2020年年中已至,最近有兩種趨勢值得關注:一是樓市持續回暖,一是疫情出現反彈。下半年,樓市何去何從?中國經濟時報記者采訪了有關機構及專家,對今年樓市下半場進行了重點分析和預測。如果不考慮疫情這一短期干擾因素,樓市已延續了四年的“大行情”,從“房地產周期”窗口或許可以讓我們看見樓市的未來。
綜述
樓市復蘇動力強勁 仍有望繼續走穩
2020年年中已至,下半年中國房地產市場發展趨勢如何?房價走勢怎樣?全年成交量有何變化?針對這些問題,中國經濟時報記者采訪了有關機構及專家,對今年樓市下半場進行了重點分析和預測。專家預計,在新冠肺炎疫情好轉的情況下,今年下半年樓市整體仍會延續進一步復蘇態勢,走勢相對平穩,全年成交量可能與去年相差不大,或略有下降。
部分城市樓市復蘇動力強勁
剛剛過去的5月份,全國各大城市商品住宅供應階段性回調,成交面積逐漸復蘇。CRIC監測的百城數據顯示,近半數城市商品住宅成交面積同環比保持增長,熱點二線城市同比漲幅已突破20%,上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創下近兩年來成交高點,疫后復蘇動力強勁。
根據CRIC監測的百城統計數據,5月份,46個城市商品住宅成交面積同環比保持增長,剔除成交規模、漲幅較小的部分三四線城市,市場熱度高漲的城市多達16個。各大城市之間表現分化加劇,杭州、寧波等6個城市成交以剛需為主,上海、東莞等3城剛需、高檔項目“兩頭熱”。
從5月成交情況看,杭州、南京、成都、寧波等熱點二線城市同比漲幅均超20%。尤其值得關注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創下近兩年來成交高點,疫后復蘇動力顯著強于其他同類城市。
具體來看,上海領先四大一線城市,5月商品住宅成交面積突破100萬平方米,同環比分別增長54%和76%,呈現爆發式增長,主要是受熱點板塊項目大賣加上延遲備案等因素推動。
以寧波、杭州、溫州、濟南、成都為代表的核心二線和強三線城市主要依托低檔項目熱銷;西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著,中低檔項目成交占比較高;韶關、衡陽的熱銷項目價格集中在城市均價附近;洛陽、上海、東莞的市場則較為特殊,低檔和高檔或豪宅類產品熱銷頻頻,而中檔則略顯失色;合肥、南京則呈現出各檔次產品去化平均,高性價比產品備受青睞。
易居企業集團CEO丁祖昱在接受中國經濟時報記者采訪時表示,如果疫情沒有出現反彈,今年全年房地產市場成交量和去年相比,基本保持在大體相當的水平,成交量跌幅預計在5%以內,價格應該穩中略升,總成交金額今年應該還可以保持16萬億元規模,成交面積大概在16億平方米左右。由于疫情再次暴發,會對市場帶來一定影響。“下半年暴漲暴跌都不可能,短期內不會出現這種狀況。”丁祖昱說。
看好物流地產和優質寫字樓
戴德梁行大中華區副總裁王盛在接受中國經濟時報記者采訪時認為,盡管受疫情影響,中國經濟恢復比全球快,預計接下來中國房地產市場比其他主要經濟體的房地產市場恢復也會快。王盛表示,在房地產市場復蘇的情況下,物流地產最搶手,核心商圈的優質寫字樓項目也被看好。
同時,王盛也指出,目前,全國寫字樓空置率都偏高,寫字樓市場的長期健康發展要看實體經濟,特別是服務行業的發展。除了看好物流地產和優質寫字樓項目外,他認為,“零售物業處在低位,有反彈機會。”
基于疫情可控條件下,建誠晟業的研究報告稱,展望2020年下半年,貨幣信貸投放增加是大概率現象,房地產政策取向總體平穩,預計全國房地產市場將逐步企穩回升,全年商品房銷售面積或將繼續突破16億平方米,銷售金額超過15萬億元。
該報告強調,房地產市場仍將是中國經濟的重要穩定器,但不同城市、不同企業的分化進一步加劇,在總體穩中向好的大方向下,房地產企業和金融機構應精準分析各地市場供需狀況、中長期機遇和潛在風險,制定差異化的投資策略,才能有效降低風險,把握城市輪動發展機遇。
“對于下半年房地產市場走勢,整體上我們還是持謹慎樂觀態度,雖然還有很多不確定因素,但整體市場還是在好轉,初步恢復到正常狀況,只不過去年下半年市場就已經開始下行了,所以很難達到之前的水平。積壓的需求逐漸釋放,再加上整體資金面的寬松,都會一定程度上刺激需求的持續釋放。”建誠晟業聯合創始人苑承建在接受中國經濟時報記者采訪時說。
雖然疫情具有不確定性,但苑承建仍然看好一線城市。“我們的需求結構還是以剛需為主,只要不是經濟特別差,需求還是會穩定釋放。”談到下半年房價走勢,苑承建說,“全國房價跟現在比可能穩中有升。但是城市間差異比較大,一線以升為主,其他城市可能是走平或者走低。”
專訪
西南財經大學教授劉璐:樓市快速奔跑了四年,停下來喘口氣很正常
目前,一些城市房價在漲,而一些城市在跌,樓市走勢撲朔迷離。在當前樓市這種復雜的現狀背后,有沒有系統性的規律可循呢?“通過對中國樓市的長期研究,我發現了一個很有意思的現象,即樓市中的很多問題其實是周期性地反復出現的。”最近,西南財經大學教授、博士生導師劉璐在接受中國經濟時報記者專訪時表示,樓市快速奔跑了四年,放緩腳步,有利于行業平穩健康發展。
劉璐,西南財經大學經濟學院教授、留美經濟學博士,《一本書看懂中國樓市》《中國樓市看點》作者,同時也是近年來持續深入研究中國樓市的知名財經評論人。
“樓市周期是一個宏大的話題,一兩句話很難說得清楚。但如果非要用一句通俗的話來概括,我覺得是‘擴張期比誰拿地多,緊縮期比誰跑得快’。對于房企來說,最大的‘悲劇’可能就是拿地拿在了高點,而賣房又賣在了低點。對于購房者同樣如此,有的人在2017年3月的高點在北京燕郊買了房,隨后在2018年的低點扛不住了又把房賣了。”劉璐說,當前中國城市間樓市的分化已經越來越大,我們已經很難再像2012-2015年那樣用同樣的漲跌走勢來看待大多數城市。
在劉璐看來,2016年以來,不同城市樓市的漲跌先后和漲跌程度的差異性都遠大于從前,這是當前人們覺得樓市走勢撲朔迷離、難以把握的根本原因。
具體來說,以北京、廈門為代表的樓市熱點城市,在2017年3-4月就已經率先開始了下跌調整(特別是二手房市場),到2018年年底又開始出現了一些恢復性的回暖跡象。不少二線城市(包括成都等城市在內),2018年下半年開始出現二手房的下跌調整。很多三、四線城市在2016-2017年都還沒有怎么漲,在2018年則出現了“低價股補漲”的行情,到2019年也開始出現分化,一些城市繼續上漲,而一些城市開始下調。
總體來看,受一、二線核心大城市房價高企,調控嚴厲導致的購買力外溢和本地的棚改等因素共同作用,2018年大量三、四線中小城市房價大漲,2019年以來,這些三、四線城市自身的基本面很難繼續支撐已經高漲的房價,回調壓力開始顯現。而進入2020年,這些城市在今年的房價下跌壓力會很大。
劉璐說,雖然樓市行情走勢難以用同樣的一句話概括,但是“先漲先跌、后漲后跌”還是基本可以概括2016年以來的樓市行情。劉璐認為,當前大城市的房價向下壓力總體不大,局部甚至還有上漲動力。但是大量的三、四線城市的房價下降壓力非常大。至于很多城市的新房市場,其走勢就更復雜。由于“限價”政策的存在,讓不少城市這一輪的新房價格漲幅低于二手房,之后隨著“限價”政策的逐漸松動,很容易出現當地二手房跌但新房還在漲的奇怪現象。
“2016年以來的這一輪樓市行情,不僅表現為城市間的樓市發展差異性大增,而且一個城市內部不同區域間的樓市行情差異性也逐漸變大。因此,當前不少城市內部也常見到一些區域行情冷清、另一些區域行情火熱的現象。”劉璐表示。
不知不覺中,2020年已經過了將近一半。然而,受疫情的影響,一季度不少城市和行業的經濟活動都按下了“暫停鍵”,房地產也一樣。進入二季度,隨著各地加速復工復產,包括房地產在內的各行各業也正在逐漸恢復活力。“如果要對2020年的樓市做一個總結性的前瞻,我覺得是:樓市總體趨于‘平淡’,各地樓市分化進一步加劇。”劉璐說,經歷了2016-2018年這三年的樓市成交量大增的行情,2019年的樓市趨于“平淡”是正常的市場調整,而2020年在大概率下也會延續這種“平淡”。
2016-2018年這三年,全國商品房銷售總金額達37.77萬億元。作為對比,2010-2015年這六年間的年平均商品房銷售金額為7.02萬億元,而2010年的金額僅為5.25萬億元。換句話說,按照2010年的標準來看,2016-2018年這三年相當于賣了約7.9年的房子;而按照前述平均金額的水平來看,2016-2018年這三年也賣了5.38年的房子。如果再考慮到2019年的15.97萬億元,那么2016-2019年這四年的樓市“大行情”共銷售了53.74萬億元,相當于按照2010年的標準賣了10.24年的房子,或者按照前述的平均標準賣了7.66年。
“樓市快速奔跑了四年,停下來喘口氣,這很正常。市場放緩腳步,‘消停’一下,讓市場參與各方冷靜下來,這本身也有利于我國樓市的平穩健康發展。”劉璐說,毫無疑問,我們正身處一個前所未有的大時代。有一些人甚至覺得我們仿佛處于一個科幻小說中描述的時代。就房地產市場本身而言,受到的影響因素的確太多了。市場、政策,內因、外因,從居民偏好到行業競爭,從金融體系到調控政策,甚至還要考慮到復雜多變的國際環境,這其中的每一個細分因素,都有可能對房地產行業產生深遠的影響。
觀察
戰勝疫情樓市有更好的未來
就樓市來說,最近有兩種趨勢值得關注:一是樓市持續回暖,一是疫情出現反彈。未來樓市何去何從,的確面臨一定的不確定性。不過,如果疫情反彈迅速得以控制,不出現反復或更嚴重的反彈,市場進一步復蘇走穩可期,樓市前景依舊光明。
從國家統計局發布的1—5月份全國房地產行業數據來看,5月地產開發投資降幅進一步收窄,幾乎與去年同期持平,這期間,疫情持續好轉。然而,6月份北京的疫情出現二次暴發。諸葛找房預計,國內疫情再度緊張,6月開發經營降幅將會擴大,但擴大幅度不大。從銷售指標上看,1—5月份,商品房銷售面積48703萬平方米,同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0個百分點。商品房銷售額46269億元,下降10.6%,降幅比1—4月份收窄8.0個百分點。自3月以來,在疫情好轉下,房地產市場銷售同比降幅持續收窄,至5月銷售面積降幅收窄至12.3%,仍處在2015年3月以來的高位水平。在北京的疫情再度暴發下,購房者放緩入市步伐,預估6月全國銷售面積降幅擴大。
5月份,由于國內疫情控制成效明顯,市場活躍度持續上升,新房、二手房價格上漲城市數量均創2019年8月以來新高,價格漲幅穩中有升。各等級城市的新房、二手房同環比均上升。諸葛找房分析師認為,6月隨著北京的疫情二次暴發,國內疫情再次回到控制期,預計6月市場需求延緩釋放,各城市價格上漲動力不足。
從5月份70城新建商品住宅房價指數來看,新建商品住宅上漲城市數量57個,上漲城市數量連續3個月增長,市場活躍度持續增加。進入5月份,國內的疫情進一步好轉,積壓需求持續釋放,70個大中城市房地產市場總體穩定,價格穩中有升。從5月二手住宅房價指數來看,上漲城市數量為41個,比上月增加4個,市場活躍度進一步上升。
另外,5月份,根據中國房地產數據研究院監測的全國288個主要城市來看,共132個城市住宅均價出現了環比上漲,比上月增加3個。房價下跌的城市數量有144個,和上月持平;另有12個城市房價環比上月基本持平。就重點城市而言,北京、上海、廣州、天津、深圳、武漢、廈門等城市的房價呈上漲趨勢;而杭州、重慶、合肥等城市環比有不同程度的下跌。
從房地產角度觀察,全國共有19個城市群,這些城市群以25%的土地集聚75%的人口,創造了88%的GDP。其中,長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝5大城市群帶動作用尤其明顯,也將成為新一輪發展高地。如果這些城市群房地產受疫情影響較大,經濟發展也會受到較大拖累。所以,當前,務必要防止疫情在這些城市群出現嚴重的反彈或反復,以免影響房地產市場穩定。
當前,全球疫情仍在蔓延,我們對疫情的發展要做好各種心理準備,更不能對房地產市場盲目樂觀。從全球疫情形勢看,短期內很難結束,在疫情防控方面,我們要做最壞的打算,堅持打持久戰,主動適應疫情防控新常態。好在我們已經積累了抗疫的豐富經驗,成功地消滅了第一波疫情,有充分的理由戰勝疫情反彈。
除疫情之外,影響樓市平穩健康發展的因素還很多,包括全球性的經濟衰退、債務危機與金融風險等,而從國內來看,如何保持合理的流動性、擴大就業、增加收入、扶持中小企業等,都事關樓市乃至整體經濟的持續穩健發展。中國經濟韌性較強,具有較強的抗風險能力,相信我們一定能戰勝各種困難與挑戰,樓市未來仍然值得期待。
來源:中國經濟時報
編輯:wangdc