2025年第一季度，北京辦公樓市場迎來位于奧體區域的新項目交付，新增辦公面積達3.1萬平方米，項目憑借區位優勢，入市前已有近兩成面積被預租。
春節過后，市場情緒有所回暖，問詢量與帶看量逐步攀升。本季度全市新租交易總面積超過2023年和2024年同期水平。搬遷依舊是新租活動的主要構成部分，占新租交易總面積的近八成。在頭部TMT企業的帶動下，擴租需求數量和面積占比均出現回升。從行業維度分析，TMT行業的人工智能、大數據和平臺互聯網等賽道持續發力，占據新租需求首位，季內錄得多筆萬平方米以上的擴租及整合升級的搬遷交易。金融行業的基金和保險類租戶呈現小面積擴租現象。專業服務業的新租需求位列第三，內資律所、咨詢類租戶搬遷或擴租需求逐步釋放。房地產板塊的新租需求上升至第四位。
季內全市凈吸納量達到11.0萬平方米，環比增長16%，主要源于中關村、望京兩大科技中心，以及麗澤等新興子市場。反觀東部的傳統區域，如CBD、燕莎、王府井和東二環，受金融和TMT行業整合、換租、騰退等因素影響，凈吸納量均為負值。市場整體空置率環比下降0.6個百分點至20.4%。多個成熟商圈空置率仍位于歷史高位，且整體市場尚未釋放強勁的擴增需求動能，導致以價換量的市場態勢持續蔓延。本季度全市平均租金面價同樣本比環比下降2.9%至每月每平方米249.2元。與鄰區之間壁壘減弱的子市場（如金融街、王府井），或者同區內競爭激烈的子市場（如CBD、望京），租金跌幅居前。此外，此前更有韌性的超甲級市場延續近一年的深度調整，季內租金降幅仍大于全市平均水平。
2025年第一季度，北京零售物業市場無新增商業項目交付。現有存量持續轉型升級，積極調整自身商業模式迎合消費市場變化，如世紀金源收回原百貨租賃區域，將啟動改造；此外，藍島百貨、僑福芳草地等核心區域項目也相繼啟動硬件升級和業態調整。
北京1-2月社銷總額同比微降0.1%，其中餐飲收入下降4.1%，商品零售增長0.3%，較去年全年數字均有改善，但仍低于去年同期水平，消費回暖仍不明朗。反映在拓店需求上，本季度餐飲新增店鋪占比49%，較上季度有小幅回落，主要原因為中高端餐飲業態擴張步伐略有放緩，而小吃快餐（如濱壽司、肉肉大米）、烘焙甜品（如倫敦烘焙小鎮、宿咕）及茶飲果汁類（如本就茶飲、爺爺不泡茶）消費仍舊占據主流，并保持穩定的拓店速度。零售方面，奢侈品類調整線下布局，關閉低效門店，季內在CBD、王府井等核心商圈均錄得閉店。運動戶外品牌（如胡丁尼、布魯克斯）在全城多點開花，帶動服飾鞋包新開店鋪數量占比環比小幅提升至31%。珠寶首飾類開鋪亦持續活躍，而美容、保健類等生活服務類熱度有所減弱。核心商圈品牌更迭更加活躍、業主為品牌提供更多優質的鋪位選擇，新開店鋪核心商圈占全市比環比大幅提升。與此同時，個別面對消費格局的轉變而未能及時調整自身運營策略的老牌項目持續流失品牌客戶，導致季內凈吸納量錄得負值，空置率環比上漲0.1個百分點至7.4%。
當下消費者對于非必選消費的謹慎以及高承租能力品牌的觀望，致使全市購物中心首層平均租金持續小幅下行，季末同樣本比環比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中中關村、燕莎、CBD等商圈領降。部分項目面臨同質化競爭、出租率或客流下行等壓力，業主調整品牌組合及業態布局更趨緊迫，進一步下調租金預期。
2025年第一季度，北京平谷馬坊交付一個倉儲物流項目，帶來6.7萬平方米新增供應。以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流占季末總新租面積的60%，而純電商及制造業需求有小幅回升，帶動季內凈吸納量在歷經連續四個季度的負值后首次回正錄得2.6萬平方米。市場新租需求有所回暖，季內錄得數個來自電商或制造業超過萬平方米的大面積擴增，但租戶整合、縮減、降級活動也在同步出現。在租戶降本增效策略的導向下，項目間表現逐步分化，核心區位、樓齡較新且率先增加租金靈活性的項目更受歡迎，反之則有較大的客戶流失風險。全市空置率環比上漲0.6個百分點至25.0%，空置面積主要來自順義空港和平谷馬坊。
季末全市平均租金達每月每平方米48.4元，同樣本比環比跌幅走闊至-3.9%。平谷馬坊、順義其他兩個空置率最高的非核心子市場領跌，并成為季內凈吸納量最高的兩個子市場。在存量市場流動刺激下，通州、順義空港、亦莊經開區等核心子市場的租金持續松動，本季度加速下調。
廊坊連續第二個季度無新增供應入市，市場持續進行存量去化。低價市場持續引流，由近京子市場固安領跑，安次、永清、安次高新區亦有表現。季內凈吸納量再破歷史新高錄得39.9萬平方米，新租需求以第三方物流為主、批發零售為輔分別錄得新租占比57%及21%。季末全市空置率加速走低，環比下滑8.4個百分點至2021年中進入供應潮以來的最低水平。
天津本季度于武清及薊州有新增項目交付，帶來共計10萬平方米的新增供應。不同于過去連續三個季度25萬平方米左右的優異去化表現，本季春節短租退潮過后凈吸納量大幅回落至5.3萬平方米。需求來源以第三方物流及制造業為主分別錄得52%及30%的新租成交面積占比。武清及寧河子市場表現最佳。全市空置率維穩于28.4%。
2025年第一季度，北京商務園區市場迎來新增供應小高峰，錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米交付使用，其中三個為具有“研發、中試、生產”一體化功能的新型制造園區，吸引了眾多有成果轉化需求的企業入駐，且多為萬平方米以上整棟租賃需求，入市后即有共18.8萬平方米面積去化，成為本季度整體凈吸納量的貢獻主力。此外，定向為醫藥及生命科學產業設計的專項園區占總新增面積的86%，創該板塊單季新增供應量歷史紀錄。
從全市新租需求行業分布來看，醫藥健康和以芯片為主的工業品制造業在新型生產制造園區放量時積極釋放研發及生產的需求，成為本季度新租引擎，需求占比超85%；TMT需求主要來自人工智能、大數據等板塊，且多為搬遷類活動。全市凈吸納量錄得16.3萬平方米，剔除新項目，存量物業去化依舊緩慢，疊加互聯網、電商相關TMT和醫藥健康研發類企業繼續出現面積騰退，推升全市空置率環比上漲1.4個百分點至25.1%。
本季度全市平均租金報價同樣本比環比下降2.8%至每月每平方米143.8元，創歷史最大單季跌幅，類辦公物業在需求承壓下跌幅大于平均水平。以價換量的策略在中關村軟件園、東升和電子城等區位和硬件先天條件有優勢的子市場取得一定成效，吸引追求性價比的科技企業遷入以實現去化。
2025年第一季度，北京物業投資市場活躍度仍略顯溫和，一共錄得9筆交易，累計交易總額92.9億元，環比、同比分別下降4.8%和14.7%。
本季度自用買家活躍度顯著，推動8筆辦公物業交易落地，其中包括4筆標準辦公樓和4筆商務園區項目。買家多為業務擴張中的企業，結合自身資產配置策略和區域產業布局策略而做出物業購置決策，行業涉及教育、醫藥健康、文體娛樂等多個領域。例如，以“互聯網+教育”為特色的國家開放大學購入石景山某智能科技產業定位的高品質園區；兩筆醫藥健康企業在產業集群效應推動下分別購置大興生物醫藥基地的獨棟辦公。另外，某傳媒企業以12.2億元購入奧體區域改造類辦公項目，該交易項目由低效商超精細改造，多功能空間、大平層、高層高、創新采光設計等優勢契合大型創意型企業對空間和品質的要求。從這些交易可見，非核心區域的優質辦公項目在成熟的產業發展環境加持下亦會受到相關企業的青睞。
來 源：CBRE世邦魏理仕
