新基建的建設，包括5G、人工智能等科技將更為普及，辦公場所和辦公理念也會隨之更新。在新的辦公場景下，員工的辦公軌跡和場景將不再固定。這一更加靈活自由的辦公模式也會進一步提升效率。新場景創造新需求，未來，中國的商業地產——尤其是辦公樓市場將面臨重塑契機，高質量的辦公空間具備更高韌性，也更容易在未來幾年的供應洪峰中脫穎而出。
樓宇的安全與健康管理也會因新基建而升級。大數據和人工智能的應用將使得樓宇運營更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如門禁系統、電梯控制、公共區域的電燈控制、動線指引等都能夠通過大數據的應用來提高其運作效率。這些應用對辦公樓、購物中心、產業園區等資產類別的影響將十分直接并具顛覆性。
新基建中，城際高速鐵路和城市軌道交通的進一步建設是對房地產市場的最直觀影響。高速鐵路和城際軌道的普及，將大大縮短城市與城市之間的距離，以粵港澳大灣區為例，未來大灣區內的城市，很有可能都變成一小時經濟圈，城市邊界逐漸淡去，城市與城市間分工明確、協同發展。
人口、產業、創新、資本等資源將逐漸向核心城市的核心功能區聚集，城市群在產業維度上由平面變為立體，產業體系和產業分工在區域層面加速形成。城
市核心區金融保險、高端商務、科技創新和企業總部等產業集群的形成決定了城市的產業高度和潛力。仲量聯行對倫敦金絲雀碼頭的實證分析表明，1999年Jubilee線開通后三年內，金絲雀碼頭年均新增就業崗位數是之前同期的2倍以上，物業價值提升了253%。即使經歷了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危機，金絲雀碼頭仍快速發展成為倫敦最重要的金融功能集聚區。
國外城市很多城市都經歷過基礎設施陳舊帶來的中心城區的階段性衰落，但隨著科技回歸中心城區，帶動了城市中心區的活力和復興。國際經驗顯示，倫敦的國王十字車站、巴特西電站、紐約Dumbo科技產業三角區等成功城市更新實踐也證明，創新資源的集聚需要政府、企業、科研院所、科技人才等各方的合力推動。中國的新基建與新一代科技創新在時間上同步，為創新回歸城市中心區提供了有利條件，同步推動城市產業升級和城市功能完善的“焦點均衡”。
城市軌道、互聯網和人工智能的發展，將進一步改變每個人的生活方式、出行方式和社交方式，打破業態壁壘、縮短商業、商務、文化、娛樂、社交、旅游、休閑等各項活動的心理距離和時間，為城市特色資源的輻射帶來規模腹地，為城市多元文化包容創造機會，線上與線下的交流互動更加頻繁，基于價值觀的社群結構將快速變化和演進，小眾品牌、定制產品、個性化服務的需求成為常態。事實上，辦公樓、商業等領域的文化介入、社群營造、科技應用已經成為運營創新的重要方面。
科技讓在小范圍空間內實現全業態城市功能服務成為可能，疫情之后，線上辦公、線上教育、線上醫療、線上消費將更加普及，減少實體交通壓力和時間消耗。城市復合功能與城市復合空間可能在實體方面高度一致，也可能在虛擬社區中高度融合。“小輕新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“創展售”等成為城市功能融合創新探索的方向。
來 源： 仲量聯行JLL
編 輯：liuy
