最新國家統計局數據顯示，自一季度以來，經濟形勢開始復蘇。1—5月，房地產開發投資同比下降0.3%，降幅比1—4月份收窄3.0個百分點；房地產開發企業到位資金下降6.1%，降幅收窄4.3個百分點。一季度末，寫字樓市場也開始企穩。一線城市中，深圳房地產市場上，除住宅再度成為焦點外，總部經濟、疫情相關行業等不斷進駐，為深圳寫字樓市場注入活力。
第一季度空置率企穩
萊坊2020年第一季度《深圳寫字樓市場報告》顯示，當季甲級寫字樓新增42,690平方米供應，在該季度平均租金環比下跌3.2%至每月每平方米人民幣212元的優惠刺激下，凈吸納量達9.3萬平方米，使空置率環比小幅下降0.8個百分點至19.5%。
報告指出，深圳不同區域寫字樓市場冷熱不均。例如蔡屋圍子市場的某甲級寫字樓業主給出更優惠租金，帶動該區域租金水平環比下跌13.3%至每月每平方米人民幣208元。而去年前海管理局出臺租金補貼政策，促進大批企業回流，使得前海子市場租賃需求增加，推動本季該租金不降反升，環比小幅上升0.7%至每月每平方米人民幣154元。
總體來看，本季度深圳子市場中，后海、前海和車公廟在去化上都有相對較好表現，其空置率環比下降幅度都超過了2個百分點。
盡管第一季度后期經濟重啟帶來深圳寫字樓租賃需求回暖，但由于2020年仍將有大量新增供應，萊坊預計高位空置率仍將貫穿于全年度。
供應量持續增加 推升空置率與抑制租金
與許多城市需求不振造成寫字樓空置率高不同，深圳空置率居高不下的原因并非需求不振，而在于供給太多。
萊坊研究部的統計數據也證明了這點：2010年至今，除2014年凈吸納量超過供應量外，其他年份都是供應量超過凈吸納量，其中有6年還是大幅超過。
去年8月，深圳市住房建設局負責人針對深圳寫字樓空置率一線城市最高的現象曾表示，空置率處于10%-20%區間都是健康合理的�？梢�，這種情況或是政府有意通過增加供給抑制租金上漲，以支持企業經營的結果。因此，在未來較長一段時間內，空置率可能會繼續保持在高位水平。
吸納量強勁且前景向好
盡管今年疫情對國內經濟影響較大，以及深圳寫字樓供應量持續增加，但房地產顧問和服務公司依然保持對市場的正面態度，其原因在于深圳凈吸納量一直在增加。
根據萊坊研究部的數據，深圳去年凈吸納量為71.7萬平方米，同比增長61.9%。與此同時，深圳寫字樓主力租戶以科學研究和技術服務業、金融業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業為主。今年的疫情不僅對這些類型公司沖擊有限，反而那些疫情相關的企業，如TMT的在線直播、在線教育、云服務等迎來了風口，帶來租賃需求。
此外，深圳可供用地遠小于其他三個一線城市也是謹慎樂觀原因之一。在粵港澳大灣區規劃及深圳建設中國特色社會主義先行示范區等重要政策引導下，借助政府對寫字樓價格、租金的壓制，深圳仍具有強大的產業吸引能力。目前短暫的大量新增供應在有限的土地面前必然會放緩腳步，最終被源源不斷進駐和發展的企業和“閑置商業辦公用房可改建租賃住房”等應對政策所消化。因此，深圳的寫字樓市場會因為這一明確市場預期而表現穩定。
國家統計局5月15日發布的數據顯示，4月規模以上工業增加值同比增長3.9%，環比增長2.27%，說明國內經濟已從疫情中逐步恢復。萊坊認為，深圳寫字樓市場也會隨之變得活躍。
南山區與新興技術、ATM、金融值得關注
萊坊從錄得的大面積租賃活動成交推測，今年深圳寫字樓租賃市場或有以下兩個方面的變化值得關注。
其一是南山區因2020年底前計劃通達7條地鐵線路，有效連接南山區前海片區、深圳灣超級總部基地等新興商務區，以及后海福田中心區等成熟商務區，該區域甲級寫字樓價值空間和租賃活躍度得到進一步提升，但因為《深圳市2020年重大項目計劃》提出多個南山區項目，包括中國電子深圳灣總部基地、大疆創新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項目，帶來巨大供應，對供求平衡仍帶來一定壓力。
其二是租賃需求結構中，新興技術企業、TMT企業、金融企業或將成為新需求的主力。萊坊報告顯示，今年第一季度大唐智慧能源租賃華潤前海大廈T5棟4,000平方米寫字樓空間，美團租賃喜年中心3,000平方米寫字樓空間。而在疫情沖擊下的第一季度，來自金融行業租賃需求在去年開始的金融業進一步開放政策加持下出現需求增加現象，從原先20%左右提升至44%，反超了TMT行業的29%。此外，疫情還加速醫療健康等疫情相關行業前行，需求已于季度末逐漸在租賃市場引起關注，這些都將成為后續市場亮點。
萊坊董事及深圳辦公樓服務部主管吳婧表示，深圳寫字樓是國內最具創新活力的城市，新興技術行業也持續為寫字樓租賃帶來新增需求。與此同時，為新興技術服務的地區性金融中心的建設也在不斷加強，額外添加助力。在粵港澳大灣區規劃、社會主義先行示范區、金融業全面開放、商辦改租賃、支持光明科學城等從中央到地方各級支持政策的幫助下，深圳寫字樓市場的需求因產業結構合理、行業前景良好而保持穩定，但相較于巨大的供應量，未來數年內，空置率、租金依然會受到較大壓力，不過這也正是吸引新興技術、TMT以及金融業入駐深圳的原因之一，是必經的歷程。
來源：萊坊
編輯：wangdc
