海南自由貿易港建設大幕拉開，再度吸引海內外廣泛關注。這座寶島如何穩步推進中國特色自由貿易港建設？海南省委書記劉賜貴在介紹相關建設進展時強調，要嚴格控制房地產，“海南的房地產不是外面想要多少就建多少，成為房地產的加工廠，我們土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，所以在構建現代化產業體系方面不能是單一的。”海南發出的聲音還在天空回蕩，另一條新聞便在輿論場引發關注：超過80個城市發布了購房優惠補貼政策，多地區現百萬元級紅包。由此看來，“房住不炒”成為社會共識并落實落地，仍然任重道遠。
事實上，新中國成立之初基本上還處于農耕社會發展階段。資料顯示，解放初期，我國農村人口約占總人口的89%，十個中國人中只有一人生活在城市。之后很長一段時間農村人口都是中國人口的絕對主力。直到1978年，農村人口依然占總人口約82%。改革開放使我國經濟得到快速發展，也提供了大量非農就業機會，大量人口離開家鄉故土，從農村遷移到城市，扭轉了農村人口增加趨勢。基于最新數據，我國現有600多座城市，其中400多座是大中城市，其它是小城市，城鎮化率達到60%。
多維度觀察我國城市化進程，農業農村為城市發展提供了大量原材料、勞動力、新移民、大市場；快速工業化中的鄉鎮企業、農民企業家發展了中低端制造業；市場化進程盤活了不可再生的土地資源，地產經濟使城市財富效應飛速膨脹……千百年來農耕文明形成的置業財富觀念，使當代國人對于房地產的偏好勝過其他大部分國家和民族。央行相關調查報告顯示，擁有一套住房的家庭，其總資產中住房資產占比為64.3%；有兩套住房的家庭，住房資產占比為62.7%；有三套及以上住房的家庭，住房資產占比為51.0%。相比一些發達國家，我國城鎮居民家庭金融資產占總資產比重偏低，比美國低22.1個百分點。
毋庸置疑的是，中國人在富起來的進程中，形成了一條財富依賴路徑，那就是將不可再生的土地視為珍貴資源，并將這一資源化為資產，再通過資本力量不斷放大財富效應。房地產市場經歷20年持續上漲，直接和間接貢獻占GDP比重逾20%，特別是對地方財政收入貢獻較大，房價也不斷水漲船高。有學者分析認為，從房貸收入比、房屋租售比、M2增速、新增房貸/GDP的房貸杠桿率、新增房貸/新房銷售額的房貸杠桿率、人口結構變化、城鄉收入水平、全國首套房平均利率走勢等八大經濟指標來看，對城市房價不能也不該助漲。
有一種觀點認為，鑒于山川河流大地等自然資源的天然構造，中國城市化率極限是65%。目前，像上海、北京、天津等地城市化率已達到發達國家水平。以“小橋流水”的江南水鄉蘇州為例，依托毗鄰上海的獨特區位優勢，城市化推進速度快，土地開發強度已逾28%，如除去水域面積，陸地開發強度超過50%，越過江蘇省開發強度25%的控制線，遠超國際上公認的開發強度15%為宜居宜業的標準。今日之蘇州，可以說與開發強度達36%的上海一樣，給人們的感覺已是一座“鬧哄哄”的城市。土地是城市十分珍貴的稀缺資源，應對土地懷有敬畏之心，珍惜寸土寸金，同時也應當預留土地供子孫后代未來使用。
從特定意義上看問題，經濟發展模式慣性依賴“土地財政”的空間有限，應當切實堅持“房住不炒”理念，凝心聚力推動經濟轉型升級，實現高質量發展。雄安新區三年前橫空出世，“跳出去建新城”，寂靜的冀中大地瞬間成為沸騰的熱土，海內外目光聚焦于此。大批躁動的房產投資客涌入，一時造成交通堵塞、房價暴漲，引發樓市“速凍”。政府用高聲喇叭警示炒房行為，百姓也明確表示“不歡迎炒高房價”。雄安在建設一座新發展理念引領的現代化新城的偉大實踐中，讓人看到了打破房地產路徑依賴困局的膽魄和舉措。如今，海南在建設自由貿易港的過程中，也立志走出一條“去房地產”的發展之路。這些清醒理智的新發展路徑選擇，應當給各地以有益的啟示。
（上海社會科學院研究員、原副院長，經濟日報-中國經濟網專欄作者 何建華）
來源：經濟日報-中國經濟網
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