3月29日，2022房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布，備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。
本次發布的《2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房地產行業高周轉模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續爆發，短期內大部分企業的償債壓力難言改善。隨著房地產行業發展邏輯改變，企業需要改變路徑依賴，真正回歸產品時代，堅持長期主義，房地產仍將是我國經濟的重要壓艙石和支柱產業。
排名：行業變化較大 萬科蟬聯第一
根據測評研究報告，2022房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。
與2021年相比，2022年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%， TOP50變動率為26%。產品品質優秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規模巨大，但流動性出現問題的房企則排名下降較多。
從區域劃分看，華東地區占比38%，華南地區占比21%，中部地區占比15%，同比有所提升；華北地區占比17%，西部地區占比7%，東北地區占比2%，同比有所下降。華東、華南企業數量占比近六成，中部地區占比略有提升，繼續保持良好發展態勢。
規模：龍頭房企穩中有進 集中趨勢有所下降
2021年，TOP500房地產開發企業總資產均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點。總體來看，TOP500房企總資產規模維持增長，增速則是自2017年見頂后，連續四年下降。凈資產同樣保持增長，增速近三年保持穩定。
企業層面，依然有部分龍頭房企保持資產穩步增長，另一方面，2021年下半年，面對市場趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動性出現問題，被迫出售部分資產緩解困境。
從測評結果來看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢有所下降，主要是因為部分規模房企因出現債務風險未入榜單或排名有大幅下滑。
風險：融資環境持續收緊 償債壓力依然較大
2021年，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現供需端持續收緊的態勢。
具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業違約事件影響，融資額繼續下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。
從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率略有上升，而凈負債率與現金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。
發展：凈利潤持續負增長 盈利能力繼續下滑
2021年,TOP500房地產開發企業營業收入均值190.65億元，較上年增長4.02%。營業成本均值153.90億元，較上年增長10.31%。凈利潤均值10.72億元,同比下降2.61%，現金及現金等價物余額均值88.43億元，同比下降3.28%。
2021年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點；成本費用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點。房企總資產水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。
將TOP50房企的絕對盈利能力數據與TOP500房企相比較，TOP500房企各項指標的與TOP50房企相差甚遠，表明中小企業的業績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同的指標上各有優勢，差異明顯。將TOP50房企與TOP500房企進行對比，頭部企業在相對盈利能力方面更具優勢，行業內部分化趨勢明顯。
策略：運營指標整體提升 回歸產品提升品質
2021年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較2020年增加0.02；流動資產周轉率均值為0.15，較2020年增加0.01；總資產周轉率均值為0.11，較2020年增加0.01。從三大運營指標均值看，總體數據緩慢提升。
運營周轉效率方面，2018-2021年周轉率曲線呈現先上升，再下降，后又上升的趨勢。2021年，房地產企業運營周轉效率緩慢提升主要原因在于房企業績增速放緩，融資監管持續收緊，銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉、提高運營效率成為眾多房企的重要舉措。
隨著行業進入高質量發展階段，房地產真正回歸產品時代，產品力提升成為房地產行業發展的新要求。一方面，產品品質從拿地開始即獲得高度重視。另一方面，房企對產品品質越來越重視，在產品維度上更多關注健康、舒適、環保等因素，從而在高品質中獲得溢價。要改變在快周轉模式下產品同質化嚴重、千城一面的現象，房企需要從產品的各個細節不斷雕琢。產品的設計品質、建造品質、交付品質以及后續的物業服務、入住體驗都是品質質量的體現。
趨勢：行業規模基本見頂 分化格局繼續加劇
測評研究報告顯示，2021年我國房地產市場逐步告別“白銀時代”。政策延續“房住不炒”基調，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段。同時，在行業規模基本見頂，房企利潤空間有限，周轉情況提升緩慢的情況下，房企內部分化加劇。
面對前所未有的行業調控，許多房企通過戰略收縮、調整組織架構、降本增效來控制成本。為了應對現金流壓力，房企紛紛采取多種方式進行補救，以加強市場對自身的信心。
2021年是房地產行業具有歷史意義的轉折年份，過去的生存方式已越來越無法適應當下的發展節奏，行業急需改變。面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會議上提出了新年新規劃，內容主要圍繞穩定健康發展、降本增效、發展數字化、全面提高競爭力展開。
測評研究報告指出，社會在不斷進步，房地產行業已不再處于僅僅依靠提高市場規模、依賴房價上漲就能實現利潤增長的時代了。存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續、精細化經營漸成主流。在主業方面，需回歸產品本身，精耕細作、持續打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。
附：2022房地產開發企業綜合實力TOP500及專項測評成果
2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果
專項測評成果
來源：中房網
編輯：wangdc
