科創園創始人 張筱菁
“我是誰？我從哪里來？要到哪里去？”這是兩千多年前，古希臘偉大的思想家、哲學家柏拉圖提出的終極三問，也是最為大眾熟知的哲學命題。
對于每個個體而言，不管出于主動思考抑或是被動求索，這始終是三個繞不過去的人生命題。對于每個企業而言，同樣如此。
在網絡上搜索“科創園”或其全稱“北京科創園企業管理有限公司”，所能獲取的信息較為有限，這家正走入第5個年頭的企業，還未在行業內樹立足夠的品牌影響力——畢竟，品牌建立需要一個長期的過程。但在不動產資管領域，其實科創園已經積累了非常好的口碑。
這與其前身——聯想控股融科智地在行業內的積淀相關，更與科創園創始人、前融科智地北京大區掌門人張筱菁女士的從業背景、行業思考、領導風格及團隊的專業能力密切相關。
此次采訪，張筱菁常常感念聯想生涯帶給自己的歷練和成長，在過往職業生涯和操盤經歷基礎上，她對科創園的定位和未來發展的方向思考得很清楚：定位于不動產資管，以專業成就價值。
而這就是她對科創園終極三問所做出的回答。
融科智地，于2001年正式成立，系聯想控股股份有限公司投資于房地產行業的全資子公司，專注于物業持有、經營和住宅開發兩大業務領域。早在1994年，融科智地的前身——聯想工業實業有限公司就在廣東惠陽進行聯想科技園大亞灣園區的開發建設，為融科后續的發展奠定了堅實基礎。此后，公司進入商業地產領域，打造了深圳研發中心、神州數碼軟件開發中心、融科資訊中心等項目。2003年，公司進入住宅開發領域，形成了北京、天津、武漢、重慶、無錫等十余個城市的全國性戰略布局。2016年，因聯想控股業務戰略調整，融科智地整體被融創中國收購。
聯想20年歷練 變身房產“女漢子”
走進張筱菁的辦公室，映入眼簾的是對面墻上掛著的照片——她和聯想創始人柳傳志的合影。無需多問，在聯想的工作經歷，對于她職業生涯的意義非同尋常。在那里，她完成了人生的蛻變。
張筱菁與聯想創始人柳傳志合影
看起來，張筱菁總是不按常理出牌。
她出生書香門第，父親是核物理學家，母親是醫生，哥哥和姐姐也傳承家庭理工傳統，哥哥考上清華建筑系，姐姐接過母親衣缽學了醫。只有她，明明是理科生，卻在考北大時選了一個當時大部分人聞所未聞的專業——心理學。
北大畢業后她進了國內心理學研究的最高殿堂——中科院心理所，端上了羨煞旁人的鐵飯碗，卻在之后親手打破：辭職、下海，在社會上晃了3年。包括父母在內的親友都不能理解，她卻說：“這段經歷讓我想明白了，我到底是誰，我想做什么�！�
于是，想明白了的張筱菁于1997年加入聯想，直到2017年離開創立科創園，她在聯想一干就是20年。
一開始，她在行政崗，每天干的都是幫同事訂機票、安排食宿等雜務，但她從中悟出：把一件最簡單最平凡的事情用心做好，也能體現專業價值。2年后，聯想開拓房地產業務，性格中求變的她選擇加入新業務板塊。剛開始什么也不懂，于是不斷學習，與團隊一起到處看地、找項目、請教同行、沙盤演練，每天早出晚歸……就這樣，她成為了融科智地的第一批奠基者。
張筱菁現在還記得，2004年，她第一次獨立操盤紫金長安項目。開盤當天，買房的隊伍從西翠路排到長安街，918套房子銷售一空，當天回款10億元。成功背后，往往是不足與外人相道的心酸和苦累，在團隊一起慶功之后，她在項目售樓處門前獨自痛哭。
2013年，為了支持聯想控股上市，她操盤的千章墅項目，承接了當年實現銷售收入20億的艱巨任務，而她毅然簽下了軍令狀。面對高不可及的目標，她帶領團隊深入研究區域市場、狠挖客戶需求，并用超乎尋常的專業精神，從戶型推敲、園林設計、石材選擇等一角一線的細節中去兌現承諾。當年底，項目銷售額23億元，超額實現了目標。于是，時任聯想當家人柳傳志來了，和她留下現在還掛在墻上的合影，還留下一句“希望北京公司的旗幟能插上融科的頂峰”的勉勵。
融科千章墅項目圖
操盤風格：用心傾聽，大膽開拓，有所不為
求新求變是張筱菁性格中的一部分，但在敢于打破常規“有所為”的同時，她又能審時度勢“有所不為”。被問及為何能做到這樣的平衡，她脫口而出：基于對自我的認知吧。而這對于一個企業“求創新、控風險”，以求得長遠發展來說尤為關鍵。
1999年啟動建設的融科資訊中心，是張筱菁操盤過的項目中至為關鍵的一個，這個項目從策劃、開發到后期運營的實操經驗，驗證和奠定了她和團隊的操盤風格，以及對不動產資管的理解，而這個沉淀也成就了科創園團隊的專業價值。
總結起來有如下幾點：
第一，在產品研發環節，深度分析區域發展潛力，瞄準目標客戶，用心傾聽、真正理解客戶需求。
張筱菁還記得，融科資訊中心啟動規劃時，她率團隊走訪了微軟、IBM、惠普、英特爾等跨國科技企業。她了解到這些企業的辦公環境在任何時候都需要同時具備供熱和供冷條件，而當時中關村區域的辦公產品幾乎無法滿足。
融科資訊中心
因此項目研發團隊決定圍繞客戶需求的痛點，滿足其對于電力及樓板荷載、空調等配置的嚴苛要求。盡管造價成本比周邊項目都高，但A座完工后，英特爾馬上從東三環搬了過來，成為融科資訊中心的第一批堅實客戶，并一直租賃至今長達20年，期間還不斷擴租。日后，AMD、Google也先后進駐。這里國際化的辦公環境、產品配置及服務標準，使項目成為了“中關村的名片”，以及知名高科技企業進入北京的首選辦公場所。
第二，在投資回報環節，著眼于長遠利益，而不能只顧眼前得失。
聯想早期曾糾結于融科資訊中心整體持有還是部分散售的問題，尤其是看到隔壁項目的熱銷場面，張筱菁坦言，那真是“虐心”。
但基于對中國香港、新加坡、歐美等國家成功寫字樓案例的研究，團隊得出結論：一旦項目散售導致不動產業權不統一，將來很難保證園區品質及良好的運營，當然也就不可能獲取好的租金回報，這是有規律可循的。于是團隊頂住快速回款的誘惑，即使資金緊張，依然咬牙決定：不賣！并專心聚焦于提升產品硬件水平和物業服務品質。這正是不動產資管的一個法則：著眼于長遠利益投資物業，通過運營去提升價值，以獲取更高的回報率。
融科資訊中心LEED鉑金級認證授牌儀式
第三，在招商運營環節，同樣不能短視。招商不能只關注出租率，而是要追求租戶與項目定位的匹配性，構建良性循環，持續提高項目的品質。
幾年前，P2P一度火爆，當時該領域最火的企業要求入駐融科資訊中心，且愿意支付更高的租金，但是基于行業的分析，團隊拒絕了這家企業。此外，在商業配套招商時，團隊為了保證寫字樓租戶質量，不惜降低租金，讓商業租戶能精準匹配并滿足寫字樓租戶需求，提高寫字樓租戶的滿意度及續約率，從而實現了寫字樓租金長期維持在區域內最高水平。這也是張筱菁帶領團隊秉持的一個經營原則，“系統運籌，以小博大”——商業不是項目攫取高租金回報的手段，而應作為配套服務于辦公租戶，整個項目綜合核算投資回報率。
這些經驗是張筱菁在操盤過程中不斷積累的，由于科創園保留了原有融科智地的團隊和建制，這些寶貴的方法論也被延續下來，并且不斷通過后續項目得到了驗證和迭代。
重新定義資管 將“管”延至兩端 實現“投”和“退”的增值目標
科創園定位于不動產資管，但張筱菁認為資管不應只局限于存量，并且資管也未必需要全部走通“募、投、管、退”的閉環，事實上，放大和做好“管”這個環節，才有可能實現并獲得更大的投資價值。
而這正是科創園擅長的：企業領頭羊善于總結優化成功經驗、創新經營思路，而整個團隊磨合成熟且富有經驗，在分工日益明顯的當下和未來，選擇精耕于“管”這條專業賽道，科創園的優勢必將愈發明顯。
通過“企查查”網站企業工商登記信息查詢，初步統計近5年北京市場企業主體新增成立數據會發現，截至2021年6月，新成立公司在3年內注銷的占比高達91.8%，能持續經營到第5年的僅有0.7%。
而科創園已經走入成立之后的第5個年頭，不但逐漸奠定了在行業中的地位，更看到了大資管背景下的廣闊發展空間。
與行業普遍認知的，不動產資管聚焦于存量持有型物業所不同，科創園同樣將“管”的環節放置于增量開發領域來發揮作用。在行業變革過程中，科創園看到了專業化分工、精細化管理和規�；l展的必然趨勢，將自身核心競爭力定位在價值鏈微笑曲線的兩端——即產品研發及運營（或銷售）。因為“管”并不僅僅是對物業的運營，而是應延伸到投前對項目做出準確的專業決策判斷，以及在投后管理階段實現項目的增值目標。
融科資訊中心B座大堂
從這個角度上來看，科創園對資管的定義與大的投資機構光大安石、高和等有所不同，和行業中這兩年來大火的輕資產商業運營公司的打法也不同。依托于科創園在不動產全鏈條上專業齊備的整編制團隊，以及多年合作磨合形成的高效能組織，科創園關注將資管的概念與“價值”掛鉤，最重要的內涵是在前期發現或修復委托項目的價值、過程中做好專業支撐和風險管控，最終幫助投資人實現項目價值的提升�！拔艺J為這是真正的資管公司應該做的”，張筱菁這樣說。
科創園的專業價值已經逐漸得到客戶和行業的認可，這得益于張筱菁本人在為人處世，以及創辦企業中所一直秉持的價值觀——以誠為本，以信為先，以專業能力創造價值，憑專業精神擔當責任�，F在，她的價值觀也影響和塑造了團隊的整體風格，成為了企業的精神內核。
被問及科創園對她而言算不算一次創業時，張筱菁認為，這既是一次創業，也不算一次創業。之所以不算創業，是因為團隊在一起合作共事十余年，保留了原有融科智地嚴謹務實的系統性思維，并且在全專業的默契配合下，從定位策劃、產品研發到后期運營，能夠形成完美的價值閉環。
科創園團隊合影
之所以算得上一次創業，是因為團隊迅速實現了從開發商到資管方的身份轉換，張筱菁帶領團隊一直保持創業的心態，不斷學習、適應行業的變化，不斷迭代自身專業能力。科創園的創業道路上，這種自我迭代、快速反應、集團出擊的作戰能力，成就了每一個科創園服務過的項目，也成就了客戶心中最專業、最可靠的合作伙伴。張筱菁說道：“公司的領頭人與整個團隊之間、企業與客戶之間所形成的這種良性互動，是科創園得以生存和發展的根本所在。”
結語
“世界上唯一不變的是變化本身”，“對于我們來說，重要的是明白自己是誰，想要去往何方，在找尋到大的發展方向后，就要堅定地去往這個方向，但在過程中要適時調整、不斷糾偏，從而使大的方向更加清晰、精準、細致。這樣就會做到心中有數、遇到挫折不焦慮�！�
整個采訪過程，像這樣形而上的探討貫穿始終，或許是心理學專業背景的影響，或許是她受到的理工系統思維的訓練，當然，也有聯想工作20年所烙下的印記。
張筱菁給我們最大的印象是：對自我的認知非常準確，勇敢精進卻不激進，審慎思考卻不保守。當創始人的這種風格成為企業的精神特質，我們愿意觀察、記錄并祝福這個企業的探索，在不動產行業越來越尊重專業能力的當下和未來，像科創園這樣擁有專業與創新能力，并且能夠創造價值的企業理應占有一席之地。
