9月24日，高力國際（ColliersInternational）在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區物業市場2020年第三季度Q3新聞發布會”，正式宣布高力國際被委任為全球頂級辦公物業“亞洲金融大廈”的首席租賃代理，并就2020年第三季度北京市的寫字樓、產業園、投資、零售地產四大板塊的表現進行回顧并對2021年做出展望。
截止到今年8月底，投資增速逐月回升向好增長8.4%，連續5個月保持正增長；社會消費品零售總額在8月首次轉正，同比增長0.5%；出口額也在八月達到自去年3月以來的新高，同比增長12%，整體經濟走勢預計在三季度持續反彈。除了宏觀經濟數據逐漸向好，恰逢北京舉辦服貿會之際，國家主席習近平指出，將支持北京設立以科技創新、服務業開放、數字經濟為主要特征的自由貿易試驗區，構建京津冀協同發展的高水平開放平臺，帶動形成更高層次改革開放新格局。此后，國務院又公布了對《深化北京市新一輪服務業擴大開放綜合試點建設國家服務業擴大開放綜合示范區工作方案》的批復。北京成為中國第19個自貿區，與之前不同的是，北京的自貿區不是以貨物流通貿易為主，而是以服務貿易為主。自貿試驗區的實施范圍119.68平方公里，涵蓋三個片區：科技創新片區31.85平方公里，國際商務服務片區48.34平方公里（含北京天竺綜合保稅區5.466平方公里），高端產業片區39.49平方公里。在2019年四季度的報告中，高力國際就曾指出“處于轉型期的中國經濟，服務業將會是中國經濟挖掘深層增長潛力的重要抓手。服務業的發展是推動高品質寫字樓市場發展的核心動力之一。”可以說，自貿區和示范區的兩項政策東風，將會進一步刺激北京寫字樓市場的潛在需求釋放。
高力國際中國區董事總經理鄧懿君指出，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。本季度新增供應一共12萬平方米左右，新項目分別位于燕莎和CBD。在需求方面，單季度凈吸納量約4.2萬平方米，剔除自用面積之后的實際市場凈吸納量約為1.6萬平方米，在今年首次轉正。整體市場需求持續回暖，但需求復蘇依然比較弱。本季度空置率繼續攀升到17.5%，環比上漲約1%，租金繼續下降2.6%至357元每月每平米。
對于2020年全年的預測，高力國際依然延續市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個宏觀基礎條件，并預計供需失衡的態勢仍會加劇并會延續到2021年，以及空置率明年觸頂的研判。在四季度，若新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米，空置率大概率突破20%。2021年的新增供應將接近140萬平方米，剔除自用的影響，對市場的沖擊大概在110萬平方米。因此，在未來的15個月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應，因此我們預計北京的空置率將在2021年觸及最高點，達到接近25%的水平。CBD核心區的中服地塊和麗澤區域的新項目預計將在明年全部入市，2021年將是北京第二輪高供應期的最后一年。在需求端，我們預計四季度會延續三季度持續回暖的態勢，但全年凈吸納量創有歷史記錄以來的新低已經幾乎沒有任何懸念。
在乙級寫字樓方面，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。同時，本季度出現負13萬的凈吸納量，意味著乙級樓宇在本季度有大量空置面積出現。究其原因可能主要是兩方面，一方面，隨著甲級樓宇的租金逐步降低，市場已經出現一些期望改善辦公環境的租戶開始從乙級搬到甲級的現象；另一方面，疫情對于中小企業的持續性影響最終在三季度數據上有了明顯體現，中小企業開始搬遷或縮減面積或退出市場等。
在產業園方面，高力國際華北區研究部董事陸明提出疫情后的整體產業園市場相對來說是受沖擊最小的。本季度產業園市場依然保持著2.5萬的凈吸納量，雖然空置率小幅上升0.7%到22.2%，主要原因還是由于接近20萬的新項目入市所致。值得一提的是，上地子市場單季度凈吸納量達到6.5萬平方米，空置率下降接近2%，租金上漲3%。上地單獨一個子市場的凈吸納量領跑北京所有的甲級，乙級和產業園子市場，甚至比全部甲級寫字樓市場凈吸納量之和還要多。上地市場需求旺盛的主要原因就是互聯網行業的擴租意愿非常強烈，例如在線教育，在線視頻等。
高力國際華北區董事總經理嚴區海，自貿區和示范區的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，也將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。高力國際預計，示范區的政策將對全市的現有服務業進行一次全面的再升級，但后續細則落實和招商落地工作仍然需要各個區八仙過海各顯神通，而自貿區所規劃的紅線范圍內的區域，將會成為此次服務業改革和對外開放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區域。從行政區位和寫字樓市場地理位置來看，朝陽區一直是服務業的大區，其覆蓋了北京甲級寫字樓子市場中的5個，其中CBD早就成為了北京對外開放的名片；海淀區則是北京的創新中心，包含了高科技企業聚集的中關村寫字樓市場以及獨角獸企業聚集的上地產業園區域。北京這次從幕后走到改革最前沿，不僅僅是北京自身發展的需要，也是中國經濟打造高質量發展的內外“雙循環”的經濟增長動力的重要嘗試。我們期望北京要以“長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海”的信心，推動兩區建設的高質量發展，形成更高層次的改革開發新格局。
來源：高力國際
