一季度辦公樓租賃需求量質齊升
2025年第一季度，全國十大主要城市的辦公樓凈吸納量同比增長34%，高于過去五年同期均值12%，辦公樓市場初現復蘇跡象。
一線城市需求反彈更為強勁，貢獻全部凈吸納量的八成，對比去年和五年歷史同期分別錄得50%和25%的更高漲幅。此外，甲級辦公樓凈吸納量增長率為更高的58%和31%，印證出租戶對空間品質需求的結構性升級趨勢。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月
科技互聯網和消費服務貢獻新設立和擴租需求的48%
在年初出版的《2025年中國房地產市場展望》中，我們曾預測新質生產力和消費行業將是推動辦公需求復蘇的引領力量，一季度的市場發展正如我們所料。
科技互聯網行業本季錄得30萬平方米的新租交易面積，創12個季度以來的新高；其中新設立交易占比近四成，領跑所有行業。
從交易面積段來看，62%的新設立租賃交易面積在500平方米以下，顯示中小和初創企業仍是目前增量需求的主流。而另一方面，我們也注意到擴租交易中5,000平方米以上的大面積成交占比錄得2022年以來的新高14%，這很有可能是頭部互聯網企業加大力度布局新業務增長點的跡象。
除了科技互聯網，消費服務是另一個新租面積逐季抬升的行業。尤其在去年下半年國家出臺《促進服務消費高質量發展的意見》的推動下，本季醫療、教育和文娛子行業的新租面積和占比均創歷史新高。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月
從城市層面來看，科創型城市和消費力強的一二線城市顯著受惠于科技互聯網和消費服務類租戶的需求回暖。
北京：中關村凈吸納量6.9萬平方米，環比增長超140%，已經接近去年總和；空置率從16.4%回落到11.8%，成為北京目前空置率最低的子市場。
上海：徐匯濱江、北外灘、五角場和虹橋等核心拓展區和新興商務區均錄得電商、在線游戲、電信租戶新設立或擴租交易，教育機構在虹橋商務區和外灘活躍。
深圳：科技互聯網租戶利用市場可租面積充裕的契機，積極尋求企業房地產降本增效，本季搬遷交易量和占比突破2021年以來的新高，南山西麗、龍崗坂田等周邊區位，入市兩年內租金更低的甲級樓宇受到青睞。
成都：作為國內領先的游戲產業集群之一，受首款國產3A游戲《黑神話：悟空》全球火爆的推動，成都本季錄得游戲企業的活躍表現，并助力大源板塊登上本季凈吸納量首位。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月
企業擴招預示“科技+消費”復蘇主線將延續
獵聘數據顯示，2025年第一季度計劃增加員工數的企業占比環比提升5.2個百分點至25.6%，而計劃減少的比例環比下降12個百分點至19.1%。在增加招聘崗位的前十大行業中，70%與新質生產力和消費高度相關。行業龍頭企業的動向同樣反映這一趨勢，近期騰訊和阿里巴巴均表示將加大人員招募力度。
企業招聘動能的增強預示其辦公空間需求有望迎來持續性的增長。而目前辦公樓市場充裕的高品質供應和租金階段性下行走勢為企業實施重大的房地產決策提供了良好的時機。特別值得一提的是，今年年初DeepSeek開源模型異軍突起推動人工智能在各行業的商業化應用落地明顯加速，科技互聯網行業的擴張將成為2025年辦公需求復蘇的關鍵力量。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年4月
來 源： 世邦魏理仕
