企業進駐。第二、強化線上營銷體系，拓展創新營銷模式。第三、運營企業降本提效、開發企業現金為王。第四、完善物業管理體系，提高樓宇運營能力。
CBRE中國區研究部主管謝晨：
此次疫情的爆發給寫字樓和產業園的業主和租戶都帶來了策略性的思維轉變。從租戶角度看，疫情中很多企業都調整了辦公模式以保障員工的健康安全，根據世邦魏理仕的調研結果顯示，在上海有接近八成的受訪企業在疫情中采用"靈活辦公"模式。同時，租戶對于樓宇中與健康、安全相關的軟硬件指標關注度提升，并可能在未來更多地融入企業選址的考量。從業主角度看，樓宇物業管理能力成為此次疫情考驗的首項指標，將智能的訪客管理，高清潔標準、嚴格的空氣質量監管等因素納入物業管理的長期策略很有必要。在租賃策略上，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會議設施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂：
疫情是不可抗力，對于企業來說是危險，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時期。從長期看，需要順應趨勢，對業務作出調整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越周期的能力。以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業和員工渡過難關：第一，做好 組織文化建設 。第二，有選擇地聚焦業務。第三，做好人員保留和績效。第四，管理好業務指標。第五，調整戰略及公司管理。第六，抓住特殊時期社區共建的機會。
來源：房訊網
