在教培行業的撤退潮中，北京寫字樓表現的格外“堅挺”。
近日，記者實地走訪北京多個寫字樓項目后發現，即便是教培撤離面積占比較大的中關村片區，寫字樓的租金水平和轉換率也并未受到較大沖擊。熟悉該片區寫字樓租賃的置業顧問董先生表示，目前來看寫字樓的客戶不算少，價格也相對穩定，沒有出現大幅降價的情況。
不僅如此，在北交所的影響之下，近期北京寫字樓TMT、金融、證券公司的身影也日漸活躍。
租金相對穩定，部分優質戶型微漲
教培行業收縮潮下，北京寫字樓市場情況如何呢？為一探究竟，近日《華夏時報》記者以意向租賃人的身份實地走訪了北京多個寫字樓項目。
以教培行業較為集中的中關村片區為例，熟悉該片區寫字樓租賃的置業顧問董先生在向記者介紹基本情況時表示，目前中關村片區寫字樓里可選的基本都是教育培訓公司清退出來的戶型，面積可供選擇的也比較多，但并未出現大幅降價和難出租的情況。
在實地了解不同戶型時，記者注意到絕大多數的教培清退寫字樓房間，內部設施都還未完全搬離，辦公桌、寫字板以及各種教具堆砌雜亂。期間，陪同看房的另一個置業顧問表示，“由于搬離比較倉促，設備上一任租戶都還沒來得及全部搬走，如果要的話可以協商，畢竟教培行業的情況現在大家也都清楚。”
但當記者詢問到不要設備價格是否能再優惠時，董先生透露，目前業主普遍不優先考慮降價，如果意向價位沒辦法整租，就優先拆分出租，價格下降空間有限。以海淀黃莊地鐵站附近一間950平米左右的寫字樓產品為例，該業主目前意向出租價格約為8.5元/平米/日，可降價幅度僅為幾毛錢。
董先生解釋稱，每平米每日8.5元的租金已經是業主出于疫情等各方考慮進行的降價了，上一任租戶承租時的價格大概是11元/平米/日。
令記者意外的是，在當下教培退租潮之下，還有部分寫字樓產品價格出現了小幅上漲。據當日了解到的信息，與上述950平產品所在同一區位的某千平米戶型，每平米每日租金12.1元，而記者在某中介處了解到的以往報價為每日每平報價12元。
對此，一位了解北京寫字樓項目的置業顧問向記者講道，不僅是中關村，北京寫字樓目前的價格不會出現太大浮動。“由于臨近年底，許多企業租約到期，會尋找新的辦公地點，所以有些優質戶型的價格不會下降，反而還會出現上漲。”該名置業顧問表示。
仲量聯行也同樣在近期的報告中寫道，年末北京辦公樓的租金降幅預計持續收窄，市場中一些領先的優質項目已開始上調租金。
TMT、金融公司活躍，租金有望回升
除此之外，《華夏時報》記者調查后還獲悉，北京寫字樓業主不愿降價的態度或許還與TMT和金融企業的日益活躍有關。調查期間，記者通過置業顧問間的談話獲悉，目前中關村多個千平米寫字樓產品入駐的多為證券、金融和科技相關企業。
仲量聯行統計數據也顯示，內資金融和IT行業作為需求主力軍表現依舊強勁，推動了第三季度北京寫字樓錄得較為可觀的租賃成交量。并且隨著市場回暖的持續，近期入市項目去化速度加快，整體寫字樓市場空置率進一步下降至12.7%。
“北京2021年前三季度市場需求回暖進度持續優于市場預期，第三季度可租賃凈吸納量更是創下2018年以來單季度最高紀錄。”仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽表示，內資TMT和金融行業構成北京市場的主要需求驅動力，使得頭部辦公樓項目業主已經開始改變租賃策略、上調租金報價。
而受到TMT、金融領域企業交易活躍影響，盡管第三季度北京甲級辦公樓租金環比仍下降0.4%，但整體降幅表現為持續收窄。據悉，目前北京部分寫字樓租賃情況穩定且入駐率較高，具備較強議價能力的項目業主也已在嘗試提升租金，例如前述記者實地調查所了解的情況。
基于此，業內也較一致認為，未來北京寫字樓市場的租金及需求都有望進一步回暖。
仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示，預計到2022年，北京全市整體的租金水平將出現上升勢頭。此前董先生在向記者介紹相關寫字樓產品時也透露，即便部分產品當下價格會降，但常規每三年租金也會出現5%-10%的遞增。
此外，戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲也向《華夏時報》記者分析道，北交所的設立無疑會對未來的寫字樓需求有所帶動，這將不僅僅反映在北交所關注的TMT行業層面本身，也會帶動金融服務等相關金融、專業服務的發展。“目前看，第四季度市場依然保持相對較高的吸納量，但較之今年前三季度速度將有所放緩，這種情況預計將延續到明年。”廉峰哲表示。
不過需要注意的是，在寫字樓回暖預期之下，教培退租的風險仍需警惕。仲量聯行提示到，雖然教育行業的退租對整體辦公樓市場的影響較小，但教育企業的單店退租面積集中在5000-10000平方米，受此影響較大的部分辦公和產業園區項目，短期空置率將大幅提高，或將在年底前采取適度下調租金的策略。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
