就算是城市頂級的CBD，也有雜亂破舊的商業街區。
8月8日，距離望京SOHO只有500米的望京小街正式開放。過去這條街道缺乏管理，雜亂擁擠，街道兩側停滿了車輛，基本沒法通行。已有的商業空間也非常老舊，客流十分稀少。
在朝陽區政府主導下，萬科對街區進行改造升級，老街區成為步行街。改造之后，街區的商業空間全新升級，并引入新的商業業態，開業當天吸引了極高的人流量。
仲量聯行的《2020城市更新白皮書》指出，舊城更新改造的目的不是單純滿足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的產業和功能載體。城市更新并不是棚戶區改造，而是把舊的存量更新，做出更好的資產。
城市更新最主要有兩個目的，一是產業升級，把低效率的土地置換成更加高效的產業；二是通過置換來創造更好的人居環境。
對于政府而言，城市更新對盤活存量經濟，革新城市面貌有非常積極的意義。伴隨著一線城市增量建設用地不斷減少，土地招拍掛成本上升，在存量市場占據絕對主流的一線城市，城市更新成為房企拓展一線城市儲備面積的重要手段。
前有萬科北京的城市更新計劃，后有中海在上海拿下590億的改造資產包，越來越多龍頭房企開始涌入城市更新的賽道。
城市更新走向火熱
作為一個曾經以“舊改”面貌出現的業務模式，城市更新逐漸成為部分龍頭房企的重點業務線。
“其實我覺得城市更新進來很容易，要做好也很容易。但是大部分做不好，原因就是我們都已經習慣了快周轉。”佳兆業集團副總裁劉策說。
城市更新一大特點是時間周期特別長，舊改項目8-10年是一個很正常的周期。相比之下，在公開市場拿地，一兩年的時間就能完成一個地產項目周期。對于房企而言，快速周轉的拿地蓋房模式能快速獲得營收規模增長，自然對城市更新項目興趣不大。
然而在一線城市，受制于土地供應稀缺
，原有的拿地蓋房模式利潤率已經大幅下降。相比之下，城市更新項目的利潤率能在10%左右。
另一方面，城市更新的需求也開始逐步顯現。郁亮曾說，中國第一輪城市發展過程中確實有很多房子從品質到規劃等都需要改造。隨著城市擴張，原有好地段的產業、住房都需要進一步升級。政府對城市存量的更新發展也有相當大的需求。
運營能力成為城市更新項目關鍵
不同于舊改的拆了再建，城市更新需要考慮舊有的建筑風貌，針對性改造解決空間問題，同時引入產業盤活區域經濟。
城市更新業內人士表示，隨著行業進步，城市更新的難度相比之下有所提升。其中重點體現在產業引入上。
望京小街改造過程中，萬科憑借自身在城市運營上的經驗，導入新晉品牌和網紅IP。在辦公的招租選擇上，重點引進規模在200人-5000人的TMT企業總部，keep、唱吧、HIGO、北控城市發展等企業已經進駐。
另一方面，科學合理的城市更新體系也成為當前城市更新的核心。
以望京小街為例，朝陽區政府起到了非常重要的引導作用。改造之初面臨的第一個問題是產權分散。街區中除了萬科、方恒兩個企業主體，還有近千個零散商戶持有產權，街的一端還有一個1400多戶業主的小區。各個主體之間的利益訴求并不相同，如何平衡各方利益，推動項目進度便是一個難點。
為了協調平衡各方利益，市政府以萬科、方恒為重點，通過搭建委員會以及商戶自治聯盟，流動黨支部，將企業、管理方、使用方融合起來。
仲量聯行的《2020城市更新白皮書》指出，隨著我國社區發展的復雜化，特別是老舊小區產權關系復雜、改造空間有限，未來社區治理的參與主體將更加多元化。更多部門和企業的介入將成為社區治理的趨勢，同時也需要更多專業的服務供應商來滿足社區居民日益豐富的需求。
“要跟上城市更新的步伐，要跨行業的資源整合，產業導入與運營、內容再造與創新。”綠城管理控股有限公司副總裁祝軍華表示。作為一線城市占比越來越高的新型開發形式，未來的城市更新將在運營端持續深化。
來 源： 騰訊房產
編 輯：liuy
