2023年3月5日，今年政府工作建議提出：加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。 “加強住房保障體系建設”已經寫入政府工作報告，進一步強調了完善住房保障體系的力度和決心。
在此之前，因租賃住房收益較低，投資回收周期長，退出路徑單一，房企涉足租賃住房市場的意愿并不強烈。各地政府為擴大保障性租賃住房供給，從土地支持政策、財政支持政策、稅收支持政策、水電氣熱價格優惠政策和公積金支持政策等全方位多維度出臺相關措施。在此背景下，公募REITs也為保障性租賃市場發展提供了良好的退出渠道，使得保租房“投融建管退”的商業閉環得以形成，同時也進一步促成了保租房存量資產和新增投資的良性循環。
2023年8月至12月，有四支-華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏上海華潤有巢REIT相繼上市。
從折現率方面來看，這四單REITs產品基本在6.0%-6.5%，都位于一線和強二線城市，城市社會經濟環境發展良好，并且結合底層資產實體狀況、供需情況及經營狀況等綜合分析，整體屬于風險較低的類型。
從現金分派率方面來看，這四單現金分派率基本上預計均能達到4%以上。
從租戶結構方面來看，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏上海華潤有巢REIT的前十大租戶租賃面積占比不超過10%，企業租戶金額占比不超過20%，租戶租賃集中度相對較低，具有良好的分散性，單一客戶的影響程度相對可控。
短時間內，多單保租房REITs上市發行，進入資產管理時代，行業規模逐步擴大。在政策和資本市場的助力下，以高效資產管理為底層邏輯、以穩定現金流回報為支撐的保租房，必將實現資產的保值增值。可以預見，伴隨著“房住不炒”的房地產行業發展基調，承載著保障民生使命的保租房項目也將迎來更加廣闊的發展空間。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
