新冠肺炎必將是一次載入社會經濟史的標志性事件。
這次疫情的影響，顯然要比“非典”加貿易戰對中國的影響要大的多。
如果沒有“猛藥”，全國經濟很可能面臨進一步衰退。
同時，地產調控的緊箍咒一陣緊似一陣。
近一個月的社會經濟活動的停擺，必將對地產行業產生新的創傷。
2020年地產行業的趨勢如何？ 策略如何？
我們試圖以略顯悲觀的判斷，分析全年房地產行業可能面臨的趨勢和變革。
武漢新房銷量下降50%
武漢上半年銷售冰封，全年銷售量同比下降50%是大概率事件。
整體來看， 3-4月份可逐步復工，但6-7月份才可能試探性開盤銷售與拿地。 湖北商品房銷售只占全國市場的5%，不會影響全國的大局。
但是上半年，民眾的置業情緒仍未從疫情的創傷中脫離出來，各行各業的工作重心都在復工復產和拯救現金流上面。 下半年整個房地產市場才可能恢復正常。
去年在武漢新拿的項目，今年無法面市，很可能面臨虧損。
把武漢視為糧倉地的萬科、保利、融創等企業，將面臨較大的業績和現金流壓力。
在武漢周邊20大城市的布局中，項目貨值超過集團總貨值的20%房企，應該是非常焦慮了。 如果再疊加現金流緊張，那就很危險了。
全國新房銷售規模下降10%
當年SARS導致當年GDP下滑0.5個點，這次新冠肺炎或將導致全國經濟下行1個點。
在全國經濟整體下行、GDP破6的態勢下，2020年住房需求可能會同步萎縮。
金融放水，也只能抵消本次疫情帶來的外力傷害。 疫情導致的國際經濟貿易的暫停，將給出口帶來疊加影響。
今年1月百強房企銷量下滑16%，二月份至少下滑80%，三四月份的小陽春大概率是泡湯了。
疫情過后，行業政策局部放松，只可能防止地產行業本身的調控帶來的銷售嚴重下滑。
2019年，全國商品房銷售面積下降0.1%，銷售額增長也只有6.5%。
2020年全國商品房銷售面積可能會下降10%左右。房價很可能將迎來一年左右的低谷期。
武漢在二線城市房地產市場中具有很強的風向標意義。 2019年，住房成交面積全國第1，同比增速30%，土地出讓金全國第五。 經此一疫，去年底的短暫回暖將會被打斷，持續低迷狀態。
土拍平均溢價率跌到10%以下
疫情克服后，政府財政要依靠大量拍地來平衡政府赤字，同時大部分房企不是沒錢、就是沒膽。
土地市場持續低迷，也進入到買方市場。
資金雄厚的央企存在良好的拿地機會。 逆周期拿地，戰略性降成本。
武漢土地價格肯定會極度低迷，一批有眼光有實力的房企可以趁勢拿地。
但對于大部分房企來說，現金流吃緊，死也不能拿地。 況且大部分企業的土地儲備，撐過1年沒有問題，但是現金能夠撐過1年的極少。
醫療產業用地快速增長。
疫情之后，醫療產業將成為新的經濟增長點。 醫療產業用地，必將成為新的拿地機會。
隨著我們進入老齡化社會，醫療產業面臨更大的需求。 每年萬億級的財政醫療支出，仍然難以滿足全國人民巨大的醫療需求。 鴻茅藥酒大行其道，問題疫苗禍害兒童。 人們需要醫療產業的大發展。
房企融資規模上升10%
因禍得福，房企融資最艱難的階段，應該過去了。
由于疫情對各行各業的嚴重影響，貨幣政策迎來一波寬松。 降準、降息等系列金融手段扶持對實體行業，甚至可能出現局部行業的大水漫灌。
房地產行業對經濟增長有著穩定器和壓艙石的貢獻，而且其金融屬性太強，肯定會從這一波寬松貨幣政策中獲益。
放松融資渠道監管等政策，會讓房企融資難、利率高的問題將得到一定程度的緩解。
但是，大房企更容易獲得更大規模的融資，而小房企活下去都難。
“五限”政策適度松綁
地產名人說過，房地產行業短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。
今年，或許限價、限購、限售、限貸，將適度放松，國家和地方將出臺利好政策刺激房地產經濟。
甚至，有可能降低貸款首付比例，減少交易稅費，提升住房消費信心。
長期政策有可能是，加強產品品質的監管。
2003年SARS之后，中央確立了房地產業為國民經濟支柱產業的地位，開啟了房地產行業的持續快速發展之路。
但今年，不要指望地產行業定位和去市場化調控政策的根本轉向。
降價跑量
局部地區，或將上演2014年的紅海血戰。
今年樓市或將比2019年更冷一些。 市場重新進入買方市場，消費者更加理性，或持幣觀望，或等待撿漏。
即使疫情之后，市場會迅速復蘇或局部反彈，但必然不能持久。
房企應在儲客、價格、促銷等策略上充分準備，積極應對。
恒大、融創等一大批企業，啟動認購之后30天無理由退房。
儲客、促銷不理想時，必將迎來降價跑量。
現金為王
嚴控成本，卡死現金。 跪著也要活下去。
第一季度房企現金流最為緊張。 到期債務將井噴，銷售現金流銳減，部分房企堅持不了6個月。
疊加去年下半年持續的現金流收緊，更多激進的小房企可能會在秋收之前倒下。
年中，或將出現一波項目轉讓與股權收并購浪潮。
大魚吃小魚小魚吃蝦米，甚至地產百強也將迎來新一波的兼并收購。
現金為王，將取代規模為王，成為經營理念的主流導向。
經過2019年的資金困境，2020年初的極限考驗，大家深切懂得了現金為王的份量。 現金就是要命時刻救急神藥。
現金流預警機制，將成為行業管理新趨勢。
全集團、全專業、全周期的現金流管理，成為經營管理的基礎邏輯。
地產人逐步發現，經過了大運營、高周轉、跟投之后，現金流的管理邏輯是應對繁榮期和蕭條期的通用邏輯。
運營總上位
更多的房企設立首席運營官，成為總裁的首席參謀官與策略官。
傳統的運營崗位的職權得到大大加強，成為銷售總、財務總之后，最容易當上總裁的人選。
2020年，單向的城市擴張和財務杠桿，開始熄火罷兵。 房企老板的視線開始轉向內部的管理。
疫情之后，房企可能急于加快開工開盤以對沖風險。
但，在原有運營計劃被打亂后，房企如何調整全年的運營規劃和經營節奏，做到經營可控？
全國經濟活動的大停擺影響力有多少？ 各地經濟活力狀態如何？ 民眾住房消費情緒恢復怎么樣？ 各地地產政策放開的尺度如何？
敏捷運營策略成為首選。
更小的市場縫隙、更快的窗口機會，需要因地制宜，敏捷運營。
支撐敏捷運營，必須要發揮信息共享的力量。 項目基礎數據、進度節點計劃、貨值動態管控、資金流計劃、成本與利潤管控計劃，5類主數據必須要在各專業線進行共享。
各專業根據市場變化和經營需要，進行數據反饋。 通過線上工具為線下賦能，形成企業敏感的神經系統。
產品力回歸
正如中南總裁所言，產品做不好，蒼天繞過誰。
2020年是交付高峰，又到了考驗企業產品力的時候了。 只有標準化的設計、施工、建造，才能保證交付的質量和口碑。
所有運動式的交付，都難免走樣變形。每一次客戶群訴都是在打老板的臉。
項目上能夠在線辦公的，最重要的是建筑設計和規劃設計的工作前置。 只要分工明確、激勵到位，組織有力，問題都不大。
關鍵是通過設計前置為全面開工爭取時間。 開發商可以與設計院、政府部門提前溝通，把設計圖紙和材料采購、招標清單等基礎性的工作做在前面。
同時，通過設計復盤和面積控制，實現貨值最大化。
數智化浪潮
線上渠道是現代企業的標配，重拾在線銷售是行業新趨勢。
在線渠道有助于推動到訪過的意向客戶進一步轉化。 通過特價房秒殺活動，直接逼定高意向客戶成交。
在線營銷將倒逼產品標準化、交易公平化、信息透明化。
未來還將出現購房支付寶，也就是要有第三方擔保機制。 我們不滿意、要退房，支付寶可以把錢退回來。
現階段，在線銷售定位可以是助攻為主，為線下賦能。
線上手段能做的是，打造在線看房、在線獲客、在線驗資、在線認籌、線上開盤、線上認購、在線簽約、網簽備案、在線監工、在線驗房、在線客服等全流程服務，給線下提供更高效工具，形成組合拳。
遠程辦公概念普及，讓數智化的重要程度將更加突出。
地產人全天候、極限條件下的工作能力需要進一步開拓。
房企越來越大、業務線越來越復雜、各地行情又各不相同，如何讓全集團的協同和感知能力，像一個運動員那樣強健？
只有數智化可以幫助實現這一點。
總結
貿易協議簽署，市場化道路初步回歸，出口下滑和經濟衰退有望得以穩定。
上海工廠極速投產，特斯拉股價大漲，對外開放也有良好布局。
但是，如果沒有金融穩杠桿、地產去市場化的根本性轉向，
沒有首付比例下調、貸款利率下調、油電價格下調、減稅降費等“猛藥”，
經濟活力就不會得到大規模的釋放。
即使貨幣有限寬松和調控局部松綁，不要指望房地產市場的單邊上漲。
那么，
你覺得，根本轉向下的“猛藥”，會出現嗎？
來源：鳳凰網
編輯：liu
