2019年整體經濟增速放緩，加之中美貿易戰等外部因素影響，國內寫字樓市場承壓，新冠疫情的爆發更是讓整個寫字樓市場雪上加霜。
寫字樓市場到底經歷了怎樣的變化？未來出路在哪里？
我們從本體信息、資產評級、設備診斷、市場分析、競品分析、運營診斷、融資診斷、交易診斷、價值評估九個維度，通過大量數據、多種算法測試研發出了“九宮格資產診斷模型”，對重點城市寫字樓市場的上千個項目進行持續監測、診斷，完成了數千份資產診斷報告，基于數據和診斷結果，能夠真實的還原疫情前后寫字樓市場的變化。
本文主要分析一線城市甲級寫字樓市場的診斷結果。我們篩選了一線城市600個甲級寫字樓，覆蓋了總計近七十個商務區、不同資產級別的甲級寫字樓，更全面的展現市場情況。
數據來源：CAIC數據庫
數據說明：克而瑞資管研發的寫字樓資產評級包含建筑等級及地緣/資管等級兩部分；地緣等級:由低到高依次 為A， AA， AAA; 建筑等級:由低到高依次為 乙級、甲級、超甲級
我們對這600個甲級寫字樓進行了疫情前后兩個季度的結果對比，得到了以下幾點結論：
1、市場整體承壓：出租率、租金、資產價值紛紛下降，但整體降幅相對有限
2、市場出現分化：單項目有升有降，兩成項目受沖擊大，最大降幅超30%
3、城市分化加劇：上海資產價值波動相對較大，廣州穩定、深圳面臨潛在風險
一線城市：整體承壓、市場分化
整體承壓：一季度出租率、租金雙降
自2018年四季度起，在經濟增速下降和貿易爭端影響下，一線城市整體市場一直處于下行態勢，平均出租率和租金均出現連續6個季度下跌，新冠疫情的爆發進一步加重這一下跌態勢。2020年一季度，一線城市整體出租率、租金雙降，出租率環比下降1.2%，租金環比下降2.5%。
數據來源：CAIC數據庫
2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，更是創2019年一季度以來的最大降幅。
數據來源：CAIC數據
經營分化：兩成項目受沖擊較大，四成項目相對堅挺
疫情影響下，一線城市57%的寫字樓項目出現了租金或出租率的下降，約20%的寫字樓項目甚至出現了租金及出租率雙降現象，但也有43%的寫字樓項目租金和空置率微漲或不變。
數據來源：CAIC數據庫
經營分化：單項目有升有降，最大降幅超35%
今年一季度一線城市寫字樓單項目出租率和租金最大降幅超超35%，最大升幅超20%，項目出現明顯分化。
疫情影響下，不同城市、不同商務區、不同項目之間的市場表現分化愈發嚴重。就租金而言，得益于一線城市相對濃厚的商務氛圍，50.3%的項目租金依然堅挺，維持不變；34.9%的項目在疫情沖擊下對租金的下調幅度在10%以內，5.3%的項目下調幅度在10%~20%之間，0.8%的項目租金下降超過20%；但也有約8.7%的樓宇品質較高、租戶優質的項目租金逆市上揚。
出租率的變化情況與租金類似，50.2%的項目租戶相對穩定，出租率保持不變；但疫情之下租戶承租擴租意愿減弱，到期不續租、甚至期內退租的概率也大幅提升，導致29.4%的項目出現了5%以內的出租率降幅，5.8%的項目出租率降幅在5%~10%，1.3%的項目降幅甚至在10%以上。此外，也有13.2%的項目出租率逆勢上漲，主要是由于商務區性價比較高的項目吸納了周邊希望降低租金成本的租戶，以及2019年四季度已經簽約的部分優質租戶受疫情影響較小，于今年一季度順利入住。
數據來源：CAIC數據庫
價值分化：超5成資產價值下跌，但下跌幅度有限
疫情沖擊下，一線城市70%的寫字樓資產價值發生了變化，超50%的寫字樓資產價值下跌。
隨著市場整體預期的變化以及各項目經營狀況的變化，寫字樓的價值也相應的受到不同程度的影響，其中26.6%的項目價值穩定，保持不變；55.4%的項目在疫情和市場行情雙重影響下資產價值下降；僅有17.7%的項目在疫情下應對得當，資產價值小幅提升。
數據來源：CAIC數據庫
與租金和出租率均存在近半數項目保持不變的變化情況不同，一線城市寫字樓項目的價值在疫情中普遍下降，但下降幅度大多不太劇烈。資產價值降幅在10%以內的項目約占49%，降幅在10%~20%的項目占5.6%，僅有0.8%的項目價值降幅超20%。
究其原因，一方面本輪疫情對寫字樓市場的不利沖擊范圍較廣，另一方面也反映出疫情對資產價值帶來的沖擊不大，尚未對寫字樓市場的整體價值造成較大程度的影響。
數據來源：CAIC數據庫
城市分化加劇、北上深租金創三年新低
經營分化：上海深圳供求失衡空置率均超20%
廣州寫字樓市場供需相對平衡，空置率僅在4%左右，遠低于其它一線城市，此次疫情前后變動率小，市場相對堅挺。上海、深圳市場均呈現供求失衡態勢，空置率均超20%，近年來空置率上漲趨勢明顯，疫情前后變動較大。北京近期出租率下跌明顯，超過安全邊界。
數據來源：CAIC數據庫
經營分化：北上深租金創三年新低
不少非核心區域新入市項目拉低平均租金;供應量增大的同時，需求量在整體經濟增速放緩、中美貿易戰、新冠疫情等因素影響下減少，導致供需失衡，一線城市平均租金隨之集體下跌，北上深平均租金水平創三年新低。其中北京平均租金最高，接近 12 元/平方米/天；上海次之，在8元/平方米/天左右；廣深平均租金保持在 6-7 元/平方米/天不等。
數據來源：CAIC數據庫
價值分化：上海資產價值波動較大
疫情下一線城市表現各異，上海資產價值波動較大，廣州最穩定，深圳后續處境或更艱難。
廣州得益于市場基本面較為健康，且當前廣州市場資產價值低于其他一線城市，處在價值洼地，因此資產價值波動較小。
北京市場整體租金遠高于其他一線城市，隨著空置率日益上漲，整體市場經營情況波動不小，但由于北京政治中心的獨特地位，使得該地區資產擁有更高的低風險溢價，因此整體價值波動較有限。2003年SARS期間前后北京市場經營情況波動較大，但整體資產價值依舊堅挺，與此次情況如出一轍。
上海市場化程度較高，因此受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產價值略高于其他城市，投資回報率略低于北京，因此價值波動相較其他一線城市更大。
深圳寫字樓供需態勢緊張，本次調研項目以自持出租類項目為主，市場內大量的小業主、包租客等相關數據尚未被統計進來，因此深圳的真實市場波動比目前反映出的更大，就當前情況來看，未來半年內深圳的處境更為艱難。
數據來源：CAIC數據庫
新冠疫情讓本就下行的寫字樓市場處境更為艱難，不少項目短期運營面臨困難，但隨之也將加速資產精細化管理的進程。
一線城市寫字樓租金和出租率雙雙下行，但分化也逐漸顯現，競爭力更強的區域板塊，擁有更合理的租戶結構、管理能力、運營策略和優質設施的寫字樓在這輪疫情下反而“脫穎而出”，價值更為堅挺。
同時，疫情也提示著我們：寫字樓精細化資管時代已然到來。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
