近兩年，“城市有機更新”、“城鎮老舊小區綜合改造”、“既有建筑改造提升”等“熱點話題”，已經從中央國家頂層政策架構、政府主管部門布局試點全面推展、行業專家企業探索實踐，正逐步變成廣大百姓居民爭相熱議、城市面貌日新月異的現實。一項項不斷出臺的扶持政策、一組組深入民心的改造數據、一個個成功的優秀案例和運營模式，無一不標志著我國城市發展正從增量開發大踏步邁入以“存量空間+業態置換+產業升級”為內涵的城市更新全面推進階段。
為更好地貫徹落實中共中央關于加快城鎮老舊小區改造進程，讓城市環境更宜居，讓居民生活更美好，解決城市發展不平衡、不充分問題等系列工作要求，促進城市更新與既有建筑改造全行業有機聯動和密切協作，日前，由中國建筑科學研究院有限公司（以下簡稱“中國建研院”）、全聯房地產商會聯合主辦，中國建研院、全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會（以下簡稱“全聯房地產商會城市更新分會”）聯合承辦的主題為“凝聚行業力量，助力城市更新”的“第十二屆全國既有建筑改造大會”成功舉辦。
舊改提速：國家構筑頂層政策，“真金白銀”持續注入
李克強總理多次部署推進城鎮老舊小區改造工作，要求順應群眾期盼，加快改善老舊小區居住條件。
從近兩年的兩會《政府工作報告》、國務院常務會議、國務院政策例行吹風會到近日國務院首次就城鎮老舊小區改造出臺專門文件——《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），黨中央、國務院針對城鎮老舊小區綜合改造及城市更新高頻發聲，從頂層開始構建這一發展工程、民生工程的政策框架，要求按照決策部署全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，從而推動擴內需、惠民生、穩投資，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。
今年的《政府工作報告》明確提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，中央預算內投資安排543億元，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務，實現了“城鎮老舊小區改造任務翻番，中央預算內投資安排翻番”的任務目標。《指導意見》提出，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
自2013年至2019年，城鎮保障性安居工程累計完全投資超過10萬億元，年均完成投資約1.4萬億元，累計安排中央預算內投資等中央補助資金1.4萬億元，年均約2千億元。保障性安居工程建設在改善億人以上困難群眾居住條件的同時，對穩定投資增長、發揮投資關鍵作用起到了重要支撐作用。
“維度”升級：城市更新將進入2.0時代
有效的城市更新，必須是空間、產業及業態的同步更新。隨著城市更新和既有建筑改造的逐步深入推進，近年來，中國城市正從以“拆”為主、單棟點狀改造到以片區改造為主的城市更新“1.0版本”，過渡到以有機更新為主的“2.0版本”的探索階段。在此期間，城市更新從內容的改造、傳承的重視、需求的滿足、方式的改變到趨勢的發展等，都進入了更高的“維度”。
內容更新。目前我國進入產業與消費雙升級的發展階段，所以有效的城市更新必須是空間、產業及業態同步更新，這就意味著城市更新的內容也要隨之更新。
傳承更新。新階段的城市更新，應更加注重城市歷史的傳承和文脈的延續，在更新的同時帶給人們新的精神、文化、休閑體驗，舊空間變成城市“新名片”。
需求更新。城鎮老舊小區綜合改造更新，內容包括加裝電梯、增加停車位、更換管線、添加養老設施等，目標都是滿足人們對居住產生的新需求。無論住宅還是其他建筑，城市內的舊建筑客觀上都存在著與新時代、新需求相關的提升空間。
方式更新。城市更新和既有建筑改造應采用先進科技，將舊建筑與新功能、新形象有機地結合在一起，包括城市更新的融資方式不再是全靠政府資金（含賣地資金），而是通過引入股權基金和資產證券化的方式，有更多機構參與進來。
趨勢更新。按照有機更新的理念，今后城市更新將呈現出多元化趨勢：主導者多元化，政企合作方式越來越多，可以更好地兼顧公共利益和商業利益，有利于資源優
化重組；內涵多元化，既有建筑原用途轉換的更新，以及在建筑原用途不變基礎上的功能提升；外延多元化，既有單體建筑的更新，也有社區、片區的更新，主要是歷史街區改造、文化創意園區等。
蓄勢待發：凝聚行業力量，助力城市更新
城市更新和既有建筑改造作為城市建設發展的新趨勢和新動能，在過程中無疑將面對政策瓶頸和規劃制約，面對舊改政策機制和標準體系的“缺席”，城市政府在“騰籠換鳳”、盤活存量空間、“喚醒”低效用地的實踐中，如何找到“賦能”、“重構”及“逆轉”的支點，走出一條“內涵集約”式發展的城市有機更新之路？鎖定“城市運營商”目標的房地產行業，如何在協會平臺上利用資源疊加及跨界優勢，實現企業強強聯合和戰略轉型升級？如何找到突破機制瓶頸切入點、找到優質資源附加值增長的解決之道？如何在保護與更新中找到平衡點，讓歷史建筑、傳統風貌區在得到有機保護的同時，喚醒空間新活力，提升產業價值，提高城市競爭力？如何在更新改造中建立多元化的共建共治共享模式？這些都是在城市更新領域不斷“耕耘”和探索中的城市政府和行業企業需要面對并回答的課題，也因此成為秉持一貫宗旨的歷屆大會及“第十二屆全國既有建筑改造大會”關注和探討的焦點。
在大會主論壇及平行舉辦的“后疫情時代的城市更新”、“老舊小區綜合改造”、“歷史文化名城保護與城市更新發展”、“老舊小區加裝電梯”、“美化更新與功能提升”、“建筑修繕”六大主題分論壇上，行業領導及行業專家、優秀企業家代表等，全面梳理城市更新和既有建筑改造的發展現狀和未來趨勢，解讀最新政策法規和標準規范；試圖為正在探索城市有機更新和既有建筑綜合改造的城市政府和運營企業，尋求出更適用的政策依據、更靈活前瞻的城市規劃和更具推廣價值的優秀案例、商業支撐模式等；并且深入交流探討了城市更新和既有建筑改造路徑，以期引導市場各方深度參與改造項目，為社會資本“加盟”城市更新領域拓展更多投融資及回報渠道，促進全行業的有機聯動和密切協作，將城市更新改造向縱深推進。
舊改非“獨角戲”：政策鼓勵社會資本“加盟”
實踐表明，社會力量在城市更新和既有建筑改造中的作用是毋庸置疑且不可或缺的，但更新改造項目投入資金集中、成本大且資金回收周期長的“無情現實”，讓很多社會資本和市場化運營主體“望而卻步”。如何打消社會力量和社會資本的投資顧慮，建立穩固的投融資回報機制，更好地推動社會力量持續參與到老舊小區改造中？
專家表示，在引入社會資本方面，各地方應建立存量資源整合利用機制，對加裝電梯、養老、托育、停車、便民市場等有一定盈利的改造內容，通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造和運營。
思想交匯：大咖云集奉獻學術“盛宴”
住房和城鄉建設部原副部長、全國政協委員齊驥將既有建筑改造分為“面子”、“里子”和“院子”。他提出，現階段，不僅要繼續做好“面子”的改造，更要做好“里子”和“院子”的改造。抓緊梳理集成近些年在既有建筑改造方面取得的科研成果，使其盡快轉化為可為工程服務的實用技術。完善和形成系統性的既有建筑改造標準體系。他表示，如果將大批有針對性的團體小標準編制成功，就會匯成既有建筑和老舊小區改造的“標準大全”。
曾多年參與東西德舊城改造、有著豐富理論和實踐經驗的中國工程院院士、同濟大學副校長吳志強表示，舊改不應該單棟進行，而應該成片規劃展開；同時舊改應該把握“由內而外”的原則，重視基礎設施到節能減排的改造提升。同時他呼吁中國的行業專家和設計師、工程師等應該采取9010工作模式，用90%的時間做職業內的事情，另外拿出10%的時間深入定點到一個社區，無償為社區服務。如此，設計師生活、生命、技術就會變得更有價值和意義。
全聯房地產商會副會長、全聯房地產商會城市更新分會會長、北京天鴻控股（集團）有限公司董事長柴志坤表示，城市更新是城市轉型發展的重要途徑。首先，城市更新是在存量中求增量，從而實現城市內涵式發展；第二，城市更新是在傳承中求變革，從而實現城市功能環境全面提升；第三，城市更新是在創新中求效益，可以實現城市發展的新舊動能轉換。城市更新不但要解決以前遺留的問題，更要為未來發展留下空間。
城市更新分會：致力城市“耕心”“耕深”“耕活”
全聯房地產商會城市更新分會一直致力于推動城市更新和既有建筑改造工作的“耕心”“耕深”“耕活”。
城市更新分會吸納了來自政府、社會團體，企事業單位等各行各業的眾多行業專家組建起專家智庫，為持續推動我國城市更新和既有建筑綜合改造進程貢獻智慧力量。由相應副會長牽頭，逐步建立起十余個專項工作組，開展橫向交流，縱向合作。為助力疫后老舊小區改造進程，城市更新分會聯合相關單位特別組織了“老舊小區綜合改造線上系列培訓課程”，社會反響強烈。
這是一個打破隔閡壁壘、聯通組織產業的時代，更是一個共生共贏的時代。城市更新和既有建筑改造分會將以“賦能城市·永續美好”為己任，在共生的思考下、共贏的前提下，把城市更新的標準、人才、科技、智庫、平臺、產業IP有機結合在一起，助推城市更新和既有建筑改造工作更上層樓。
來 源： 鳳凰網
編 輯：liuy
