海南啟動全島封關運作是為2025年實現全島封關做準備，是海南邁向“自由貿易港”的重要節點。近年來，海南高質量發展取得明顯成效，基本擺脫了房地產依賴癥。此次“封關運作”對于海南島的影響更多體現在中長期發展、對經濟貿易的整體帶動，以及吸引人口流入等方面，但大眾的目光迅速聚焦海南樓市：海南樓市會如何發展？會呈現什么發展趨勢？
“封關運作”基于海南作為“自由貿易港”的發展愿景的實現，產業、經濟、及貿易的發展對于島內的商業、辦公、產業地產的發展將構成一定利好，同時人口的流入也會對海南住宅市場的中長期發展構成一定支撐。
但這些中長期的發展利好并不能直接支撐當下的物業需求快速放大，政策利好的支撐效力是與發展進度同步的。2017年后海南全島限購的舉措也很大程度上規避了樓市炒作資金的進入，2018年住宅商品房成交面積銳減的趨勢可見限購措施對于海南住宅成交規模和熱度的影響，尤其對于以投資為目的省外購房需求的抑制——這一嚴格的限購政策至今仍在持續執行，并進一步規避了海南自貿港利好可能帶來的大量投機投資需求的進入。
與此同時，供應也一定程度限制了市場熱度的釋放。自2016年提出“兩個暫停”，2017年深化“兩個暫停”，海南省在土地供應及批準新建商品住宅方面保持謹慎。2017年來涉宅用地成交量保持在較低水平，除促使存量土地的進一步開發去化外，也將影響海南商品住宅的后續供應量，削弱市場庫存壓力進而減少風險。結合十四五規劃，25萬套的安居房供應也將在很大程度平抑商品住宅市場的價格走勢。再看海口及三亞在過去幾年的銷售表現及價格波動，可見市場整體表現均相對平穩。
簡而言之，海南啟動全島封關運作是海南邁向“自由貿易港”的重要節點，其對房地產市場的影響并非即時效應，而是從中長期的發展中給予房地產需求支撐。同時，“兩個暫停”、涉宅用地的供應放緩、現房銷售等政策都可見海南規避樓市風險及不過度發展房地產的決心。而對于利好可能造成的炒房熱潮，持續的全面限購政策及25萬套安居房的規劃都提醒投資者理性評估，對樓市熱度的抑制作用顯而易見。結合以上因素，戴德梁行認為，在未來新增供應相對有限的情況下，海南樓市大概率維持相對平穩的發展趨勢。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
