近期，業界關注的焦點是“需求側改革”。這個話題很大，怎么理解呢？我從事房地產研究接近15年了，“手里拿著錘子，看什么都是釘子”，覺得這事兒與房地產有關，那就拿老百姓很關注的住房來剖析這個話題吧！我國百姓不愛提前消費，但買房是個例外。無論富豪還是平民，有房的沒房的，沿海的內地的，一聽說政策鼓勵買房，個個都跟打了雞血似的沖進售樓處。過去十幾年，經常聽說的“需求管理”、“逆周期調節”等字眼，很大程度是刺激住房消費。所以，一旦聽到要鼓勵住房消費了，整個經濟鏈條就迅速循環起來，消費也好、投資也好，都昂揚向上，屢試不爽。但過去十幾年，幾個大周期下來，這個鏈條轉得越來越別扭了。房價漲得快，綜合通脹始終比預期的要高，各參與方都拼命“加杠桿”，住房需求側越來越不健康。
房地產企業“高舉高打”（高價拿地、高成本融資）彎道超車、沖千億、沖萬億；地價一旦上漲，地方靠土地抵押，“上項目”就不亦樂乎；考慮房價后的綜合成本、機會成本高，實體企業不得不舉債“擴投資”；老百姓加杠桿也不含糊，也是過去幾輪“逆周期調節”中杠桿上升最猛的。直觀的感覺是，當下富人也好、工薪也好，都覺得要買房、抵抗通脹。
但是，這場杠桿游戲中，誰的起始資產大、誰的膽兒大，誰就獲得了先入為主的加杠桿優勢，誰就能在加杠桿中獲得最大的資產溢價。于是，這幾年的新房供應，越來越豪宅化了，低總價、小戶型的房子越來越少，特別是今年疫情后。因為，購買力越來越集中在換房和炒房群體中。當然，地價、杠桿上漲也是驅動力，而各方做局營造房價上漲預期也不可忽視。
期間，確有住房消費升級的成分，但種種跡象表明，這個升級是不正常的。比如，只有一二手房價格“倒掛”的新盤，才能賣得好，這與過去幾輪上漲周期中，“一開盤、即熱銷”完全不同；比如，即便大戶型熱銷，但更熱銷的是緊湊型的“小三房”，80平米左右戶型，過去是1-2房，現在都能做到3房。說明什么？面對高房價，即便改善換房，也不能任性地換200平米的房子。
因為，賣掉手上的小戶型、老破小，改善換房的首付款沒問題了，但面對的房價已今非昔比，收入還沒漲到那個地步，月供很難支撐。于是，換房改善的，既在乎均價，更在乎總價可控。已經上車的，享受到了資產溢價，換房都如此困難，遑論沒有買房的。沒上車的，表面上罵罵咧咧，暗地里卯足力氣攢首付，等著下一輪樓市調控來臨，創造上車的機遇。
上面講的還是有效購房需求，這幾年進入大城市打拼的年輕人、新就業大學生，如果沒有父母支撐，已經很難支撐起購買力了。他們面對的不僅是高房價，還有水漲船高的租金。這就是為何今年疫情后很多長租公寓爆雷了，導火索就是收入預期下降，租客退出高租金的長租公寓，轉到低租金出租屋，或選擇“合租”、城中村，導致出租率下降，惡化了資金鏈。
所以，樓市的“需求側改革”，不再是需求端加杠桿、靠財富預期刺激買房，而應該是在對“需求分層”的基礎上，通過規劃、供地、公共服務配套等支持，輔以住房供給側改革，支持和滿足基本住房需求。近期，國家“十四五”規劃對于住房保障空前重視，要求構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，同時還要加大老舊小區改造。
通過公租房，對戶籍低收入、住房困難家庭應保盡保。保障性租賃住房是新提法，主要針對新市民的住房需求，政策要求“有效擴大保障性租賃住房供給”。言下之意，當下住房最困難的是新市民。共有產權住房針對的是在城市已落腳幾年，但買不起商品房，又夠不上保障房的“夾心層”。老舊小區改造針對有住房但無住房消費（裝修、換房）的人群。總之，這幾類住房消費需求，這幾年一直壓抑著，也是住房的“需求側改革”最核心的內容。
（作者：李宇嘉 系房地產資深研究人士）
來源：證券時報
編輯：wangdc
