過去一年，經歷疫情考驗，西安商業地產市場在下半年逐漸回暖，并在四季度明顯反彈。今年，被疫情延遲的全市寫字樓、零售物業新增供應有望大幅放量。
寫字樓空置率下降， TMT、金融“消化”六成租賃面積
以半年為分水嶺，西安寫字樓市場在去年呈現不同景象。CBRE世邦魏理仕數據顯示，2020年上半年，西安寫字樓凈吸納量僅1.9萬㎡，乙級寫字樓一度有較多中小企業退租案例。然而，下半年需求反彈助推下，三、四季度持續回升，全年凈吸納量18.8萬㎡。尤其是四季度，凈吸納量10.5萬㎡，占了全年需求一半以上。
CBRE世邦魏理仕方面認為，2020年全年西安寫字樓市場先抑后揚。全年凈吸納量雖然同比下降約49%，但得益于科研院校和人才優勢，TMT及在線教育企業布局迅速。亦有部分企業暫緩的租賃決策有望在2021年一季度或二季度重啟選址。
在2020年全年，西安寫字樓空置率環比下降0.6個百分點，至34.1%；優質寫字樓租金報價環比上升0.3%，為每月87.6元/㎡。
各行業需求中，TMT、傳統金融最旺盛，租賃面積占西安市場凈吸納量大約61%。在四季度，網易有道、好未來、粉筆網、中諾通訊、浦發銀行等擴租面積皆在數千平米。
疫情后購物中心集中招調，熱衷引入美妝、國潮品牌
去年四季度，除了寫字樓市場趨于活躍，也是西安零售物業市場集中供應期。立豐城LE CITY、龍湖西安香醍天街2個新項目入市，帶來了27萬㎡新增體量——這相當于西安零售物業市場全年供應的63.53%。在2020年，西安新增零售面積一共是42.5萬㎡。
CBRE世邦魏理仕稱，去年西安新增零售項目采取了積極招商策略，存量項目也持續更新租戶保持活力，如：開元商城、世紀金花等百貨更新多個服飾、美妝品牌，賽格國際購物中心6層調改加大零售業態比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。
受此影響，至四季度，西安優質零售物業空置率環比下降0.7個百分點至6%。季末購物中心首層平均租金同樣本比環比提升0.4%，至每月269.7元/㎡。
疫情后西安購物中心進入集中招調期，美妝、國潮品牌的引入成為商業項目調改動向。新生代國產美妝零售及中國風聯合潮品正在成為商場招租的心頭好。
投資者更青睞辦公物業，今年商業地產供應有望放量
據CBRE世邦魏理仕統計，西安商業地產投資市場去年出現4筆大宗交易，主要集中在四季度。從交易類型看，投資者更青睞入手辦公物業，一方面投資者對此類物業關注度走高，另一方面標的物可選空間較大，西安超過70%待售項目為寫字樓項目。
過去一年，西安投資類增值性需求增加，自用型需求僅占25%。不過，未來西安將吸引更多科研、在線教育企業設立總部或第二總部，從而帶動自用型需求將回升。
一般來說，商業地產空置率變化與供需關系相關。不可否認的是，去年西安寫字樓、零售物業市場空置率均下降，與疫情影響下新增供應減少也有一定關系。
目前，西安寫字樓、零售物業總體量均已超過600萬㎡，今年還將進一步放量。數據顯示，2021年西安預計有66萬㎡寫字樓新增供應入市，其中甲級寫字樓占比超過50%，非核心區供應占比超過50%。部分零售物業在2020年延期開業以后，預期2021年將有超過100萬㎡新增供應。大量新項目入市，短期內物業空置率可能會被推高。
一位商業地產策劃人士介紹，在商業地產市場，新增供應集中放量，不僅會推動空置率走高，也可能會讓項目租金承壓。但利好方面是，西安新開通地鐵線路、召開十四運及持續提升營商環境并吸引人才，有望激發新的消費和投資潛能。
來源：華商報
編輯：wangdc
