2023年，廣州寫字樓市場(chǎng)共錄得10個(gè)項(xiàng)目落成，總計(jì)70.7萬平方米，供應(yīng)量同比增加28%。新增項(xiàng)目集中在琶洲和金融城，占全市體量80%以上。全市新項(xiàng)目落成時(shí)平均出租率為30%，比過往五年的均值40%有所下降。其中，業(yè)主自用以及關(guān)聯(lián)企業(yè)升級(jí)進(jìn)駐總面積超過10萬平方米，帶動(dòng)全市吸納量在年內(nèi)“低開穩(wěn)走”，至年末共計(jì)27萬平方米，同比增加41%，顯示市場(chǎng)需求有所恢復(fù)。
新舊項(xiàng)目之間及各區(qū)域之間的吸納表現(xiàn)分化。從全市來說，新項(xiàng)目的租賃成果貢獻(xiàn)了超過九成的吸納量。分區(qū)域看，琶洲和金融城的凈吸納量占全市接近90%，而天河體育中心區(qū)域和越秀商務(wù)區(qū)年內(nèi)錄得負(fù)吸納，這兩個(gè)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓平均樓齡超過15年，面臨著租戶流失的挑戰(zhàn)。珠江新城年內(nèi)累計(jì)錄得3.6萬平方米的凈吸納量，但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化，區(qū)域市場(chǎng)仍出現(xiàn)負(fù)吸納。由此可見，租戶對(duì)于品質(zhì)升級(jí)的追求是影響租賃決策的重要因素。
縱觀全年的新成交，搬遷需求占比72%，為2018年以來的高位。其中從周邊非優(yōu)質(zhì)寫字樓升級(jí)搬遷的占比穩(wěn)定在30%左右，優(yōu)質(zhì)寫字樓之間的搬遷成交占比較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守，對(duì)擴(kuò)張活動(dòng)保持謹(jǐn)慎，偏向于商務(wù)區(qū)內(nèi)甚至是同區(qū)搬遷的溫和試水。從行業(yè)的成交表現(xiàn)來看，全年的主力需求結(jié)構(gòu)和去年一致，前四位分別是TMT，金融業(yè)，專業(yè)服務(wù)業(yè)和消費(fèi)品制造業(yè)。其中TMT的比例同比提升了4個(gè)百分點(diǎn)至32%，主要得益于線上游戲從周邊園區(qū)升級(jí)到金融城，以及琶洲區(qū)域的平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)、商用軟件以及大數(shù)據(jù)公司的擴(kuò)張和升級(jí)；金融業(yè)多點(diǎn)開花，除了錄得基金公司的大面積交易外，保險(xiǎn)、期貨、證券和金融科技類均錄得搬遷成交；專業(yè)服務(wù)業(yè)的成交面積超過半數(shù)由律師事務(wù)所的積極活動(dòng)帶來，新租、擴(kuò)租和升級(jí)搬遷各有體現(xiàn)；消費(fèi)品制造業(yè)中，年內(nèi)以化妝品電商部門的騰挪為主，去年較為活躍的食品和汽車類租戶暫未見顯著成交。
隨著新供應(yīng)持續(xù)放量，廣州寫字樓市場(chǎng)空置率自2020年持續(xù)上浮，2023年年內(nèi)累計(jì)上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，至18.2%，是自2008年以來的高位。充裕的可租面積和市場(chǎng)需求復(fù)蘇程度未如預(yù)期，引致租金繼續(xù)向下波動(dòng)。年內(nèi)全市租金累計(jì)下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個(gè)百分點(diǎn)。
來 源： CBRE世邦魏理仕
