房地產在經濟中的重要性提升，政策大基調寬松。每年年底的經濟工作會議都為明年的政策進行定調，在剛謝幕的中央經濟工作會議明確對明年的房地產定調："保交樓、保民生、保穩定"，防風險，支持剛性和改善性需求。緊接著，中財辦有關負責同志對中央經濟工作會議內容進行解讀，時隔多年重申要充分認識到房地產行業的重要性，房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，并明確供給端、預期和需求端，以及促行業新模式轉型等方面作出部署。2023年房地產的重要性提升，政策大基調仍以寬松為主，直至銷售端有明顯改善，2023年的房地產市場仍需要較大寬松政策加持。
保主體政策持續加碼，化解房企風險。今年11月起，金融保主體政策鋪面而來，"三箭齊發"助力房企脫困。日前，三箭均發射，第一支箭信貸額度之大，已超3.6萬億，第一支箭有助于行業恢復信心；第二支箭對優質房企很友好；第三支箭的房企的適應性更廣。對于供應主體，除"保交樓"外，2023年將圍繞"改善資產負債表"進一步加大舉措，所謂改善資產負債，主要從兩個方面出發，一是可增加資產，二是減少負債，2023年更多的融資配套寬松政策出臺，國央企上市房企可獲取更多的增量資金，出險房企可通過債轉股，以股抵債的方式降低負債。2023年在政策的支持下，行業的資金風險進一步弱化，國央企房企的資產規模或進一步上升，房企分化局面進一步加強。
著力釋放住房消費潛力，限購限貸進一步解除。自2022年初以來，隨著鄭州打響松綁的第一槍，隨后各地不斷在當前的調控政策上進行優化，主要涉及到降低房貸利率，降低首付比例，增加公積金額度，契稅補貼等。但市場并未快速恢復。一方面，2022年疫情不確定性及交樓事件拖累房地產市場修復；另一方面，需求端信心不足、購買能力弱、對未來收入的預期降低延緩購房者入市，也使得在需求端政策頻繁優化下，市場銷售端仍未回升。
2022年需求端將會出臺更多寬松舉措是必然，主要圍繞釋放住房消費潛力。中財辦回復在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放，我們認為主要體現在一）首套房的認定標準擴大，也就是松動"認房又認貸"的政策，很多首套購房者都是采用貸款的方式購房，"認房又認貸"置換房屋的往往通過"賣一買一"的方式實現，"雙認"的實行會大幅限制改善需求的界定標準，若以二套的標準進行購房，高額的首付比例會降低改善性需求釋放，因此2023年大概率會取消"雙認"。二）下調二套房的首付比例，雖然今年也有不少城市下調二套首付比例，但并不普遍，核心熱點城市的二套房首付比例高達7、8成，較高的換房門檻也降低了居民換房的動力，2023年二套房首付比例有望全面下調。三）取消限購，目前仍有大部分城市執行區域限購，本地戶口和外地戶口均有購買套數限制，隨著佛山、東莞全面取消限購，2023年更多熱點城市或將跟進，除一線城市外，2023年限購或將全面松動。
來源：諸葛找房數據研究
編輯：jinbao
