2021年對于武漢物流地產市場是特殊的一年，全市高標庫的年度供應規模創歷史新高，結合后疫情時期的宏觀因素影響，市場的供需關系面臨重構。日前，戴德梁行產業地產部發布《2021武漢物流地產市場回顧》，對武漢物流地產市場現狀及趨勢進行了深度解讀。
觀點一：新增供應創歷史新高 未來一年仍將持續放量
截至2021年底，大武漢市場（含葛店、孝感）高標庫存量達437萬㎡，同比增長約30%。其中，2021年度新增供應體量超100萬㎡。
受疫情因素的影響， 2020年新增供應量相對有限。部分項目的延期入市，也在一定程度上導致了2021年增量項目的集中爆發。
▲市場存量及未來供應——Q4 2021
據不完全統計，2022年市場仍將有約80萬㎡的新增供應。其中東西湖板塊的增量占比接近半數，達40萬㎡。
作為傳統優勢區域，東西湖及江夏板塊2022年底高標庫體量均有望突破100萬㎡；蔡甸板塊近年來備受投資者青睞，供應規模將躋身前三甲；其余板塊增速則明顯放緩，新增供應量相對較為有限。
觀點二：競爭格局激烈且分散，新玩家陸續入局
普洛斯全市項目規模已達百萬方量級，仍保持較大的領先優勢；萬緯、寶灣、易商紅木等頭部企業亦保持同步跟進；伴隨新項目的逐步交付，安博及第一產業集團在武漢市場的占有率穩步上升。
整體市場延續了激烈且較分散的競爭格局，二十余家物流地產商均有在營項目。瀚溥、凱德中國等新勢力的陸續入局，則體現了投資者對武漢市場的信心與認可。
▲ 物流地產運營商市場份額——Q4 2021
觀點三：供需平衡被打破，租金下行壓力較大
截至2021年底，武漢市區域高標庫平均租金為24.5元/㎡/月，較2020年出現一定幅度回落，同比降幅約6.5%。
東西湖板塊租金水平仍領跑全市，受新溝板塊多個新項目入市影響，平均租金出現小幅下調。葛店、孝感板塊受受制于區位因素，租金水平處于低位。
2021年度新入市項目普遍采取了較為激進的租金策略；受疫情持續的影響，外地企業落地武漢的新增需求減少；社區電商在2021年下半年需求出現萎縮等，以上因素共同導致了市場供需結構失衡，市場租金普遍承壓。
▲武漢物流地產租金水平——Q4 2021
截至2021年底，武漢市整體空置率約為23%。受新項目集中入市的影響，核心板塊如東西湖、江夏及蔡甸的平均空置率均有所上浮。黃陂由于客戶換租、需求減少等因素，空置率大幅上升；孝感區域則得益于原葛店京東的遷入，存量得到有效去化。
▲ 武漢物流地產空置率水平——Q4 2021
觀點四：供應之變-維持高增長態勢，結構出現調整與分化
從2016年至2021年，全市高標庫供應量呈持續上升態勢，復合增長率高達26%。盡管市場持續放量導致招商去化存在一定壓力，但整體來看，投資者對武漢市場的發展前景持積極態度。
▲ 武漢市場近兩年活躍區域供應體量（萬㎡）
而除了傳統物流地產項目外，電商自建庫的持續擴張，京東、菜鳥、唯品會、蘇寧等企業倉儲面積預計將超過250萬㎡，在滿足電商平臺自用需求的基礎上，頻繁地參與到市場化競爭與經營，使其已經成為供應端不可忽視的一環。
▲武漢區域電商自建庫分布熱力圖
客戶方面，電商自建庫的客戶群體指向性較為明確，電子商務或平臺客戶占主導；而傳統高標庫則客戶群體更為廣泛，包括電子商務、第三方物流、制造業等。
經營方面，電商自建庫與傳統物流地產高標庫有本質不同，傳統物流地產高標庫的主要收益來源于倉儲租金收入；而電商自建庫除租金外，在運營端可實現如訂單處理費、二次入倉費等一系列的運營收入，因此在租金成本方面，電商自建庫具有比較優勢。
戴德梁行武漢產業地產部主管及董事蔣國俊表示，與往年相比，2021年武漢物流地產市場遇到了近年來從未有過之變局。供應端、需求端和整個行業都在變，市場整體供需關系面臨重構。如何應對并積極擁抱變化將是每個從業者重點研究的課題。
隨著國內公募REITs的進一步成熟發展，物流倉儲作為公共服務屬性較強的一種產業基礎設施，在后房地產時代將進一步吸引投資者的關注與加碼。武漢作為九省通衢，在商貿物流領域擁有得天獨厚的交通區位優勢。適逢建設“國家商貿物流中心”的時代機遇，各市場主體還須打磨內功，在招商、運營等維度提升綜合實力，方能穿越當下市場形勢的迷霧，靜待花開復蘇日。
來源：戴德梁行產業地產
編輯：wangdc
