歷時兩天的“土拍大戰”后，廣州年度第二場集中供地于9月27日收尾。48宗涉宅地中，23宗地成交，總成交金額達569.37億元。25宗地流拍，流拍率達52.08%，這讓廣州第二次集中供地稍顯冷清。
市場人士對此有一定的分歧。有分析稱，本輪流拍創近年流拍率新高，體現了在樓市輪番調控、嚴管三條紅線之下，開發商資金、業績、去化存在壓力。開發商拿地節奏放緩，選擇把錢更精準地投向價值更高的地塊，秉持更審慎的心態。另有分析稱，近600億元的土地成交金顯示了實力企業仍樂意拿地，對行業對未來還心存期待。
25塊地遭遇流拍
第二場土拍的冷清超出了市場人士的預期。
9月26日、27日，廣州第二批集中供地計劃出讓48宗地，總起始價高達1124億元。最終結果顯示，25宗地塊流拍，成功出讓的地塊為23宗，最終總成交價為569.37億元。
其中，流拍地塊主要集中于供地大戶增城區。增城區原定出讓22宗地，有15宗不成交。
這與今年4月廣州首場集中供地如出一轍。廣州首場集中供地出讓的48宗土地中，有18宗位于增城，占比超過1/3。首場集中供地，增城區也是流拍重災區，共有四宗地塊流拍，其余地塊亦多以底價成交。另外兩宗流拍的地塊分別位于白云區和花都區。
與首場集中供地不同的是，部分熱門地塊在第二場集中供地中爆冷。比如，開發商較為關注的番禺區大石街飄峰路西側地塊一、番禺區大石街飄峰路西側地塊二，在土拍之前分別吸引了7家、6家房企參與競拍，屬于熱度較高的地塊。熟料，競拍以流拍收場。
番禺區大石街飄峰路西側這兩宗較熱門的地塊位置相鄰，容積率均＜2.5，總出讓面積18.11萬平方米，出讓條件也極為相似，均要配建2萬余平方米的政策性、人才住房，起拍樓面價均為23000元/㎡。
有開發商人士稱，這與地塊周邊村落、工業園居多，生活、商業及交通等配套較滯后有直接關系。競拍樓面價已經超2萬元/㎡，樓盤前景并不明朗。
“建設成本高、區位條件不突出的地塊，會直接放棄�！眳⑴c競拍的一位劉姓房企人士稱，在三道紅線、投銷比不超40%，以及要求拿地必須使用自有資金等監管下，不少開發商拿地節奏放緩，秉持更審慎的心態，加之接近年底，資金面緊張，融資困難，部分地塊無人
問津也屬正常。
同樣遇冷的還有今年首場集中供地的當紅炸子雞黃埔區中新廣州知識城板塊。參與競拍的JLXC-H5-1地塊，競買人僅有一家，一開拍便以9782元/㎡樓面價，被廣州知識城投資控股有限公司及昆山昆安置業有限公司拿下。
然而，今年首場集中供地中，30秒內競拍房企報價19輪，迅速達到官方設置的地價上限，并啟用“搖號”的便是黃埔區的一宗總用地面積為5.2萬平方米的宅地。短短幾個月，形勢便發生逆轉。
有分析人士稱，這跟樓市降溫和地塊狀況有直接關系。JLXC-H5-1地塊雖然樓面價較低不足萬元，但實質為兼容科研、商業商務、居住等多種性質的綜合用地，出讓條件較為復雜，對開發商也有一定的要求。另外，黃埔區樓市在今年上半年的接連調控中，熱度已經有所下降。
值得關注的是，此次競拍，央國企占據壓倒性優勢。比如，番禺創新城地塊一、地塊二均被越秀地產（00123.HK)以底價102.96億元斬獲；被稱為“廣鋼新城最后一宗宅地”的廣鋼AF040234地塊、AF040406地塊，被中海地產（00688.HK）以近乎底價632392萬元競得，折合樓面價28573元/㎡；2021NJY-13南沙區南沙灣地塊為廣州南投 珠江股份(600684.SH)聯合拿下。爭搶19輪，熱度較高的2021NJY-10南沙區橫瀝島大元路以北地塊，由葛洲壩地產勝出。
多核心城市遭遇流拍
如此冷清的局面，并不僅限于廣州。
在近期已經完成第二輪集中供地的多個熱點城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況，多個城市甚至出現臨時“中止”出讓地塊的現象。譬如，9月26日，杭州市第二輪集中土拍的10幅競品質地塊全部流拍。另有，成都、蘇州、沈陽等多個城市第二批次地塊出讓成交樓面價有所下跌，部分熱點城市甚至出現地塊臨時撤牌、流拍等情況。
第二輪集中供地均是“一波三折”，與“穩地價”的核心訴求有直接關系。連日來，多個城市延期掛牌并調整土拍規則，一方面加強購地自有資金監管來提高房企土拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業拿地成本。
以廣州為例，嚴控最高樓面價成為基調，大部分最高樓面價被限制。黃埔、南沙這些2020年領漲廣州樓市的片區，住宅地塊均被限地價和限房價，并要求50%住宅限售無房家庭。同時，出讓地塊最高溢價率被限定在15%，起拍地價最高的海珠江泰路地塊溢價率被限制在9%。
比如被中海地產收入囊中的海珠區石溪村蠔殼洲東街93號AH101418地塊、海珠區江泰路50號AH0605005地塊，均均要求對外銷售時，首套住房購房家庭（或個人）購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。另建筑需達到綠色三星級標準，這是綠色建筑的最高標準，也是廣州首次將綠色建筑標準納入宅地出讓前置條件。而能達到如此細致嚴苛要求的房企甚少。
一位不愿具名的開發商人士認為，本輪流拍創近年流拍率新高，體現了在輪番調控、嚴管三條紅線之下，開發商資金、業績、去化存在壓力。對于建設成本高、區位條件不突出地塊，開發商選擇直接放棄，從側面亦體現了市場對部分區域信心不足。
對此，廣東中原地產項目部總經理黃韜并不以為意。他有提及大環境挑戰較多，對于有拿地預算的實力房企而言，二次供地可以用更小的競爭代價進入，而相對合理的土拍規則亦預留了一定的項目盈利空間。同時，穩房價是樓市調控主旋律，這是房企樂見的局面，利好行業中長期健康發展。此次優質地塊還是得到了實力開發商的認可，近600億的土地成交金，也說明房企還是樂意拿地的，對地產行業及廣州樓市的未來還是有足夠的信心。
來 源：第一財經
編 輯：liuy
