全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生
“十四五”新征程系列訪談：
2011——2021年，由全聯房地產商會主辦，全聯房地產商會產業鏈創新合作分會承辦的中國房地產產業鏈創新合作高峰論壇已邁入第十年，過去的十年來，緊隨中國房地產市場快速發展浪潮，我們一同見證行業的跌宕起伏與迭代升級，為行業健康發展貢獻了商會應有的力量。
2021“十四五規劃”開局之年，中國房地產行業也正式進入了高質量發展階段，面對下一個充滿挑戰與機遇的十年，全聯房地產商會與產業鏈創新合作分會策劃年度訪談欄目“育新機、開新局、話趨勢”——中國房地產產業鏈“十四五“新征程系列訪談，一同尋找企業行穩致遠之策。
1、2019年全國的60歲以上的老人達到25388萬，已經占到全國人口的18%，據預測十四五期間全國的老年人口將突破3億，我國已經從輕度的老齡化進入到中度的老齡化階段。因此在“十四五規劃”中，國家提出要實施積極應對人口老齡化的國家戰略，推動養老產業的協同發展，那么在“十四五”開局之年，面對廣闊的市場空間，我國的養老產業發展面臨著哪些困難和機遇？
（1）2000—2020從準備到探索，中國養老產業逐漸走向成熟
聶梅生：目前中國的養老，在我看來已經進入了一個成熟期，其實中國的養老產業大概是從2010年開始有比較多的企業進入到養老領域，開始考慮這個問題，在2000年~2010年中國的養老問題還沒有真正的被整個社會和政府所關注，基本上是處在一個準備階段，在這10年中，一方面是政府主辦或負責的福利型養老占大多數，不管是農村還是城市，在低保這一塊做的比較多，然后開始探索機構養老，2010年~2020年有很多來自房地產，以及其他各方面的企業開始進入養老這個產業，包括來自醫療，地產、保險方面的，甚至于來自旅居、旅游的都有開始進入，這個時候是在一個探索階段。總結來看，第一階段（2000年~2010年）實際上是在一個準備階段，第二階段（2010年~2020年）是在一個探索階段。
在第二階段當中，我們取得了長足的進步，慢慢的形成了三個方面的主力軍，第一部分仍然是以政府作為主導的，屬于民政部門管理的福利型的養老，解決了城市低收入和農村五保戶的養老，這是不可或缺的；第二部分就是機構養老階段，機構養老當中也分成中低檔，中檔，中高檔和高檔，在這個時期開始細分，有保險系，例如泰康，然后現在基本上所有的大的保險公司都開始做養老；然后以地產為主的，比如說像綠城，萬科，保利等都開始做地產型機構養老；第三部分就是其他的產業開始轉過來，例如醫療，旅游等。所以在這個階段開始形成了不同產業背景的養老機構，而且在近幾年社區養老在政府的扶持之下，城市的社區，社區驛站的養老服務開始為大家所接受，這也是和整個社會的老齡化有關，當老齡化的程度越來越高的時候，不可能所有人都住到機構里去，所以居家養老，社區養老或者說是醫養結合，在社區當中嵌入一些養老服務機構，這個形式就開始實現了。所以在過去20年當中，中國養老的全面覆蓋已經開始成熟了。
（2）邁向未來，養老產業列入“十四五”國家戰略
聶梅生：對于未來養老產業的發展，我認為是一個很大的機遇，十四五規劃中，已經把養老產業，養老服務列入了國家戰略，這不僅僅是解決一個服務，同時也是作為一個重要的產業來進入，大踏步的進入了國民經濟的第十四個五年規劃中，這里邊有了很多的升級，除了布局方面開始成熟，包括盈利模式，金融支持，比如保險行業的進入就是一個很重要的金融支持，如果沒有一個很強的資金支持，光靠房地產企業用地產的方式來做養老，我認為肯定是做不成的，一定要有另外的相對來說是長期的資金來支持，因為養老并不是像房地產那樣在較短時間內可以獲取較高回報，高收益的一個產業，好的養老產品的盈利模式、商業模式以及資金整合都會考慮到老年人的支付能力。適銷對路、考慮服務對象才是最重要的。另外，在房地產最初的頂層設計里，土地財政沒有形成互相優化、互相制約的拳頭。現在養老又遇到了同樣的問題，一個事情分散在幾個部門，誰說了都不算。想做好要先建立一套國家層面的戰略。發展成本里融資成本、土地成本最重要。融資成本到最后還是攤在老人身上。土地成本是指新開發項目，這跟房價的道理一樣。房價上漲就是因為地價上去了：招拍掛，舉牌，價格越來越高，那房價肯定高，所以養老也要控制土地成本。
（3）“夕陽人”的“朝陽產業”，帶動醫療、生物、智能、IT等技術快速發展
聶梅生：中國老齡人口在直線的上升，而獨生子女這一代人的父母也開始邁入60歲，一邊是老齡人口的人數增加，一邊是供養老人的人數在減少，所以依靠居家養老，子女養老已經越來越難，這種情況之下就必須依靠機構養老，或者是社區養老。所以養老產業必然將形成一個龐大的消費需求，而且這個消費還是廣譜的，它不是一件事情，不光是吃的問題，因為老人本身有各種各樣身體狀況，如慢性病，保養保健服務等。從推動醫療、保健、生物基因、智能科技快速發展的角度來看，針對老年人占比很大的慢病和老年病來說，養老產業的發展將對基礎科學和尖端科學，尤其是生物科學方面都會起到很大的促進推動作用，而且隨著IT技術、AI技術的發展，我們也看到在解決醫療方面的問題時它是和這些高新技術的發展是不可分隔的。那么當這些技術嫁接到養老產業嫁接到醫療產業，那他一定會跟著科技的發展騰飛。
2、在“房住不炒”的大背景下，房地產市場進入存量時代，房企加速布局養老產業成為了企業多元化發展的主流趨勢之一，通過您的經驗和實踐，如何才能更好的做好養老產業給我們房企提供一些建議？
（1）借鑒國外經驗，打造適合我國國情的適老化公寓
聶梅生：地產企業做養老，嚴格意義來講就是所謂的養老地產，養老地產實際上是一種變相的公寓，只不過服務對象不一樣而已，實際上是一種適老化的產品，是介于機構養老和普通的住宅之間的一個適老化公寓，這種產品在美國是有的，他叫活力社區即美國的55+社區，就是55歲以上的人群，但是還沒有到進入養老公寓的階段可以選擇的一種適老化公寓，等到大概80歲以上后就可以入住養老公寓。那么在55-80之間這段時間形成了一個適老化的社區，這個產權是歸個人的，那么這樣的項目就適合地產企業來做，但是目前我國還沒有這方面的政策，沒有針對55~80歲這個區間專門的政策，當房產證在老人手里的時候，地產企業的服務只能是物業管理一類的服務，無法提供更加深度的養老服務。
（2）REITs助力養老產業發展
聶梅生：房企加速布局養老產業，在“房住不炒”的前提下，房企不可能永遠在增量上下功夫，肯定要在存量上下功夫。存量里面，長租公寓的租金回報率相對較低，于是房企加速布局養老產業。以恒大、保利、中海、華潤、招商、遠洋、富力等為代表的頭部房企已經非常積極的進入養老產業，但是目前房企投資養老物業的投資渠道相對單一，且財務負擔重。通過養老REITs引進資本，打破以機構養老的投資方式，激發企業進行再投入的意愿。一方面解決了在房住不炒的前提之下，房地產的大量資金投入到養老產業，另一方面REITs為企業提供較低的融資成本，同時使養老產業鏈能夠形成，反過來又反哺REITs的進一步發展。所以養老產業這部分和REITs是互補的，互相反哺的。同時REITs也可以促進養老機構當中的專業分工，使它的開發、投資、運營專署化，使它整個產業鏈更加規范化、精細化、專業化。
來源：全聯房地產商會
編輯：wangdc
