近年來，京東、順豐、圓通等知名物流商爭相布局物流地產，獲取大量土地資源。今年，受到疫情影響，線上消費需求激增，各大電商為物流地產市場貢獻了顯著的租賃需求。
作為國內房地產市場發展最快、最炙手可熱的板塊之一，即便是受到疫情的波及，但相較于商鋪、寫字樓、酒店等其它物業類型，物流地產仍表現出了極強的韌性和抗風險的能力。
在當前的市場下，物流地產仍是熱度不減，備受投資者青睞，那未來物流地產會呈現怎樣的發展趨勢？第一太平戴維斯深圳產業地產部將從以下多個方面向大家解析物流地產發展趨勢及投資機會。
第一太平戴維斯深圳產業地產部董事及主管龔勇高表示，受益于國內經濟的強勁增長，產業發展與消費的提升帶動物流倉儲需求的擴張，為物流地產創造了良好的發展環境，供應量與租金都實現了大幅的增長。
對標國際發達國家的物流倉儲市場，國內的高標倉需求仍存在很大的增長空間，依然備受長期投資者的青睞，可以說國內的高標倉投資方興未艾。與此同時，需求多樣化與技術革新也為國內物流地產發展帶來了諸多的挑戰與機遇。”
物流地產投資方興未艾 長期投資者一直青睞有加
物流地產屬于經營性物業，它具有經營性物業產生現金流的方式，遵循持有型物業的投資邏輯。但除了經營性物業特征之外，物流地產還有基礎設施的屬性，物流倉儲設施是國內貨物轉運基礎設施的重要組成部分。這就使得物流地產的需求相對比較剛性，整體的經營穩定性也很高，具體表現如下：
■ 租戶以企業為主，穩定性強
■ 租期通常較長，5年以上為主
■ 租金上漲穩定，收入可預期性高
從投資的角度來看，物流地產相對于其他的經營性物業的開發-運營周期較短，這有利于降低經營的市場風險和財務風險。
物流地產是房地產的細分領域之一，目標投資者相對較少，加上物流用地政策的原因及物業經營的特性，整體流動性較低，市場對這類資產的投資需要更高的風險溢價，因此一直以來物流地產的Caprate相對于其他經營性物業偏高一些。這也意味著其租金回報相對較高，其良好的穩定性和較高的租金回報率，吸引了大量的諸如國家主權投資基金、養老基金、保險資金等長期資本的青睞。
當然，隨著物流地產投資者的增加及市場對其風險認知的加深，該類型資產的流動性會逐漸提高，從而降低市場要求的風險溢價，近些年的物流地產的Caprate不斷降低就說明這一趨勢。
冷庫市場初露鋒芒 將成為物流地產投資熱點之一
消費升級促進冷庫需求增長，國內冷庫容量有望躍居全球第一
冷庫的需求主要來源于蔬果、藥品、連鎖餐飲、水產、乳制品、肉類及由此衍生的冷鏈物流方。隨著國內居民可支配收入的增長，消費升級對肉類、蔬果、水產等需求的品質會提升，將逐漸增加國內冷庫的市場需求規模。
相較于世界主要國家的冷庫容量，2019年國內的冷庫容量為1.05億平方米，低于印度和美國。但是從目前國內的冷庫市場規模來看，近年來一直呈現上升趨勢。相較于國際冷庫容量排第一第二的美國和印度，中國具有人口基數的優勢，將產生更加龐大消費市場，國內冷庫容量有望躍居全球第一，仍存在很大的發展空間。
疫情促使生鮮配送發展，加速冷庫市場崛起
移動互聯網的普及促使國內的生鮮電商蓬勃發展，生鮮電商的交易量在2019年突破了3000億元。疫情期間，生鮮配送更是加速發展，以盒馬鮮生和京東到家為代表的生鮮電商交易量快速增長，2020年春節期間，其日均DAU同比增長基本都達到100%以上，而叮咚買菜的日均DAU同比增長更是高達250%。生鮮電商的快速發展，必然會產生更多的冷庫需求，可以預期國內冷庫市場空間將繼續擴大。
冷庫市場存在價值洼地，未來或將成為投資熱點
從粵港澳大灣區冷庫的分布情況來看，冷庫分布較為分散，建設標準參差，租金偏高。主要由于冷庫的投資較大，而供應大多是由需求驅動的。根據第一太平戴維斯深圳產業地產部的調研，2019年深圳冷庫租金水平區間已達到95-135元/㎡·月，以寶安區石巖片區為首，租金水平達120-135元/㎡·月。
而冷庫的單方投資成本相對于普通倉一般會高出2000-5000元/㎡，但租金高出的幅度更大，租金回報水平更高。
以深圳為例，疫情期間，生鮮配送的快速發展帶動了冷庫需求的擴張，深圳的冷庫租金出現了明顯的上漲。在租金回報相對較高的前提下，未來隨著消費升級及生鮮電商的發展，冷庫的需求確定性更強、市場潛力大，將會吸引更多的投資者進入，或將成為物流地產投資熱點之一。
5G的廣泛應用 無人倉、智能倉迎來新發展階段
電商及新零售帶動國內物流需求日益增長，催化了消費者對物流服務品質要求的不斷提高。需求端對物流效率的要求倒逼了物流倉庫在自動化、智能化、無人化等方面不斷提升。在過去幾十年里，國內在智能物流倉儲方面進行不斷的探索、研究與實踐，而5G的廣泛應用，將為倉庫智能化、無人化的發展帶上一個新的發展階段。
5G技術具備了低延時、高連接、抗干擾及無縫漫游的優勢，通過5G信號覆蓋與無人叉車、重卡等帶裝有智能終端的設備連接收集海量數據，對數據進行邊緣計算，改善倉庫庫內運作效率。同時5G的低延時，有利于實現操作人員遠程進行庫內操作，甚至可以一人操作多個倉庫。
進出口下滑 保稅倉發展日漸式微
受全球需求減弱及國際貿易摩擦的影響，國內進出口增長放緩。從廣東省和深圳市的情況來看，近年來進出口總額增長疲軟，尤其是外向型經濟的深圳，從2019年開始進出口總額基本都是同比負增長，疫情影響期間表現更為明顯。而保稅倉的需求主要來源于進出口的貨物，進出口總額下降直接導致保稅倉需求的萎縮。
隨著保稅倉需求的不斷減弱，保稅倉的空置率水平也在不斷攀升。據第一太平戴維斯深圳產業地產部調研，以廣州和深圳為例，廣州部分保稅倉的空置率高達50%以上，而深圳的保稅倉的空置率也出現明顯上升。需求減弱及空置率上漲，導致租金承壓，部分保稅倉租金出現下跌跡象。
REITs將為國內物流地產 創造新的發展機遇
上文提到物流地產得到長期資金的青睞，除了國際資本外，國內包括險資、地產私募基金、物流地產商、傳統開發商、終端用戶等投資者在過去的十年也在積極參與物流地產的投資與運營，國內投資者的市場份額在不斷提升。但由于國內經營性物業缺乏有效的退出路徑制約國內投資者在物流地產領域的規模化發展。即便是像CMBS、ABS、經營性物業貸等方式在一定階段緩解了投資商的資金壓力，但終究還是債權，無法實現真正的退出，影響資金的運營效率，難以做大規模，也增加企業的經營風險。
今年4月份，由中國證監會、國家發展改革委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，支持了倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程開展試點， 意味著國內REITs將逐漸開放。而物流地產NOI yield相對于其他類型的經營性物業本來就較高，具有發行公募REITs的先天優勢。因此，可以預期未來REITs有望成為國內物流地產主流退出路徑，國內REITs的開放將為物流地產提供有效的退出方式，為其發展帶來新的機遇。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
