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港龍中國(guó)地產(chǎn)IPO背后:百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)階之路上的“中而美樣本”
http://www.stcca.com.cn房訊網(wǎng)2020-7-27 9:58:42
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[提要]7月15日,香港證券交易所一聲鑼響,不僅標(biāo)志著港龍中國(guó)地產(chǎn)成功上市,讓公司成為近半年來(lái)內(nèi)地首家赴港上市的房企。

  7月15日,香港證券交易所一聲鑼響,不僅標(biāo)志著港龍中國(guó)地產(chǎn)成功上市,讓公司成為近半年來(lái)內(nèi)地首家赴港上市的房企。

  2007年,適逢香港回歸十周年,在香港企業(yè)家紛紛前往內(nèi)地投資的浪潮下,港龍中國(guó)地產(chǎn)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)從香港落地常州,開(kāi)啟了內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局。

  從香港到常州,經(jīng)過(guò)13年的打拼,港龍中國(guó)地產(chǎn)從無(wú)到有,終于在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中站穩(wěn)腳跟。即便在2014年,中國(guó)房地產(chǎn)遭遇到了歷史上最嚴(yán)重的寒流期,各房企面臨行業(yè)著洗牌的壓力,港龍中國(guó)地產(chǎn)卻逆勢(shì)保持著穩(wěn)健的成長(zhǎng)性,這或許要得益于公司管理層早期在香港從事紡織貿(mào)易時(shí)積淀下來(lái)的豐富管理經(jīng)驗(yàn)和拼搏精神。如今,港龍中國(guó)地產(chǎn)更是躋身中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)——按2019年已售的合約建筑面積計(jì),港龍中國(guó)地產(chǎn)于中國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)商中排行第83名,同時(shí)公司還被中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)為2020值得資本市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)公司。

  “今天是集團(tuán)發(fā)展歷程中一個(gè)重要里程碑,更是一個(gè)新的起點(diǎn)。本著美好生活筑城者的愿景,港龍中國(guó)地產(chǎn)將一如既地往以誠(chéng)信、務(wù)實(shí)的作風(fēng),繼續(xù)用匠心打造產(chǎn)品,并且不斷提升服務(wù)品質(zhì),精益求精。”港龍中國(guó)董事會(huì)主席呂永懷在發(fā)表上市致辭時(shí)表示,上市后的港龍中國(guó)地產(chǎn)一定會(huì)在資本市場(chǎng)獲得更大的發(fā)展助力,從而為投資者及股東帶來(lái)更多、更穩(wěn)定的回報(bào)。

  其實(shí),想要知道一家公司將去往何處,我們務(wù)必要知道它從何處來(lái)。因此,在分析上市后港龍中國(guó)地產(chǎn)的未來(lái)前景時(shí),我們或許需要先回答的問(wèn)題是,港龍中國(guó)地產(chǎn)是如何一步一步從名不見(jiàn)經(jīng)傳躋身國(guó)內(nèi)房企百?gòu)?qiáng)?以及,在港龍中國(guó)地產(chǎn)的進(jìn)階之路上,我們又可以得到一個(gè)怎樣的“中而美”的房企樣本?

  一

  從香港到常州,港龍中國(guó)地產(chǎn)踏準(zhǔn)黃金時(shí)代的風(fēng)口

  站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)上回顧過(guò)去,港龍中國(guó)地產(chǎn)完全趕上了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代的風(fēng)口。當(dāng)然,公司在創(chuàng)立初期也完全具備了一個(gè)高效房企在運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)有的實(shí)力。

  資料顯示,港龍中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)立當(dāng)年即在常州拿下兩塊優(yōu)質(zhì)土地,次年推出首個(gè)住宅項(xiàng)目港龍華庭和首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目港龍尚層。其中,港龍華庭位于鐘樓新城的核心地帶,緊鄰鐘樓區(qū)政府、青楓公園、寶龍城市廣場(chǎng),以及建設(shè)中的地鐵二號(hào)線,可謂占據(jù)區(qū)域交通、行政、商業(yè)、公園等核心配套資源。從這開(kāi)始,港龍中國(guó)地產(chǎn)逐步積累起扎實(shí)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),在行業(yè)中成功地站穩(wěn)了腳跟。

  如果說(shuō)上述項(xiàng)目還只是港龍中國(guó)地產(chǎn)在常州的小試牛刀,從2009年開(kāi)始,港龍中國(guó)地產(chǎn)便開(kāi)始在常州揮師東進(jìn),直指戚區(qū)板塊,開(kāi)啟了常州的第二輪深耕。

  對(duì)于戚區(qū)板塊的戰(zhàn)略布局體也現(xiàn)出港龍地產(chǎn)獨(dú)到的前瞻眼光——就在港龍中國(guó)地產(chǎn)布局常州戚區(qū)的6年后,2015年,常州經(jīng)歷了新一輪城市行政區(qū)劃調(diào)整:金壇撤市設(shè)區(qū)納入常州主城的同時(shí),戚墅堰區(qū)撤銷(xiāo),成立常州經(jīng)濟(jì)經(jīng)開(kāi)發(fā)區(qū),并在原潞城、丁堰、戚墅堰三街道的基礎(chǔ)上,將遙觀、橫林、橫山橋三鎮(zhèn)納入經(jīng)開(kāi)區(qū)管轄,新的經(jīng)開(kāi)區(qū)的成立也宣告了常州建設(shè)“東大門(mén)”邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

  由此,建設(shè)常州東部新城的目標(biāo)成為常州城市化發(fā)展的重要一環(huán),而且在當(dāng)時(shí)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣的時(shí)點(diǎn)上,港龍中國(guó)地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)。而除了戰(zhàn)略上的先見(jiàn)之明,從港龍中國(guó)地產(chǎn)在常州的多輪深耕中也不難看出,公司勇于布局擇址成熟的城市中心區(qū)域,或極具發(fā)展前景的潛力板塊,尤其是對(duì)于常州城東的布局,完全踏準(zhǔn)了城市規(guī)劃發(fā)展的節(jié)奏。隨著交通、教育、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施開(kāi)始加速落地,經(jīng)開(kāi)區(qū)進(jìn)一步拉近了與主城區(qū)的距離,不僅帶動(dòng)了經(jīng)開(kāi)區(qū)的區(qū)域價(jià)值,也實(shí)現(xiàn)了港龍中國(guó)地產(chǎn)自身的項(xiàng)目增值。

  二

  從江蘇到全國(guó),港龍中國(guó)地產(chǎn)的進(jìn)階之路

  如果把視角跳出常州,站在全國(guó)范圍內(nèi)的更廣闊的視角下,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),如今港龍中國(guó)地產(chǎn)的布局版圖早已不僅僅局限于常州一隅。近年來(lái),通過(guò)招拍掛以及與其他品牌房企合作開(kāi)發(fā)的模式,港龍中國(guó)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)開(kāi)啟全國(guó)化布局,將公司在常州的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制推廣。

  2017年可以看作港龍中國(guó)地產(chǎn)全國(guó)化布局的元年,當(dāng)年港龍中國(guó)地產(chǎn)走出江蘇,將業(yè)務(wù)版圖布局到浙江湖州、上海、安徽等城市;2018年進(jìn)入上海以及河南、貴州兩省的多座主要城市;2019年,港龍中國(guó)地產(chǎn)將公司總部遷至上海,進(jìn)一步實(shí)施業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。

  在布局邏輯上,港龍中國(guó)地產(chǎn)以城市群邏輯進(jìn)行區(qū)域布局,深耕長(zhǎng)三角。招股書(shū)顯示,港龍中國(guó)在22個(gè)城市共有64個(gè)項(xiàng)目,除了有2個(gè)項(xiàng)目位于盤(pán)州和洛陽(yáng)外,其余62個(gè)項(xiàng)目均位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其中常州、常熟和南通的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為10個(gè)、10個(gè)及6個(gè),江蘇和浙江兩省的土儲(chǔ)占比高達(dá)92.5%。

  對(duì)一家房企來(lái)說(shuō),考量成長(zhǎng)性最重要的指標(biāo)就是土儲(chǔ)能力,而這取決于土儲(chǔ)數(shù)量的多寡以及土儲(chǔ)質(zhì)量的高低。對(duì)于港龍中國(guó)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),公司在過(guò)往兩年拿地速度明顯加快,于2018-2019年收購(gòu)16幅地塊,為公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。此外,港龍中國(guó)地產(chǎn)還于近期成立了西南區(qū)域公司,計(jì)劃全面開(kāi)拓并尋求中國(guó)其他核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。

  值得一提的是,港龍中國(guó)地產(chǎn)在今年也進(jìn)行了大量“補(bǔ)倉(cāng)”,于江蘇的南京、常州溧陽(yáng)以及安徽持續(xù)拿地,全國(guó)化擴(kuò)張態(tài)勢(shì)得到進(jìn)一步加碼。尤其是港龍中國(guó)地產(chǎn)以蕪湖為啟動(dòng)點(diǎn)進(jìn)入安徽,并在今年數(shù)次落子蕪湖,接連拿下數(shù)塊優(yōu)質(zhì)核心土地,進(jìn)一步完成了深耕長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略聚焦。

  三

  以合作開(kāi)發(fā)模式打造“中而美”的房企樣本

  繼1月16日匯景控股掛牌之后,剛上市不久的港龍中國(guó)地產(chǎn)成為港股市場(chǎng)2020年上市的第二家房地產(chǎn)企業(yè)。在港龍中國(guó)地產(chǎn)的背后,祥生地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、三巽控股、上坤地產(chǎn)等多家房企還在排隊(duì),更有房企的招股書(shū)直接被拒。

  相比之下,港龍中國(guó)地產(chǎn)的順利上市還是體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)于公司未來(lái)發(fā)展的期許,以及對(duì)公司目前發(fā)展模式的認(rèn)可。尤其是港龍中國(guó)地產(chǎn)目前奉行的合作開(kāi)發(fā)模式,不僅支撐起公司業(yè)績(jī)的高速發(fā)展,也使公司走出一條與其他中小房企完全不同的差異化道路。

  2017-2019年,港龍中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元,復(fù)合年增長(zhǎng)率為高達(dá)113.5%;同期,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為3280萬(wàn)元、3.32億元及4.70億元,復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)278.6%。

  業(yè)績(jī)的高速發(fā)展益于港龍中國(guó)地產(chǎn)獨(dú)特的發(fā)展路徑,這種獨(dú)特模式則始于2015年。彼時(shí),港龍中國(guó)地產(chǎn)與碧桂園共同開(kāi)發(fā)了碧桂園•領(lǐng)譽(yù)項(xiàng)目,而受此次合作開(kāi)發(fā)的啟發(fā),公司把與頭部房企合作開(kāi)發(fā)的模式提升為發(fā)展戰(zhàn)略,不僅是碧桂園,萬(wàn)科、融創(chuàng)、中南、正榮、弘陽(yáng)等房企都在公司的合作名單中。港龍中國(guó)地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量也由2016年的6個(gè)增加至2020年3月的49個(gè)。

  在上市之后,港龍中國(guó)地產(chǎn)更是加快了合作開(kāi)發(fā)的發(fā)展步伐。根據(jù)最新消息,港龍中國(guó)地產(chǎn)近期與上市房企力高集團(tuán)和黑牡丹置業(yè)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,公司將與合作方加強(qiáng)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā),并在各自優(yōu)勢(shì)條線上取長(zhǎng)補(bǔ)短,共享資源、業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì),依托各自在土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資、創(chuàng)新業(yè)態(tài)主題標(biāo)桿性項(xiàng)目等豐富的平臺(tái)資源,建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。

  近年來(lái),港龍中國(guó)地產(chǎn)先后加入新虹橋采購(gòu)聯(lián)盟、在滬閩商地產(chǎn)采購(gòu)聯(lián)盟,持續(xù)與一二線知名開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。對(duì)于港龍中國(guó)地產(chǎn)而言,合作開(kāi)發(fā)的模式不僅可以使公司與頭部房企招采保持一致,還可以參與更多的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散。

  從外部環(huán)境來(lái)看,隨著資管新規(guī)的出臺(tái),國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)險(xiǎn)資、信托的監(jiān)管力度,銀行的信貸政策也在細(xì)化房企指標(biāo),房企均面臨著融資渠道進(jìn)一步收窄的現(xiàn)實(shí)。目前,房企融資的難易程度與房企的銷(xiāo)售規(guī)模、市場(chǎng)排位密切相關(guān),而房企是上市公司還是非上市公司,也會(huì)影響到房企融資。

  在這樣的背景下,港龍中國(guó)地產(chǎn)成功上市無(wú)疑將在融資端給公司帶來(lái)更多優(yōu)勢(shì),上市后公司的運(yùn)作將變得更加透明和規(guī)范,在大幅拓寬融資渠道的同時(shí),也將有望進(jìn)一步降低融資成本,促進(jìn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。

  附:港龍中國(guó)地產(chǎn)大事記

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