優質寫字樓市場
第三季度，市場錄得成華萬科大廈的交付。需求延續回暖態勢，凈吸納量居全國第四，錄得約9.5萬平方米，環比上漲32.9%，為去年同期的七成；甲級寫字樓凈吸納量約4萬平方米，環比上漲210.2%，為去年同期的六成。一方面大中型企業的租賃需求明顯升溫；另一方面部分企業抓住租金調整窗口期升級、擴租，分別占比季內辦公策略的24.3%、18.0%。相應地，市場整體空置率環比下降0.5個百分點至21.1%；平均賬面租金環比下跌0.4%至每月每平方米82.4元，跌幅收窄0.7個百分點。
城市運轉加快恢復，基本面向好，市場活力蓄勢待發。統計數據顯示，截至8月成都市規模以上工業增加值、固定資產投資、外貿進出口總額等多項經濟指標均實現同比正增長。營商環境方面，減稅降費等一系列保護市場主體的政策紅利持續傳導至實體經濟。全市1-7月新增市場主體35.5萬戶，同比增長21.7%。這一趨勢在寫字樓市場上亦有所體現，季內新增本地租戶成交中的32%為2020年新注冊企業。基建方面，季內地鐵18號線首開段正式運行，覆蓋金融城、大源、天府新區等多個寫字樓區域市場，進一步提高南北主干線通勤效率。
科技驅動新周期，行業調整加速。按行業看，TMT、房地產建筑和傳統金融業為季內前三大需求來源。其中，TMT占比租賃面積的27.2%居首位，季內“在線+”頭部企業持續擴張。極具韌性的科技行業為成都新一輪經濟發展周期的核心引擎，季內科技巨頭繼續加碼成都，包括騰訊全國新文創總部、字節跳動創新業務中心等項目紛紛落地，同時市場亦見證新能源、通信、智能制造等重要科技領域的國內外企業機構的持續進駐。在頭部企業聚集效應下成都科技創新氛圍愈發濃厚，未來有望衍生更多辦公需求。
房地產建筑緊追其后，占比18.6%，市場持續錄得房企、地產交易服務及建筑設計類企業的租賃成交案例。但隨著融資環境不斷收緊，擴張需求或將放緩。傳統金融業的活躍度繼續攀升，占比較二季度上升8.1個百分點至16.5%，市場持續錄得銀行及保險頭部企業的新租、擴租及升級案例，預計下季度仍有大面積成交落地。二級租賃市場方面，盡管聯合辦公及包租公司憑借產品的便捷性、差異性積極承接小面積租賃需求實現較高入駐率，但另一方面市場隱形風險上升，部分二房東因資金流動性枯竭而存違約風險。
租戶行為轉變或成長期趨勢，推動寫字樓產品變革。疫后企業的房地產戰略把多功能協作和統一性提升到全新高度，愈發看重辦公場所對效率的提升，同時亦增加了對辦公場景在協作和創新中所發揮作用的考量。成都寫字樓市場已見端倪，季內見證更多企業開始整合零散的辦公地點，特別是房地產和傳統金融業；同時也看見更多企業或其新業務新進成都時選擇如聯合辦公等靈活空間，或要求寫字樓業主提供更短租賃周期和拎包入住房源�！岸嘣钡男枨笞兏飳⒊砷L遠趨勢，繼而考驗寫字樓業主的運營能力，包括提供更為合理的物理空間及更為靈活的租賃條款等，完成從“承載企業”到“服務企業”的角色轉型。
預計第四季度市場將迎來約10萬平方米的新增供應。經濟新周期下，科技等引擎行業的辦公需求或將進一步加速落地，而部分行業優勝劣汰所脫穎而出的優質企業的辦公需求亦有望投落于甲級寫字樓。同時業主或將積極把握復蘇契機，考慮租戶行為變革，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務。
CBRE成都顧問及交易服務 | 辦公樓部主管黃璐表示，“成都優質寫字樓市場的基本面并未受到較大的疫情沖擊，而影響亦逐漸消除。大面積辦公需求客戶的情緒顯著改善并投射到租賃市場，尤其是TMT行業。就選址傾向而言，新經濟周期下科技等多個行業開始試水新業務，故而對入駐條件和租約周期的靈活性提出更高要求。未來，業主或將需要重審辦公產品及租賃條款以承接變革中的辦公需求�！�
優質零售物業市場
第三季度，成都商業信心明顯回升，四個購物中心密集開業，包括龍湖上城天街、盈嘉廣場等。同時，晶融匯在改造升級后分階段重新亮相。隨著零售商情緒有所改善，現有購物中心得到有效補位，市場整體空置率扭轉疫后上升態勢，環比下降1個百分點至7.0%；部分空置率高企的項目繼續以價換量，帶動全市購物中心首層平均租金環比下跌0.2%，但跌幅收窄0.8個百分點。國內游和周邊游的回暖將推動市場的持續復蘇。數據顯示，2020年國慶、中秋黃金周成都接待總人數、旅游收入分別恢復到去年同期的90.4%、80.1%。
新增供應和疫后零售新風向共同驅動市場開啟新一輪大規模調整。在核心商圈，臨近項目間的錯位調整除以橫向的業態及品牌的搭配作為衡量標準，愈發縱向聚焦品牌周期、設計風格等方向。新增項目盈嘉廣場和改造升級后的晶融匯均在“年輕潮流”業態上發力，前者開出多個全品類運動品牌旗艦店，后者招引新興、小眾的話題性網紅潮牌。有鑒于此，商圈內既有項目啟動新一輪大規模調整。遠洋太古里和IFS積極招引受眾面廣的成熟品牌以在“年輕潮流”上錯位競爭，同時開始上調奢侈品牌占比。值得關注的是，隨著春熙路商圈在調整中不斷強者恒強，加之科甲巷、大慈坊等城市更新項目加速推進，其虹吸效應不斷加大，故老牌核心商圈東移趨勢初見端倪，或將推動包括鹽市口及一環內商業項目的轉型升級。
在非核心商圈，新開業項目龍湖上城天街一街之隔的金牛萬達廣場，于季內借力接駁地鐵的地下樓層TOD優勢，積極調改引入以休閑餐飲、生活為主的品牌吸聚客流。另一方面，部分運營商抓住疫后品牌更迭的窗口期，優化定位調改，如季內悠方購物中心引入Aape、Evisukurd等中高端潮牌強化其年輕潮流定位等。
順應疫后消費回流趨勢，奢侈品牌繼續在蓉擴張并以單品類店、快閃店、奧萊店等方式多樣化呈現。此外，成都政府亦簽手中免集團，機場免稅店、城市免稅綜合體等項目落地。同期，新能源汽車體驗店擴張迅速，體驗業態有所回暖，成高空置率項目主要招引對象。
社區商業被重新定義，助力城市消費脈絡升級。疫后社區商業迎來開發機遇的同時，其更是跳脫固有形象，在建筑形態、定位及租戶品質上提檔升級。季內，麓湖天府美食島攜眾多高端餐飲品牌開業；Hyperlane超線公園啟幕；年內市場還將迎來龍湖武侯星悅薈、中海天府環宇坊等優質社區項目的開業。
預計第四季度市場還將迎來四個購物中心開業，合計約43萬平方米新增供應，其中包括備受矚目的萬象城二期，屆時城東商業能級及輻射力將顯著提升。另外，8月成都首次面向全球發布交子公園商圈投資機會清單，商圈建設將提速，四季度將迎來合景摩方的開業�？傮w而言，在抓住經濟復蘇先機的背景下，成都政府、運營商、零售商等多方參與者第一時間針對疫后消費市場新特征，推動供需兩端積極調整升級，從而助力成都打造國際消費中心城市。
CBRE成都顧問及交易服務 | 商業部主管江南表示，“季內成都零售物業市場的活躍度顯著提升，國慶期間客流量的走高亦進一步提振市場信心。新周期伊始，隨著運營商和品牌方的主動謀變，商業載體越發多樣化，街區、社區商業涌現；同時餐飲、生活等品牌選址的包容性亦提高。總而言之，變革中的成都市場未來可期�！�
倉儲物流市場
第三季度，市場錄得萬緯龍泉物流園交付，新增供應9萬平方米。本地夯實的消費基礎繼續助力物流業加速復蘇，季內倉儲租賃需求回暖態勢明顯，凈吸納量錄得22萬平方米，環比大幅上漲65.9%，與去年同期基本持平，居全國第一。相應地，市場空置率環比下降3.5個百分點至19.7%。租金方面，上半年率先以價換量的項目取得一定成效，并帶動這場價格戰的范圍繼續擴大，故而全市高標庫平均租金環比下跌1.4%，至每月每平方米23.1元，但跌幅收窄0.3個百分點。
租戶擇機積極布局推高需求活躍度。按行業看，電商和第三方物流主導季內去化，分別占比新增需求的45.0%、43.5%。其中，租戶抓住租金調整的窗口期，戰略性擴倉的長租占比75%，包括數宗電商企業在自建庫周邊布局衛星倉的成交案例等；而電商及相關第三方物流為備戰“雙十一”購物節的短租占比25%。
疫后社區團購重回資本視野成需求新增點。本季成都高標倉庫市場上，生鮮占整體電商新增租賃面積的比重由上季度的15.0%增長至30.2%。這一趨勢也驅動更多開發商著眼冷鏈設施開發或標準倉改造。但值得關注的是，上述新興電商模式仍在流量與供應鏈中探尋盈利點，故租賃需求的不確定性尚存。
終端用戶對效率的追求使雙邊庫愈發受青睞。電商和物流行業間的競逐點逐漸從單純的價格戰延伸至完善供應鏈服務，這一轉變使租戶愈發青睞雙邊庫。未來業主應重審可開發面積和雙邊庫建設的平衡，以改善倉儲條件或設備來契合日新月異的倉儲需求。
展望未來，第四季度成都倉儲物流市場還將迎來2個項目合計15萬平方米的新增供應。著眼需求端，市場價格戰有望置換更多租戶戰略性提前布局，而消費升級所衍生的新增需求也從另一方面支撐市場，如生鮮電商等，空置率預計繼續改善。
CBRE成都顧問及交易服務 | 產業地產部主管單宇迪表示，“本季度成都倉儲物流市場延續回暖態勢，空置率改善、租金下行放緩，預計年末一系列的購物高峰有望繼續刺激電商倉儲需求增長。盡管未來兩年高位供應下市場將面臨持續的去化壓力，但不斷完善的交通基礎設施將進一步強化成都作為區域物流中心對周邊縣市的輻射力，物流設施的中長期投資價值將進一步提升�！�
投資市場
第三季度，成都投資市場錄得一筆甲級寫字樓的大宗交易。根據CBRE 8月發布的《2020年年中亞太區房地產市場展望》報告，由于疫情得到有效控制，中國二季度經濟率先復蘇，近期投資者對于中國商業地產投資機會的關注度明顯提升。門戶城市核心區的寫字樓、主要城市群的物流設施、數據中心和長租公寓是投資者的關注焦點。此外，疫情后還涌現出樓宇綠色改造、產業相關物業的售后回租等投資機會。
隨著成渝經濟圈建設帶來的新一輪戰略機遇，城市擴容、產業鏈升級、人才導入等逐步推進，成都商業地產的中長期價值將被更多投資者看好。預計人民幣基金機構以及自用為目的的投資者將持續活躍，核心區域現金流穩定的寫字樓是投資者最為追捧的投資標的。此外，如倉儲物流、學校教育地產等也備受關注。
CBRE成都投資及資本市場部主管金靈表示，“隨著房地產融資監管預期收緊，成都投資市場中存貨變現的緊迫性上升，賣方更為主動的態度及更具彈性的條件力爭在年內鎖定交易。同時，季內成都商業地產租賃市場的回暖表現，也吸引更多潛在投資者關注成都，積極捕捉有限的投資機會。”
來源：CBRE世邦魏理仕
