2024年1月9日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發布《2023年北京房地產市場回顧與2024年展望》。2023年，北京寫字樓市場全年新增供應多點開花，需求來源從增量驅動轉變為存量驅動；零售物業市場供應端推陳出新，新開和停業項目體量均達歷史高位，業主招商策略轉變影響租金回報；倉儲物流市場北京季內需求回落，全年表現穩健，環京供應再攀高峰，需求勢頭向好；商務園區市場全年新增供應達歷史次高峰，特色產業園受青睞；物業投資市場私人資本紛紛涌入，交易資產類別更顯多元化，資本化率繼續攀升，價格機會窗口有望刺激交易落地。
一、優質寫字樓市場
全年新增供應多點開花 需求來源從增量驅動轉變為存量驅動
2023年第四季度，位于麗澤和石景山區域的兩個新項目交付，新增寫字樓面積共計12.8萬平方米。全年以73.5萬平方米的總量，在近15年內排名年新增供應量第三。全年新增項目分布于多個子市場，且甲級項目占總體量的70%以上，為升級需求提供了充足的落位空間，特別是傳統區域的甲級新項目憑借區位、樓宇品質及租金性價比高等優勢，去化面積占比在新項目去化總量中高達85%。
本季，新興區域和望京成為主要去化區域，錄得多個中大面積成交，但全市仍持續出現因企業整合、經營和租賃策略調整等因素所導致的面積縮減和騰退。受此影響，全市凈吸納量環比回落至2.4萬平方米。全年累計13.3萬平方米，較2022年的低基數有所增長。市場格局兩極分化體現了租戶的升級需求：乙級凈吸納量連續第二年錄得負值；而甲級市場成為需求主要釋放地，全年凈吸納量達20.6萬平方米。從區域看，傳統區域均面臨較大去化壓力，除中關村、望京和奧體等科技中心外，其他成熟子市場全年去化情況均不及2022年；而麗澤和石景山等新興子市場憑借綜合性價比、地緣性客戶群和產業基礎等方面的優勢，成為全市去化最快的子市場。
本季近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面積段，使得總面積環比下降31%。TMT行業表現平穩，本季躍居需求首位，在大數據、人工智能類的軟件系統開發和平臺互聯網類租戶較為活躍的需求帶動下，交易面積環比小幅增長3%；金融行業活躍度走低，需求以保險、基金及資管等賽道的搬遷為主，證券租戶擴租速度放緩；專業服務業隨著咨詢和廣告公關類租戶小面積搬遷需求增加，需求升至第三；國有企業的大面積需求推動能源及公共事業板塊位居需求第四位。全年來看，需求前三位的行業金融、TMT和能源，累計貢獻全年新租需求的三分之二。需求來源進一步從增量驅動轉變為存量驅動，甲級新增供應潮、現有優質樓宇可租面積增加以及租金回調，推動內資租戶升級搬遷需求釋放，全年搬遷在新租交易總面積中的占比高達61%，為歷年最高，而企業在對擴租計劃仍持謹慎觀望態度。
整體空置率年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統區域各子市場空置率均同比上升且達兩位數。季末全市平均租金成交面價同樣本比環比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累計降幅4.8%，甲乙級寫字樓租金均面臨較大下降壓力。望京、金融街、中關村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢復緩慢延長了市場調整期，而租金回歸理性，有利于企業減輕經營成本負擔，打造核心競爭力。業主也逐漸調整租賃策略，從追求短期租金回報轉向追求持續性、成長性租戶結構的高質量發展目標。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人 袁慧指出：" 2024年，北京寫字樓市場預計有三個新項目總量約24萬平方米投放市場，較2023年有明顯回落，也意味著本輪供應潮的結束，市場在供給側和需求側都將進入存量時代。租戶和業主的租賃政策均需為之轉變：對于租戶來說，存量物業的選擇比重增加意味著成本結構考量更加復雜，企業需將選址存量物業所特有的裝修重置成本、因樓齡增長而增加的能源、設施損耗成本等，與租金成本一起綜合權衡對比，以獲得最優的辦公場所解決方案，這也拓展了業主的物業服務和租賃策略發力領域；對于業主來說，一方面需要進一步從存量市場挖掘租戶搬遷整合的機會，另一方面也要從在中國經濟創新升級背景下崛起的戰略新興產業中挖掘需求增量。引擎切換之下，市場機遇與挑戰并存。
二、優質零售物業市場
供應端推陳出新，新開和停業項目體量均達歷史高位；業主招商策略轉變影響租金回報
2023年第四季度，北京零售物業市場分別有一個項目入市和一個項目停業，均位于次級商圈，延續全年推陳出新的態勢。全年新增供應總量達127.5萬平方米，僅次于2008年為歷史第二高紀錄。其中次級商圈聚焦改造升級，DT51、朝外THEBOX、五棵松萬達等商業體煥新入市；外圍商圈則有多家10萬平方米以上的新建大型商場開業。大量的新增供應在今年得以集中釋放，主要得益于疫情后項目開發有序恢復，以及政府對于城市更新的大力支持。另一方面，年內閉店體量也達到55.7萬平方米的歷史第二高水平，僅次于2020年，表現不佳的老舊項目暫時退市以待重新定位。
部分存量標桿項目，如國貿商城、北京APM、朝陽合生匯、朝陽大悅城等，加速品牌結構調整節奏，成功引入高奢、高化香氛、潮流服飾及大眾餐飲等諸多業態。季內零售業態開店占比達52%，以運動戶外（如Salomon、Saucony）、潮流服飾（如AcneStudios、鄂爾多斯）、美妝香氛（如聞獻、3CE）為主，而餐飲業態則以39%的穩定增速緊隨其后（如霸王茶姬、TheWoodsCafe、OneBagel等）。縱觀全年拓店表現，零售與餐飲不分伯仲，分別占據新開店數量的46%及43%。零售業態中服飾鞋包穩坐首席，運動休閑持續擴張，珠寶首飾等貴重金屬緊隨其后；餐飲及茶飲果汁亦有不同程度的提升，其中地域性較強的大眾餐飲、網紅茶飲、大眾烘焙甜品等在不同商圈多點開花；其他業態中，新能源汽車拓店步伐放緩。線下消費回流加速，尤其節假日客流復蘇明顯，加上大量新商場集中開業帶動，全市凈吸納量同比提升110%達63.3萬平方米。全年空置率在年初沖高后逐步回落，季內環比下降0.3個百分點至8.0%。
客流回暖刺激下，全市購物中心首層平均租金同樣本比環比上漲0.4%至每天每平方米32.3元，錄得增長的項目主要位于王府井、燕莎及三里屯商圈。全年租金水平止跌回穩，項目間表現分化。由于實體商業的就餐社交屬性明顯強于購物屬性，部分項目業主因而調整招商策略，轉向餐飲等生活配套為主要目標，將原先零售品牌鋪位置換為餐飲業態，在租金上亦有下調；而部分客流量大的成熟項目則獲得較高的零售業態換鋪率，租金穩中有升。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋津樓表示："2024年，北京零售物業市場預計迎來近130萬平方米的新增供應。王府井、望京、奧體、中關村等成熟子市場陸續有新開發及改造商業體交付；同時頭部開發商持續拓展外圍區域，新開業項目體量占全市三分之二。而經營模式落伍的項目也將持續出清。核心商圈代表項目仍為品牌布局首店的首選標的，非核心商圈優質項目逐漸增多，也為地緣客群的社區消費需求提供更充盈、更高品質的選擇。盡管去年下半年開始客流量回暖，但激烈的市場競爭以及消費方式的轉變，將一定程度上擠壓品牌盈利空間和業主租金溢價空間。
三、倉儲物流市場
北京季內需求回落，全年表現穩健；環京供應再攀高峰，需求勢頭向好
2023年第四季度，北京順義竣工一座倉儲物流項目，帶來12.2萬平方米的新增供應。至此，全年新增供應28.4萬平方米，盡管較2022年減少，但顯著高于過去十年的平均水平。季內凈吸納量5.2萬平方米，綜合性第三方物流新租表現亮眼，占據總成交面積的56%；其次半導體、汽配、醫藥等制造業亦貢獻24%的新租，具有大面積可選空間的平谷及大興空港表現活躍。全年全市凈吸納量錄得29.1萬平方米，第三方物流需求占據全年主力，新租面積較去年提升16%，而由于疫情后消費部分回歸線下，電商新租面積同比縮減達25%。
年末全市空置率環比上浮1.5個百分點至15.0%。鑒于目前市場租賃活動以降本增效為主，部分消費類租戶縮減及整合面積，加上來自供應持續放量的環京市場競爭，季內租金走勢止漲企穩，平均租金同樣本比環比持平至每月每平方米57.2元，全年漲幅0.9%。馬駒橋、經開區等區位核心而租戶穩定的成熟子市場租金仍有小幅上升空間，而順義、平谷、大興空港等可租賃空間充裕的區域新租價格開始松動。
環京市場，廊坊供應持續加碼，再創單季供應峰值達66.6萬平方米，全年合計放量123.1萬平方米，至此總存量超過北京并突破400萬平方米，其中核心市場新增供應占比86%。本季新租需求以第三方物流為主，汽配及醫藥等制造業為輔，近京子市場表現活躍。業主以價換量促使全年凈吸納量錄得創歷史紀錄的81.2萬平方米，同比提升40%。全年空置率因新增供應變化而有較大波動，年末至51.7%，同比回落7.4個百分點。
天津本季于武清有新增供應交付，帶來13.4萬平方米，至此全年合計放量123.6萬平方米，打破歷年最高紀錄。季內新租需求持續回暖，凈吸納量錄得14.2萬平方米，以全渠道零售商為主的批零租賃成交占47%，其次食品飲料亦有表現。降租引商刺激下全市下半年需求復蘇明顯，凈吸納量較上半年大幅提升300%，全年凈吸納量錄得31.8萬平方米，北辰、天津空港、西青等核心子市場年度表現領先。年末空置率環比回落0.8個百分點至33.3%，但由于供應盤加速擴容，空置率同比大幅走高，仍有較大去化壓力。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗："2024年，北京倉儲物流市場預計新增供應將持續放量超過45萬平方米，其中平谷、順義其他及大興空港等子市場將為傳統區域外溢需求提供更多優質空間選擇。同時2023年土地供應政策持續放寬，物流用地出讓面積同比增長128%，其中84%位于平谷馬坊，北京市場供應潮有望在未來三年延續。同期廊坊和天津市場供應將繼續放量，但皆較2023年有明顯放緩。未來除廊坊北三縣、廣陽、天津武清等近京子市場外，廊坊安次、固安、天津寶坻、寧河亦有多個新建項目入市，各區域租金成本變化將進一步引導租戶調整選址布局。
四、優質商務園物業市場
全年新增供應達歷史次高峰 特色產業園受青睞
2023年第四季度，北京商務園區一共迎來四個新項目交付共計體量38.5萬平方米，分別為兩個生命科學園區及兩個純辦公屬性物業，涉及大興，東升及北清路子市場，至此推升全年市場新增供應至歷史第二高水平，錄得總體量96.2萬平方米，僅次于2020年。全年六成新項目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關村集群，進一步加劇了區域同類產品之間的競爭，而集中在經開區和大興子市場新交付的帶有研發或生產功能的特色產業園項目，為產業客戶提供更多可選擇的空間，更容易受到中型規模企業的青睞，此類項目普遍預租表現相對樂觀。
得益于生命科學園區新項目的預租表現以及來自醫藥、TMT和金融類企業的新租需求，本季整體市場錄得凈吸納量12.2萬平方米，環比上漲49%，其中超過11萬平米的吸納來自具備研發功能的產業園項目。在互聯網頭部企業大面積騰退來到尾聲，疊加業主下調租金刺激新租需求的大環境下，全年全市凈吸納量28.0萬平方米，同比上漲162%。TMT和醫藥蟬聯年度主力需求，以人工智能、軟件開發為主的TMT企業占比高達58%，醫藥及生命科學占比約21%，而能源及公共事業企業亦在年內釋放需求排名第三。
分重點子市場，本季中關村軟件園凈吸納量由負轉正，區域內可供企業整合的空間增加，吸引了有實力的租戶落位擴增搬遷需求；而緊鄰的上地子市場得益于臨近地鐵的便利性和租金下調的優勢，連續第二個季度有明顯去化。隨著經開區產業落地的加速，信創和智能制造板塊季內表現活躍，陸續遷入的頭部企業及其上下游助推租賃性園區面積的去化，尤其表現在獨棟或能滿足部分生產功能的項目中。全年來看，以經開區、大興、北清路、順義為代表的有明確產業定位的子市場得益于產業集聚性以及頭部企業上下游輻射，需求表現穩健；而辦公品類占比較重的子市場，在持續下調租金的刺激下，需求開始回暖。
本季全市商務園區平均租金報價同樣本比環比下降0.8%，全年降幅達到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中關村集群降幅領先。純辦公空間需求疲軟，以及近兩年純辦公和研發類新項目集中交付，給所在區域同類產品的租金都帶來不小的下行壓力，也為租戶企業的降本增效和提質升級策略創造了機會。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗："2024年，北京商務園市場預計會有八個新項目總量超63萬平方米投放到市場，其中經開區占比超40%，大興，豐臺，順義以及泛中關村集群也將有新項目交付，而帶有研發或生產屬性的項目數量占到一半，體現北京以及各區無論從量還是質上持續加碼對都高精尖產業發展的空間支持。在北京市政府年中發布《促進未來產業創新發展實施方案》中，明確發展二十大產業，涵蓋未來信息、健康、制造、能源、材料、空間等領域，今年來各區紛紛成立產業專班以推動區域細分產業的發展，預計未來各區會結合地緣特色落實打造區域產業發展生態，培育更多商務園區租賃需求。
五、物業投資市場
私人資本紛紛涌入，交易資產類別更顯多元化；資本化率繼續攀升，價格機會窗口有望刺激交易落地
2023年第四季度，北京物業投資市場一共錄得四筆交易，共計交易金額40.3億元，環比下降74%，其中兩筆為法拍。全年累計交易達成33筆，總金額316.5億元，同比下降13%。
從買家類型來看，在市場議價空間持續松動以及可售優質資產不斷涌現的大環境下，民營企業等私人資本紛紛出手以增加商業不動產的配置。季內有三筆交易買方為民營企業，其中新成立企業"渤海潤澤"以28.02億元的代價投得位于核心商圈的五星級酒店金茂威斯汀，成為季內單筆金額最大的交易；而三里屯工體附近的自持經營性公寓聯寶公寓7號樓亦被一建筑裝飾裝修行業的商貿公司收入囊中。全年交易額按買家類型來看，企業占比達55%，企業購買目的和物業類型較往年更多元化，全年有13筆為自用屬性，而6筆以投資為目的的交易中，覆蓋了辦公、購物中心、酒店和長租公寓等多種物業。此外，也逐漸看到更多私人買家和新型投資者入場布局。傳統投資者在租賃市場尚未恢復至預期的影響下，仍保持謹慎，對于價格仍持觀望心態。同時，盡管交易金額占比同比回落11個百分點至24%，險資仍是全年相對活躍的投資類買家。
從交易資產類別看，季內兩筆交易為核心商圈品牌酒店且金額占比近八成。核心商圈運營成熟的酒店擁有穩定現金流，區域價值的不斷提升以及項目自身的增值潛力，加上酒店本身多元復合的功能和使用場景，成為吸引投資者進行資產配置優勢的核心優勢。全年來看，資產類別和市場參與者更顯多元化，在可售優質資產增加的推動下，商務園區、零售物業、酒店以及長租公寓三大板塊的占比分別為13%、13%和21%，同比均有明顯上升，擠壓作為傳統主流交易資產類別的商辦類資產占比降至42%。
在市場租賃端表現不及預期的大環境下，業主對于各類資產價格正在不斷修正，資本化率四季度繼續上行，買賣雙方價格預期差收窄。隨著資產價格的下調和可售優質資產數量的增多，將吸引更多企業和私人資本配置高性價比的優質資產，而近期也看到險資鎖定核心項目的意愿有所加強。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人 李浩："從CBRE同活躍投資者的近期互動來看，對北京大宗資產有意向的投資者主要對優質產業園區尤其是生物醫藥園區、長租公寓等資產類別的關注度進一步提升，零售物業和酒店板塊熱度也有回升，這一定程度上受益于近期公募REITs底層資產擴容擴募以及下調門檻、支持消費基類礎設施等利好政策。另一方面，隨著寫字樓板塊資本化率繼續小幅上行，加之多數投資者預期央行年內將進一步降息，核心區優質寫字樓給投資者帶來的利差有望進一步提升，有助加速交易落地。
來 源： CBRE世邦魏理仕
