2019年底，中央經濟會議重申“大力發展租賃市場”，當市場認為租賃行業即將迎來春天的時候，突如其來的疫情卻先讓行業進入了“寒冬”，行業租金下滑，空置率不斷攀升。
盡管市場環境一片慘淡，但房企系長租公寓的融資卻一路“乘風破浪”。貝殼研究院數據顯示，今年上半年，房企在租賃市場已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，規模基本與去年持平。這背后的現象值得深思。
房企系長租公寓融資不斷
貝殼研究院統計數據顯示，2020年上半年，租賃市場已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元。規模基本與去年持平。目前，還有擬發行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程，其中137.6億的融資項目已經審批通過。
從上半年的融資情況來看，融資主要以頭部企業和大型開發商為主，中小企業融資渠道收窄，而上半年獲批的融資主體大多為房企。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出，房企擁有雄厚的資本實力、良好的政府關系，及較強的項目管理能力、資本運作能力，因此更受資本市場青睞。
與融資形成鮮明對比的是，市場端租金下滑，空置率攀升。貝殼研究院發布《2020年租賃市場半年報》顯示，上半年受到疫情影響，租賃市場的季節性規律遭到打破，傳統旺季并不“旺”。從租金方面來看，3月份，重點18城的平均租金水平環比下降14.0%，從2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡。4月及5月份，平均租金有小幅回升，環比分別上漲1.4%和2.8%。6月份租金水平又呈現下降趨勢，環比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。
慘淡的市場環境下，房企系長租公寓緣何大舉融資？柏文喜表示，上半年因為疫情的影響，導致長租公寓企業的擴張速度放緩。但在未來長租公寓的發展中，規模優勢仍將是企業搶占市場的先發優勢。
從跑馬圈地到精細化運營
租賃市場前景廣闊，從數據上便可窺見一二。根據國家統計局，鏈家研究院，東方證券等綜合數據顯示，我國租賃人口持續增長，租金支出不斷增加，2030年房屋租賃市場規模預計將達到4.2萬億。租賃藍海，其價值不言而喻。
巨大的蛋糕誘惑下，房企紛紛入局。據克而瑞數據，2018年，TOP 10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。此外，截止到2020年第一季度，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前五，萬科雖然在2019年擱淺了“萬村計劃”，但是在該領域的投入仍然巨大，2020年第一季度環比新開房間達10000間。
目前，房企切入長租公寓領域主要有兩種方式。一種是和專業長租公寓運營公司合作發展的模式。房企選擇和長租公寓運營公司進行合作，通常都是房企提供房源，運營公司提供運營、管理這些專業服務。另一種是單獨成立長租公寓品牌，即自營長租公寓品牌，這也是房企介入長租公寓的慣用模式。
然而，潮水退去后，在資金投入大、回報周期長及難盈利的特點之下，部分房企選擇了將長租公寓剝離出上市公司體系。2019年，遠洋和朗詩先后將旗下長租公寓品牌“邦舍”與“朗詩寓”剝離。
隨著行業發生的變化，多位業內人士認為，長租公寓行業已進入深水區，部分房企攜資金、融資和專業優勢搶占市場，但在規模競爭格局初定后，出租率、回報率等指標，將成為運營競爭的核心。如龍湖集團表示，未來，冠寓將堅守“規模、速度與質量”并重的核心戰略三角，聚焦高能級城市規模化布局。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，在當前狀況下，長租公寓企業要做的是解決盈利模式問題，而不是繼續去擴張，應該將發展重心由“跑馬圈地”轉向精細化運營，只有具備更多元化的盈利模式，才能真正走出這場困局。
大浪淘沙，即便背靠資金雄厚的房企，長租公寓的盈利問題短期也難以破局。寒冬之下，房企唯一能做的就是苦修內功，研究用戶，打磨產品。
來 源：藍鯨財經
編 輯：liuy
