近日，仲量聯行發布報告，對2020年第三季度深圳房地產市場進行回顧與展望，報告指出，三季度深圳喜迎政策紅利，辦公樓和零售市場穩步復蘇。
仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示：“三季度深圳辦公樓市場活躍度持續恢復，互聯網龍頭企業大面積擴租需求突出。由于市場仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是主流。《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》的政策紅利將普惠多個領域，刺激不同行業的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力。”優質零售物業市場方面，全市大部分購物中心迎來客流及銷售額的穩步復蘇，整體租賃需求較上季度活躍，租金跌幅亦有所緩和。未來12個月內市場將迎來供應高峰，新增零售面積預計突破100萬平方米。”
甲級辦公樓
三季度深圳辦公樓市場仍處于復蘇通道，租賃市場活躍度持續恢復，全市整體凈吸納量環比錄得小幅上升。互聯網企業的擴張及搬遷活動繼續領跑市場，尤其是互聯網龍頭企業。由于業務范圍的快速擴張，這些龍頭企業原有的租賃面積已無法滿足新增人員的辦公空間需求，因此擴張勢頭更加迅猛，大面積成交也尤為突出。此外，大型內資銀行仍能保持較為穩定的搬遷和新設立需求。
由于市場仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是市場主流。特別對于有大面積擴張需求的租戶而言，近一年來新竣工的辦公樓因可租面積較為充足且租金具有較強競爭力而更受青睞。此外，存量市場樓宇租賃表現逐漸呈兩極分化的趨勢。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：“在供求不平衡的市場下行周期，資產管理更加專業化的辦公樓能夠更快適應快速變化的外部市場環境，以及快速調整租賃策略，因此在市場逐漸穩定后相比其他辦公樓表現更為出色。”不同細分市場而言，南山區租賃活動最為活躍，本季度南山區（包括前海）凈吸納量占全市整體水平近七成。尤其是前海片區，依托于優惠的租金補貼政策以及大量優質供應，吸引了不少企業的搬遷及新設立需求。
三季度大量新增供應入市，總計新增約51萬平方米，超過上半年供應總量之和。在六個新竣工項目中，有五個位于南山區，進一步加大南山區的供應壓力。
雖然不少存量物業的空置率在本季度得到了改善，但由于本季度供應量較大，且新增物業的預租率整體較低，拉高了辦公樓市場的整體空置率至27.8%，供應壓力最大的南山區空置率上升最為顯著。
全市租金跌幅較上季度繼續收窄，環比下降1.1%。業主大幅下調租金的現象在三季度明顯減少，近一半甲級辦公樓的租金在本季度企穩。此外，一些空置率較低或者出租率在近期有所改善的甲級辦公樓甚至提高了租金。
市場展望
近日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》（以下簡稱《實施方案》），其中部分舉措將進一步完善公平開放的市場環境。《實施方案》的逐步落實將刺激不同行業的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力。
我們看好深圳加快市場開放，充分發揮市場的資源配置作用，有利于加快形成“雙循環”格局。通過制定深圳放寬市場準入特別措施清單，深圳將放寬能源、電信、公用事業、交通運輸、教育等領域市場準入。
在支持資本市場建設上，“推進創業板改革并試點注冊制”已經落地，措施通過簡化審核流程，明顯加快了創業板新股上市步伐。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“這意味著對于一些發展潛力較大的TMT和生物醫藥等成長型企業而言，融資速度的加快將有利于業務規模的快速增長。因此，預計來自于上述高成長性、創新型企業的擴租需求將有所增長。”與此同時，“試點創新企業境內發行股票或存托憑證（CDR）”、“建立新三板掛牌公司轉板上市機制”等措施，將為深圳資本市場帶來中概股等新的上市資源，行業結構也將更加完善且多元化。而資本市場的活躍也將驅動證券行業業務的增長。此外，在發展金融科技上，提出“在中國人民銀行數字貨幣研究所深圳下屬機構的基礎上成立金融科技創新平臺”，數字貨幣的技術導向性有利于推動銀行等金融機構在數字貨幣業務上的拓展。預計不少大型金融機構對金融科技部門的新設立需求將繼續增長。
在完善科技創新環境制度的措施方面，“實施高層次科技人才定向培養機制”及“為符合條件的外籍高層次人才申請永久居留提供便利”等措施將有利于深圳在吸引及留住科技人才的同時，吸引更多的人才需求量大的科技企業落戶深圳；除此以外，還將加快完善技術成果轉化的相關制度，以及進一步放寬前沿技術領域的外商投資準入限制。曾麗強調這些舉措將使深圳在現有產業基礎之上，完善科技產業布局和產業鏈集群，增強國際競爭力。這無疑將有利于科技行業辦公需求持續保持強勁發展。
基于上述展望，預計深圳市場租賃活躍度將繼續穩步回升。再加上，深圳的科技、金融等行業巨頭通過自建物業解決業務擴張需求的現象日益突出，且自用面積可觀。受此影響，預計今年全年凈吸納量仍能達到過去三年的平均水平。
展望未來12個月，仍將有超一百萬平方米甲級供應入市，預計短期內深圳辦公樓市場空置率仍將保持高位。深圳辦公樓市場租金仍將面臨下行壓力，但預計租金降幅將進一步減緩。
優質零售物業
繼7月份實現今年首次增速轉正后，深圳社會消費品零售總額在8月份延續增長態勢。在消費回暖的背景下，全市大部分購物中心迎來客流及銷售額的穩步復蘇，整體租賃需求也因此較上季度活躍。市場上不少優質零售項目趁此機會加快租戶調整步伐，而中高端品牌也普遍看好市場復蘇前景，租賃成交有所上升。從新項目入駐率的角度來看，開業率接近滿租的狀態也一定程度反映出大多數零售商較上季度更為積極的心態。
分行業來看，餐飲行業呈現持續恢復跡象，特別是部分受疫情影響較小的輕餐與茶飲品牌重拾擴張動力，在本季度開出多家門店。此外，一些國際奢侈品品牌也開始加碼深圳零售市場，例如巴黎世家和迪奧各自在深圳灣萬象城開出第二家門店。
本季度共有兩個優質零售項目入市，分別是位于南山區的匯港購物中心（二期）以及寶能環球匯（西麗），零售面積共計約20萬平方米。這兩個新項目吸引了大量中端零售商入駐，開業率均超過95%，表現優異。在空置率方面，得益于整體租賃需求回暖，一些面臨空置壓力的購物中心在本季度取得一定程度的招商進展，空置面積明顯減少，結合新項目不俗的入駐情況，全市空置率較二季度小幅下降。
隨著零售市場氛圍得到持續改善，本季度不少購物中心的租金跌幅有所緩和。與此同時，部分購物中心由于其運營表現穩定，提供給零售商的議價空間較小，因此能夠保持相對平穩的租金水平。綜上，三季度全市優質零售物業首層租金錄得小幅下跌，跌幅較上季度有所收窄。
市場展望
雖然外部環境的不確定性仍然存在，但深圳在投資、消費、進出口等領域將保持穩定復蘇的態勢。同時，隨著疫情得到有效控制，娛樂場所以及旅游景點人流量限制放寬，市民出外或旅游消費意愿將逐漸增強。仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明表示：“這些利好因素對深圳零售市場的復蘇奠定了基礎。可以預見購物中心銷售情況，尤其是受年輕人歡迎的中高端優質零售項目，將受消費市場的持續改善得到提升，而零售商也將更傾向在此類優質零售項目中重啟擴張計劃或開設深圳首店。”
未來12個月內深圳零售市場將迎來供應高峰，新增零售面積預計突破100萬平方米。考慮到新增供應主要集中在市郊，預計市郊空置率的攀升將推高全市整體空置率。盡管如此，率先完成租戶調整的優質零售項目仍將憑借豐富的業態組合進一步貼近年輕人的消費需求與特點，從而在銷售方面得到更快的恢復，同時也將受到更多零售商的青睞，可以預見短期內這類項目將帶動全市整體租金平穩增長。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
