隨著二次城鎮(zhèn)化的到來，人口進(jìn)一步向中心城市集聚。對剛需購房者來說，各大城市的“上車線”如何？
10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報(bào)告》(下稱報(bào)告)，首次盤點(diǎn)了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。其中，一線城市北京(350萬)、深圳(345萬)領(lǐng)銜，長沙、重慶等城市都在百萬以內(nèi)。
相對彈性需求，剛需是指受房價(jià)因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時(shí)優(yōu)先會考慮自我承受能力。綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價(jià)，維持居住的基本配置。
此次報(bào)告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個(gè)一線城市、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時(shí)，結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實(shí)描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費(fèi)趨勢。
在總價(jià)排名前十的城市中，北京(350萬)、深圳(345萬)兩城剛需"上車"套均總價(jià)超過300萬元，兩城相差無幾，是上車價(jià)最高的城市。另外一個(gè)強(qiáng)一線城市上海(295萬)位居第三。
這三大一線城市之外，經(jīng)濟(jì)總量位居全國第33的二線城市廈門，剛需"上車"套均總價(jià)為266萬元，位居第四。值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房價(jià)，躋身于房價(jià)一線陣營。
廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認(rèn)為，廈門在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產(chǎn)市場對周邊地區(qū)有很強(qiáng)的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。
另一方面，近幾年廈門的土地供應(yīng)一直偏緊。在資金、購買力涌入又供應(yīng)有限的情況下，房價(jià)也居高不下。
值得注意的是，廣州(198萬)剛需"上車"套均總價(jià)只有北京、深圳的57%左右，甚至還低于廈門和杭州(226萬)，僅位列第六，較為合理的價(jià)格也讓很多剛需族早早實(shí)現(xiàn)購房。
廣州海珠區(qū)東曉南板塊一位中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，剛需在廣州市區(qū)買房大多以小兩房和大一房為主，面積小，樓齡舊。郊區(qū)雖然單價(jià)會便宜，但是總價(jià)不便宜，郊區(qū)一般也沒有小兩房。所以全市來看，"上車"套均總價(jià)在200萬左右。由于廣州價(jià)格相對較低，也吸引了不少在深圳上班的年輕人過來買房。
廣州之外，南京(190萬)、寧波(175萬)、東莞
(160萬)、蘇州(159萬)也擠入城市排行榜前十。
相比之下，長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8城市剛需"上車"門檻稍低，平均購房套均總價(jià)在百萬以內(nèi)。以長沙為例，剛需購房"上車"套均價(jià)格僅為深圳的24%。因此在這些城市，大面積成為不少剛需購房者的選擇。“大面積-低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。
與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價(jià)格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體"上車"難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個(gè)城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)，高房價(jià)下居住面積相對其他城市較小。
在價(jià)格高企的部分大城市，剛需置業(yè)選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區(qū)域。
近年來，隨著北上廣深等大城市的地鐵尤其是一些市域快線的建設(shè)，遠(yuǎn)城區(qū)、郊區(qū)到市中心的交通日益便捷，客觀上也為這些城市的剛需購房者“上車”提供了更多選擇。
來 源： 第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
