2020開年以來的第一只黑天鵝——突如其來的肺炎疫情除了讓整體經濟形勢產生擔憂之外，也引發了業界對寫字樓市場產生影響的關注。當下的疫情“危險”與“機遇”并存，或將是寫字樓市場的一個轉折點。我們先簡單回顧一下2019年一線城市寫字樓市場，再從短期、中長期兩個層面深入分析新型冠狀病毒對寫字樓市場的影響和預判，為企業下一步決策提供參考。
租賃市場承壓，投資市場活躍
2019年受宏觀經濟增速放緩和中美貿易摩擦等不確定因素影響，企業縮減成本擴張愈加保守，租賃意向也趨于謹慎，對P2P行業的持續調整和加強監管使得金融類企業出清和退出頻現，寫字樓市場整體需求有所放緩。
從我們跟蹤監測的數據來看，2019年全國重點城市寫字樓租金水平均出現了不同程度的下滑，一、二線城市的空置率從2019年以來一直處于攀升狀態。其中，上海空置率水平最高達14.35%，而廣州空置率漲幅最大，第四季度較第三季度環比增長了4.79個百分點至13.10%。
2019年下半年一線城市寫字樓市場空置率走勢
資料來源：中指寫字樓版
一線城市租戶結構以銀行、保險、券商為代表的金融機構、律所為代表的專業服務業以及TMT科技行業為主，在大宗租賃交易中占比超82%，是寫字樓租賃需求的主要來源。
2019年一線城市寫字樓市場租戶分析（按數量）
資料來源：中指寫字樓版
相較于租賃市場，2019年投資市場整體表現則相對活躍。一線城市大宗交易總額超2000億元，北京和上海交易額都超過800億元，北京更是創歷史新高。
物業類型方面，辦公業態依然最受投資者青睞，其次是商業和綜合體。而由于核心位置資源稀缺，城市更新則為買家進入核心區域提供另外一種機會，其中也出現了不少商改辦、酒改辦模式。
買家方面，以銀行、TMT為代表的內資自用型買家以及機構投資者為主，外資機構關注也有所增多，持續加大對一線城市的布局。
2019年一線城市大宗交易分析（按交易額）
2019年一線城市大宗交易分析（按交易筆數）
資料來源：中指寫字樓版，CBRE
寫字樓市場短期波動，長期維穩
此次新型冠狀病毒的突襲，對各行各業均造成了不同程度的沖擊，深度影響寫字樓市場和企業發展。受疫情影響，企業對于寫字樓的租賃需求在短期內勢必會更加謹慎，擴租和換租的需求會有所減少。
此次疫情對寫字樓市場的影響很大程度上還取決于其租戶的抗風險能力。其中，中小企業現金儲備少，抗風險能力較差，中小企業的倒閉也會造成短期內失業增加的風險。鑒于此，2月3日，北京市政府出臺政策鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區對采取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。
2019年北京寫字樓租戶人員規模
資料來源：中指寫字樓版
從中長期來看，疫情對于寫字樓市場影響有限。一方面，一線城市租戶結構相對穩定，寫字樓主力需求并不會出現較大變化。另外一方面，受工人延遲返工、暫停生產影響，部分項目入市將有所延期，在一定程度上也會緩解市場供應的壓力。此外，這次疫情也會促使更多業主和企業關注辦公場所的環境、物業管理、靈活辦公等，有利于加速寫字樓市場提質增效。
“宅經濟”催化 寫字樓交易“線下”轉“線上”
突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，也讓這個春節變得格外特別，人們為了抗擊疫情更多選擇宅在家中。延遲返工、售樓處關閉、經紀機構暫停營業，短期內對寫字樓市場將會有不小的沖擊，銷售和租賃都將面臨下行壓力。新的場景刺激了新的需求。目前萬科、當代、遠洋等房企已打造網上看房的平臺。未來借助5G、VR等新技術實現，網上看房、看鋪將成為新的趨勢和爆發點。
鑒于線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步發生改變，有望加速推動線上交易易模式。另外，抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設和基于數據層面的運用能力得到更大的提升。目前寫字樓市場的發展面臨瓶頸，對經紀人而言，需要對目標客群快速滲透，借助新技術、新玩法更高效地觸達目標客群。調動和挖掘流量帶來的寫字樓交易生態閉環內各個環節的消費潛力。
“線上獲客”正成為房企實現與購房者有效溝通的橋梁。基于寫字樓線上交易的微網站、小程序正在崛起，或將迎來春天。中指研究院在此次疫情中，為了支持企業做好內功共渡難關，從2月1日起免費開放網上租售中心，為商辦開發商、業主、資管提供寫字樓、商鋪房源推廣服務，實現線上精準獲客和經紀人推廣。
總結與建議
在經濟放緩、供應持續加碼、需求走弱、疫情等多重因素的疊加影響下，今年企業層面流動性將面臨挑戰，未來融資繼續收緊的可能性不大，而在防范風險的要求下，化解行業杠桿壓力，保障行業資金面平穩的調控思路將會日趨清晰，行業融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情沖擊下逆周期調節可能會加大力度。
業主方面，面臨競爭持續加碼的寫字樓市場，需要積極調整租賃策略，給予多元化優惠激勵政策，根據實際情況適時下調或者減免租金，幫助企業租戶尤其是品質較好但是短期面臨資金壓力的中小企業共度時艱。
供應方面，受工人延遲返工、暫停生產影響，一二季度新增供應將有所放緩，隨著疫情的平穩，生產恢復，房企資金壓力，施工和新竣工的項目將持續入市，全年新增供應預期或有所減少但整體供應量持續較大的趨勢不變。
運營方面，鑒于線下交易的關閉和暫緩，寫字樓市場空置壓力持續，房企亟待尋找新的營銷和交易模式，有望加速推動線上交易的實現，對于寫字樓的發展、數據的公開透明都有積極地作用，有利于推動商業地產大數據建設和基于數據層面的開發運營策略分析。
投資市場方面，短期內負面情緒和商務活動的削減可能會導致房地產投資活動有所放緩。但未來隨著金融領域的進一步開放，貨幣政策也有望進一步放寬和利率下調，部分業主和開發商也可能面臨現金流方面的挑戰，是投資機構抄底的好機會。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
