房訊網(wǎng)訊 4月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等10部門發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》的通知，提出從多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統(tǒng)籌利用、簡化審批、監(jiān)督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制。
《意見》提到，鼓勵社會資本作為實施主體參與老舊小區(qū)改造。鼓勵金融機構(gòu)參與投資市區(qū)政府設立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務。支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發(fā)性金融機構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)申請中長期貸款。支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項目融資的資本金。市級財政對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。
關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見
根據(jù)國務院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》和市委市政府工作部署，為構(gòu)建政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的工作機制，逐步形成居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權(quán)單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點等“多個一點”資金分擔方式，建立共同參與改造、共同治理社區(qū)、共同享受成果的老舊小區(qū)改造良性循環(huán)新機制，本市將引入社會資本參與老舊小區(qū)改造，現(xiàn)提出如下意見：
一、多種方式引入社會資本參與
（一）社會資本可通過提供專業(yè)化物業(yè)服務方式參與。按照《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會決定或物管會組織業(yè)主共同決定，業(yè)委會或物管會等業(yè)主組織通過招標等方式選定物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。小區(qū)已有物業(yè)服務企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或物管會組織業(yè)主共同決定，依據(jù)居民提升物業(yè)服務水平和老舊小區(qū)改造的需求，業(yè)主組織重新與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
（二）社會資本可通過“改造+運營+物業(yè)”方式參與。在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導下，經(jīng)業(yè)主大會決定或物管會組織業(yè)主共同決定，可以將小區(qū)共用部位的廣告、停車等公共空間利用經(jīng)營與物業(yè)服務打包，采用招標等方式選定社會資本，社會資本通過投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設施的經(jīng)營權(quán)，提供物業(yè)服務和增值服務。
（三）社會資本可通過提供專業(yè)服務方式參與。業(yè)主組織或?qū)嵤┲黧w可通過招標或競爭性談判選擇養(yǎng)老、托育、家政、便民等專業(yè)服務企業(yè)投資改造或經(jīng)營配套設施，提供專業(yè)服務。
（四）鼓勵社會資本作為實施主體參與老舊小區(qū)改造。區(qū)政府可通過“投資+設計+施工+運營”一體化招標確定老舊小區(qū)改造實施主體，既可作為單個小區(qū)的實施主體，也可通過區(qū)政府組織的大片區(qū)統(tǒng)籌、跨片區(qū)組合，作為多個小區(qū)及周邊資源改造的統(tǒng)一實施主體。實施主體可與專業(yè)企業(yè)聯(lián)合投標。
二、加大財稅和金融支持
（一）社會資本參與老舊小區(qū)改造的，市級財政仍按照《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財政補助政策的函》（京財經(jīng)二﹝2019﹞204號）等政策予以支持；同時，對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。區(qū)政府對符合要求的項目，可以申請發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債。
（二）涉及基礎設施改造的，市區(qū)發(fā)展改革部門按照《加快推進自備井置換和老舊小區(qū)內(nèi)部供水管網(wǎng)改造工作方案》（京政辦發(fā)〔2017〕31號）、《北京市老舊居民小區(qū)配網(wǎng)改造工作方案（2018-2022）》（京發(fā)改〔2018〕2952號）等有關(guān)規(guī)定予以支持。
（三）支持通過“先嘗后買”方式引入專業(yè)化物業(yè)服務，各區(qū)政府可對引入的業(yè)主大會或會議認可的物業(yè)服務企業(yè)給予獎勵補助。
（四）市區(qū)稅務部門應按照《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）等有關(guān)規(guī)定，落實專業(yè)經(jīng)營單位和養(yǎng)老、托育、家政等服務機構(gòu)的稅費減免政策。
（五）鼓勵金融機構(gòu)參與投資市區(qū)政府設立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務。
（六）支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發(fā)性金融機構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)申請中長期貸款。支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產(chǎn)權(quán)單位和居民出資等作為項目融資的資本金。
三、存量資源統(tǒng)籌利用
（一）業(yè)主共有的自行車棚、門衛(wèi)室、普通地下室、物業(yè)管理用房、騰退空間，在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導下，經(jīng)業(yè)主大會決定或物管會組織業(yè)主共同決定使用用途，統(tǒng)籌使用。
（二）區(qū)屬行政事業(yè)單位所屬配套設施，以及區(qū)屬國有企業(yè)通過劃撥方式取得的小區(qū)配套用房或區(qū)域性服務設施，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估，可將所有權(quán)或一定期限的經(jīng)營收益作為區(qū)政府老舊小區(qū)改造投入的回報。
（三）市、區(qū)屬國有企業(yè)通過出讓方式取得的配套用房，以及產(chǎn)權(quán)屬于個人、民營企業(yè)和其他單位的配套用房，規(guī)劃自然資源部門要加強用途管控，恢復原規(guī)劃用途或按居民實際需要使用。區(qū)政府搭建平臺，鼓勵產(chǎn)權(quán)人授權(quán)實施主體統(tǒng)籌使用。
（四）上述存量資源授權(quán)社會資本改造運營的，授權(quán)雙方應當簽訂書面協(xié)議，明確授權(quán)使用期限、使用用途、退出約束條件和違約責任等。國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)由區(qū)政府根據(jù)實際情況確定。
四、簡化審批
（一）納入老舊小區(qū)改造計劃或完成相應投資決策審批的項目，即可在建設工程承發(fā)包招標平臺或勘察設計招標平臺進行一體化招標。
（二）社會資本經(jīng)委托或授權(quán)取得的設施用房，在辦理經(jīng)營所需證照時，持區(qū)老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會認定意見即可辦理工商等相關(guān)證照，不需提供產(chǎn)權(quán)證明。
（三）供（排）水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司對社會資本運營的配套服務設施，給予縮短接入時間等支持措施，屬于簡易低風險工程附屬水、電、氣接入“三零服務”范圍的，免于行政審批。
（四）土地規(guī)劃有關(guān)支持政策，按照本市城市更新有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、監(jiān)督管理
各區(qū)要健全引入社會資本的監(jiān)管制度，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要對社會資本投資、改造和運營進行全過程監(jiān)管。各區(qū)要建立評估機制，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）聘請第三方定期對社會資本的服務情況進行評估，總結(jié)經(jīng)驗，持續(xù)改進和提升社會資本的服務質(zhì)量。
社會資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務收費明顯高于周邊水平、服務質(zhì)量差居民反映強烈等觸及退出約束條件的，授權(quán)主體依據(jù)合同約定終止授權(quán)。
六、本意見自下發(fā)之日起實施。意見執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時反饋。
