從2021年二季度開始，高力國際曾經預測北京寫字樓整體市場需求報復性反彈不可持續，凈吸納量將逐步回歸常態，租金將在2021年底或今年一季度出現回暖。而日前該機構發布的2022年一季度的數據印證了之前的判斷。
高力國際近日對2022年一季度華北區商業地產的各業務板塊表現進行回顧，數據顯示，截止到2022年一季度，北京寫字樓市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。子市場方面，CBD和麗澤表現活躍，本季度凈吸納量分別達到4.8萬和4.7萬平方米。
供應方面，一季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應量。整體市場小幅去化，空置率環比微降0.1個百分點至14.9%。租金延續底部震蕩的走勢，環比微漲0.4%至342元每月每平米，繼去年三季度后再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。
高力國際認為，市場環境在最近幾個月發生了新變化：
首先，歷時四年的高供應時期已結束。2018年到2021年，市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點后已經大幅回落，未來也將維持在較低水平。
其次，2021年近120萬平方米需求量注定成為北京寫字樓市場的里程碑事件。市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現的新變化，積極應對新時期的市場走勢。
最后，去化周期已經開始，將至少持續3-4年，需求側強度將決定未來市場走勢。疫情的出現一定程度上提前了去化周期開始的時間。
高力國際華北區副董事總經理陳難表示，從2021年開始，市場已經進入去化周期，后續走勢取決于需求端的強度，大環境或將更有利于業主，留給企業租戶進行抄底的時間窗口期將越來越短。
從市場表現來看，一季度北京辦公樓市場最大的變化來自于產業園市場，這些變化主要集中在行業需求側。市場數據顯示，一季度產業園市場基本處于穩定狀態，整體空置率維持在14.6%，租金穩定在130元每月每平米。頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場未實現去化。甲級寫字樓市場得益于金融企業在本季度的力挽狂瀾才實現歷史平均水平的去化量。產業園市場長期受益于互聯網企業的擴張，一旦互聯網科技企業出現行業調整，將大幅影響產業園市場的需求增速。
從本季度全市場的租賃成交來看，金融行業的占比達到37%，而互聯網科技的占比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在本季度的擴張速度明顯大幅放緩，主要是政府對互聯網行業監管政策的不斷加碼。
高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，互聯網行業的政策環境已經發生了根本性變化，對于互聯網長期的“放養式”政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。2021年不僅是互聯網監管全面深化之年，也意味著互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段。
基于新的市場環境，高力國際認為市場參與者需要重點關注以下三個重要趨勢：
第一，深刻理解政策初衷，健康發展才能行穩致遠。雖然近期互聯網監管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平臺經濟企業，但是未來隨著政策設置好發展的紅燈和綠燈，行業將迎來更加平穩健康的發展階段。
第二，一家獨大已是過去，百花齊放才是未來。中國數字經濟的發展需要互聯網行業不斷孕育新的時代企業，從元宇宙到東數西算，更大的發展空間將為企業創造更多市場機遇。第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，和以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業將更加受益。
第三，互聯網行業未來可能出現大規模面積調整。一方面，互聯網企業的內部調整速度非常快，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，以互聯網科技行業為代表的辦公樓需求側正在經歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場的需求水平。此外，隨著2022年初國務院正式印發“十四五”數字經濟發展規劃，行業發展不平衡、不充分、不規范的問題未來有望逐步得到解決，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。
來源：高力國際
編輯：wangdc
