2022年的“雙十一”于上周末正式收官。根據星圖數據發布的信息，在10月31日20點至11月11日24點期間，全網電商交易額累計達11,507億元，較2021年同比增長13.4%；其中綜合電商同比增長2.9%，直播電商銷售額猛增146.1%。這一銷售數據再一次凸顯出中國消費市場的韌性，以及由線上零售所驅動的高標倉市場的持續增長動能。
2022年第三季度，隨著常態化疫情防控措施的見效和經濟活動的穩步復蘇，國內倉儲物流需求迎來強勁反彈。根據CBRE世邦魏理仕的數據，全國24個主要市場的高標倉凈吸納量合計達到164萬平方米，環比大幅上升63%。盡管本季新增供應集中入市令整體空置率水平升至16.3%，但我們看到廊坊、嘉興、常熟等供應放量的環一線城市的當季供應吸納比均超過70%，凸顯核心市場倉儲需求的爆發力。租金方面，本季全國平均高標倉租金指數保持平穩，其中一線城市繼續小幅增長0.3%；截止前三季度，一線城市租金指數已累計上升2.7%。
從近期相關行業運行指標的趨勢來看，我們預計四季度高標倉需求在持續反彈并創年內新高，2022年全年24個主要城市高標倉凈吸納量有望達到580萬平方米。
網上零售加速增長，
電商模式迭代創造倉儲需求新增長點
國家統計局的數據顯示，7、8和9月實物商品網上零售額加速增長，分別同比上升10.1%、12.8%和14.5%。而根據今天最新公布的數據，10月實物商品網上零售額同比增速進一步提升至22.1%，為2021年3月以來最快增速。
數據來源：國家統計局，世邦魏理仕研究部，2022年11月
CBRE認為，電商年末大促的來臨疊加疫情防控背景下對供應鏈韌性要求的提升將顯著推升四季度電商相關的倉儲需求。以菜鳥供應鏈公布的“雙十一”大促保障方案為例，菜鳥聯合天貓儲備了400萬平方米的倉庫，包括疫情備份倉，支持商家在需要時緊急開倉入駐。而京東物流將繼續擴大預售前置規模，將數百萬量級SKU的商品前置到距離消費者最近的各級倉庫。
直播等新電商業務模式的迭代也為倉儲需求創造了新的增長點。東方甄選目前已經在核心城市設立了7個自營產品倉庫，并計劃在北京、廣州、杭州、鄭州和成都五個城市建立20個倉庫為其自營產品提供面向全國的物流服務保障。
新能源汽車產銷兩旺，
制造業高標倉需求創新高
中國物流與采購聯合會發布的數據顯示，今年三季度汽車制造物流總額和汽車物流量分別增長25%和30%以上，汽車物流需求快速恢復成為拉動制造業物流需求回升的重要動力。新能源汽車是當前汽車行業得以高速增長的重要引擎，今年前三季度國內新能源車產量達到471.7萬輛，同比增長120%；銷量達到456.7萬輛，同比增長110%。
行業的高速發展催生了大量的倉儲需求。根據我們的統計數據，前三季度汽車及零部件企業的高標倉新租面積超過40萬平方米，較2021年全年值增長超過70%且創歷史新高。上海、廣州、重慶、天津、佛山、寧波、廊坊等汽車產業集聚城市均錄得大面積租賃。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
中長期來看，
中國高標倉供需兩側具備巨大成長空間
隨著中國城鎮化和消費升級等結構性趨勢的持續推進以及物流基礎設施體系的不斷改善，倉儲物流市場在供需兩端仍具備巨大的成長空間。
從供給端來看， 2021年中國的高標倉存量不足美國的六成，人均高標倉面積不足美國的15%；而與之相比，中國的電商銷售額為美國的1.4倍，貨物周轉量為美國的2.6倍左右。無論以高標倉總存量、滲透率還是人均面積指標來衡量，中國倉儲市場供給側擴容升級的潛力巨大。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
從需求端來看，電商的持續增長將為高標倉市場提供源源不斷的動力。根據Euromonitor的預測，2022-2026年期間，中國的線上零售額[1]的年均復合增速將達到14%以上。CBRE的《全球電商展望報告》指出，每增加10億美元的電商銷售將產生約9.3萬平方米的高標倉需求，據此測算， 2022-2026年間的國內高標倉新增需求預計將超過7,000萬平方米，需要通過自建和租賃的方式來共同去化。
1 不包含汽車及零部件銷售、C2C銷售、B2B銷售、文體娛樂相關票務銷售、旅游服務銷售。
物流資產仍是國內商業地產投資的
優先選擇之一
今年前三季度，全國倉儲物流大宗投資累計約140億元，基本與2021年同期相當，而在全部大宗交易額占比則達到創新高的9.3%。除了京津冀、長三角和大灣區三大沿海都市圈的投資機會繼續受到投資者重點關注之外，今年CBRE投資及資本市場部 | 產業地產團隊促成的成都和武漢近50萬平方米的高品質物流資產包交易標志著中國倉儲物流領域投資正在開啟更廣闊的空間。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
此外，中國央行今年以來的持續降息并由此與其他主要經濟體形成的利率周期錯位令國內物流資產的定價具備相對的吸引力。我們對亞太區主要市場物流設施資本化率和十年期國債收益率的分析顯示，目前中國一線城市高標倉的平均資本化率水平為4.9%，與十年期國債收益率的利差約220個基點，小于東京，但顯著高于其他主要市場。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年11月
展望2023年，國內消費提振和生產活動的持續活躍將助力中國再次引領全球經濟復蘇。根據CBRE預測，2023中國GDP增速將達到4.7%，較今年的3.2%明顯加速。在此推動下，倉儲物流需求料將進一步活躍，2023年主要城市的高標倉凈吸納量有望錄得20%以上的增長，同時空置率將見頂回落。租賃活動的持續反彈、供需兩端基本面的長期向好以及公募REIT等國家政策的支持將令中國物流資產繼續成為機構投資者進行商業地產配置的優先選擇之一。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
