今年二季度末，星寰國際商業中心正式投入使用，這座越秀區海珠廣場的寫字樓，給廣州甲級寫字樓市場帶來了約8.7萬平方米的新增供應，也讓廣州甲級寫字樓總存量破500萬平方米大關，達到504.2萬平方米。
盡管有所滯后，當年新冠肺炎疫情和經濟形勢發展的雙重影響正在逐步傳導至寫字樓市場，各類入駐企業也因行業性質和企業規模不同而發生分化。當前廣州寫字樓空置率已有所上升，寫字樓租金出現下調，且下調行為或將在下半年持續。但與其他城市相比，廣州寫字樓市場仍保持著較強的韌性。
空置率提升1.5個百分點
戴德梁行日前發布的一份報告指出，截至二季度末，廣州寫字樓市場空置率為6.7%，環比上升1.5個百分點，租金水平為每月184.5元/平方米，環比下降約2.7%。
廣州甲級寫字樓未來新增供應
報告認為，廣州寫字樓市場新項目的入駐率有待提高，加之疫情對甲級寫字樓租賃活動的影響開始逐步顯現，這些都成為空置率有所提升的重要原因。
在成交一端，上半年廣州寫字樓市場凈吸納量為1.97萬平方米，僅為去年同期的三成。租賃成交主要以“短平快”的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數占據一半左右。
廣州甲級寫字樓歷年新增供應、凈吸納量和空置率
與此同時，不同行業屬性企業在今年以來對寫字樓的需求也出現分化。戴德梁行研究院副院長張曉端認為，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術服務業、金融業增加值同比分別增長12.5%及8.4%，受益于此，金融機構及TMT企業成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達32.2%及20.9%。與此相反，抗風險能力較弱、前期快速擴張且以初創公司為主要租戶的商務空間品牌開始出現退租撤場現象，行業洗牌現象加劇。
需要注意的是，前文提到的星環國際商業中心是上半年為數不多的入市新寫字樓，因而助推其所在的越秀商圈租賃需求的釋放，不過越秀商圈仍有高達19.2%的空置率水平。而珠江新城則成為唯一空置率下降的商務區，上半年該區域下調租金以價換量，最終二季度租金為每月200.9元/平方米，空置率為5.6%。
廣州市場頗具韌性
盡管空置率、租金和成交表現都不夠理想，但在疫情發生后一線城市寫字樓市場普遍承壓的狀態下，戴德梁行報告認為，廣州寫字樓市場仍表現出較強的韌性。
例如在寫字樓租金水平普遍下調的情況下，廣州是所有一線城市中降幅最低的。數據顯示，二季度廣州寫字樓租金與去年同期相比降幅約為4.8%，而同期北京和上海分別下調7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%，另外廣州是唯一一個空置率在10%以下的一線城市，北京二季度寫字樓空置率為16.2%，上海和深圳都在20%以上。
張曉端指出，廣州市場出現這種韌性的原因，一方面是因為新增供應量非常少，再加上部分項目因疫情推遲入市時間，從而對市場承壓有所緩解。不過她也表示，相比北上深三地，廣州寫字樓市場仍然面臨租金水平較低、市場活躍度不足等問題。
“提高活躍度可能需要新增辦公供應入市來帶動。”張曉端認為未來廣州寫字樓市場新增供應中一定會有一些高品質項目涌現，“這些高品質項目不一定會把廣州寫字樓租金水平拉上去，但在其所在的區域肯定會起到提升作用。”
租金下調或持續至年底
7月7日，位于廣州海珠區的唯品會總部大廈正式竣工驗收交付，這也是廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲核心片區的首個交付使用的項目。對于琶洲而言，寫字樓市場的密集供應才剛剛開啟。
廣州寫字樓市場各租賃面積段成交總數占比
根據戴德梁行提供的統計信息，下半年廣州甲級寫字樓市場將迎來約37.9萬平方米的新增供應，除萬科中心、平安財富中心等少數項目外，其余的阿里巴巴華南運營中心、環球夢大廈、TCL、復星國際中心等寫字樓均集中在琶洲區域。
從中長期來看，廣州未來三年新增供應預計達176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬、上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小。張曉端指出，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應小高峰，為產業及經濟發展提供更充裕的空間。新增供應將刺激市場“去化”，進而影響租金走向，合理的新供應及空置率有利于維持城市經濟活力。
廣州寫字樓市場各行業租賃成交面積占比變化
一線城市甲級寫字樓歷年租金走勢
不過，優質寫字樓紛紛入市會讓市場賣方競爭加劇。戴德梁行報告認為，年內空置率或將持續攀升。隨著租戶議價能力的提高，寫字樓業主方下調租金的態勢或將延續至年底。
對此張曉端認為，盡管從招商的角度來說，新增供應一定會對廣州各區域寫字樓市場造成整體壓力，但因為各區域對標產業背景不同，會有各自的特質和優勢，吸引企業也會不一樣。
來 源： 南方Plus
編 輯：liuy
