2021年1月初，天津寶坻御河宸院的銷售電話終于又能撥通了，對方在電話中熱情地介紹說：“我們這里均價在11500元~12500元/平方米，可以隨時看房。”
這是一個2020年曾經歷停業整頓的項目，起因據說是每平方米降至8000元，引發已購房業主的強烈反對。
對此，寶坻住建委向記者表示：“這是企業的自身行為，具體原因住建委不掌握，我們也沒有采取過責令整頓的行為。”
這種操作在天津樓市十分常見。2016年后，天津樓市仿佛被按下了暫停鍵。中指院數據顯示，2017年以來，天津新房市場連續4年銷供比小于1，即房源供給大于需求量。銷售均價4年來也是在15000元/平方米附近徘徊，形成了相對穩定的狀態。
面對如此市場環境，天津區域房企展現了不同的生存方式，有的試圖沖破“地王”成本的束縛，有的則決心斷腕，上演了一幕幕悲喜劇。
“地王”的困局
最能代表天津房企生存狀態的項目，恐怕非金地閱千峯莫屬。
項目位于天津市南開區衛津路與雙峰道交口西南側，豪宅定位，目前均價約6.4萬元/平方米。銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，這個價格還包含了1萬元/平方米的精裝修，在售戶型以176平方米為主，總價約在1000萬~1200萬元。
根據公開信息顯示，該項目周邊的二手房大約在4萬元/平方米。
表面看，閱千峯的單價的確處于較高水平，但是如果回溯該項目的源頭，便可看到如今的尷尬之處。
閱千峯地塊是金地在2016年時拿下的天津單價“地王”。2016年11月9日，金地豪擲47.4億元，以溢價率90%拿下了南開雙峰道地塊，樓面價5.61萬元/平方米。彼時，金地曾對相關媒體表示：“本次溢價率在合理范圍內，符合集團一貫科學理性的整體戰略。”
此番依據應是當時天津樓市的火熱。據中指院數據，2016年天津房價上漲明顯，區域成交均價排行中，南開區最高，均價為35486元/平方米，比上年同期上漲39%；和平區排第二，均價為34730元/平方米，比上年同期上漲28.9%；河西區位居第三，均價為31066元/平方米，比上年同期上漲32%。
一般情況下，樓面價低于售價的60%，項目才能夠盈利。也就是說，閱千峯的售價要高于9.35萬元/平方米才能夠盈利。
但2019年的天津樓市早已不復當初。在房住不炒的基調下，天津樓市進入了長期的穩定態勢。
據中指院數據，天津2017年新房均價為15812元/平米，2018年為15679元/平米，2019年為15835元/平米，波動幅度在1%上下。根據安居客的數據來看，天津房價已經走向了下行通道。
在此背景下，閱千峯選擇了以6.4萬元/平方米投入市場，樓面價幾乎占到了售價的90%。
在對閱千峯的建設中，金地不斷增加投資預算。年度報告顯示，該項目計劃總投資約66.6億元，2018年增加至約69.3億元，2019年又增加至約73.7億元。
《每日經濟新聞》記者統計，截至2020年上半年，金地在該項目的實際投資額達到了約56.8億元。
相比之下，該項目2019年入市，當年的簽約額約3.9億元，2020年上半年簽約額為1.5億元，目前還遠遠不能覆蓋實際投資。
寶坻“羅生門”
不僅僅是在天津城區，在天津北部寶坻區，更加錯綜復雜的生存故事在這里上演。
2020年末，《每日經濟新聞》記者曾因寶坻御河宸院突然停業而到該處實地調查。彼時，該項目售樓處正處于“停業整頓”狀態，銷售電話無人接聽的狀態。記者在售樓處附近被門外工作人員攔住去路，表示：“我們這里暫時不營業，看房您可以改天再來。”
當記者問及暫停營業的緣由時，對方表示并不清楚。
隨后在臨近的另一個項目鉑譽府，銷售人員向記者表示：“御河宸院停業整改是因為隨意降價擾亂市場。原本銷售價格在12000元/平方米，但突然降到了8000元/平方米，一下子就賣掉了好幾百套。”“這一下老業主們不樂意了，到售樓處要說法，后來還把他們給舉報了，現在御河宸院被要求整改，把這批賣的房子全退了。”
網上流傳著一張加蓋公章的解約告知函也顯示，因為“不可抗力”，這批《預定合同》需要全部解除，并會“一倍退還定金”作為賠償。
當記者問鉑譽府是否出現過降價的行為后，銷售人員回復：“我們沒有降價，您大可放心。”
不過，就算是正在營業并且標榜沒有降價的鉑譽府售樓處，也還是門可羅雀。出了鉑譽府，記者再次找御河宸院的工作人員攀談，這次他默認了鉑譽府工作人員的說法，并且說：“他們也被整改過，只不過他們涉及的房源少，很快就又開業了。不僅僅是鉑譽府一家，寶坻很多項目在近期都被停業整改過，有的是因為降價，有的則是因為質量問題。”
真相到底如何，已經很難探究。
可以了解到的是，御河宸院所在的地塊2019年被開發商以總價13.729億元、樓面價6135元/平方米、溢價率26.9%拿下，依樓面價計算，御河宸院需要賣到10225元/平方米才能盈利。
而該地塊在2018年曾經歷停牌下架命運，彼時起始總價為12.159億元，起始樓面價6112元/平方米。從樓面價來看，開發商對市場的預判似乎也是，平穩。
如果按照當前12000元/平方米的價格銷售是可以盈利的，真如傳言中8000元/平方米銷售的話，確實十分勁爆。
在初次調查的數十天后，《每日經濟新聞》記者再次撥打寶坻御河宸院的銷售電話，也仍舊無人接聽。
記者當時還走訪了寶坻南部和東部多家項目售樓處，看到的情景幾乎一模一樣：顧客寥寥。
很多銷售人員也都表達了同樣的意思：“寶坻樓市的確處于低谷期，也是購房人出手的好時機。”
為了保證市場平穩，當地政策似乎也在托底。
鉑譽府銷售人員說：“目前我們接到的通知是，不得提供高于備案價4%的折扣，否則不能走網簽。”
這個消息記者也在其他項目得到了證實，銷售人員都表示最多只能提供4%的折扣了。
但是《每日經濟新聞》記者并沒有在任何官方渠道查到此條政策。
記者采訪了寶坻住建委，但卻得到了幾乎截然相反的回答。
寶坻住建委回應稱：“不存在此規定，寶坻2020年成交的新建商品房有一半都提供了備案價4%以上的折扣。”
而對于寶坻房地產的發展狀況，寶坻住建委方面表示：“整體平穩有序，發展前景良好。”
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
