7月7日，戴德梁行針對2020年上半年蘇州寫字樓及商辦土地市場、蘇州資產證券化市場進行了多維度的解讀，并對各市場的發展趨勢進行了展望和預測。受疫情影響，蘇州寫字樓市場一季度表現欠佳，二季度表現優于預期，短期內仍處于持續去庫存階段。公募REITs即將迎來全國試點，蘇州市場優質標的一如既往積極參與部署。
寫字樓租賃市場：市場需求在二季度釋放，整體空置率回落
2020年一季度受疫情影響明顯，吸納量大幅下跌，企業選址需求減少及延遲，全市甲級寫字樓凈吸納量僅約2000平米，導致空置率持續攀升。進入二季度，市場逐漸恢復，企業需求開始釋放，盡管有部分企業受大環境影響出現退租現象，但全市整體甲級寫字樓表現良好，凈吸納量達到33144平方米，其中以園區成交最多。在未有新增供應的情況下，市場持續去化存量，因此空置率在保持了較長時間上漲后出現回落，二季度全市平均空置率為30.57%。
蘇州甲級寫字樓整體市場分析
數據來源：戴德梁行研究部
但受整體存量較大的影響，客戶競爭依然十分激烈，因此上半年整體租金報價持續小幅下跌，截至2020年6月，全市甲級寫字樓平均租金報價均價為74.49元/平方米/月，工業園區下跌幅度最大。少量空置較高的項目報價有明顯下跌，大部分項目繼續以價格微調維持穩定為主要方針，同時繼續以免租期、停車位等優惠，降低實際租金，爭奪客戶。新舊項目的租金差價進一步縮小，也促進了客戶搬遷，二季度搬遷比較活躍。同時受疫情影響，聯合辦公、精裝辦公的需求升級，同樣在這類產品與標準辦公產品租金差價縮小的情況下，聯合辦公、精裝辦公的成交表現良好。
蘇州甲級寫字樓各區歷年租金均價走勢（報價）
數據來源：戴德梁行寫字樓部
專業服務、電子信息科技、金融仍為主要成交行業，其中人力資源、法律咨詢服務公司需求活躍。部分樓宇有政府機構、國資單位的入駐，也支撐了二季度成交量的回暖。客戶選址時，對高品質地標項目偏好明顯，中海財富中心、蘇州中心等項目表現良好，整體成交活躍。
寫字樓銷售市場
銷售市場與租賃市場類似，2020年一季度成交低迷，二季度也出現回暖。上半年共有3個新增項目，均在二季度上市，分別是位于吳江太湖新城板塊的綠地云景、高鐵新城板塊的芯城匯及吳韻青秀華庭，新增供應量達到93309平方米。2020年上半年全市辦公產品成交面積達到106572平米，其中二季度占比約75%。一季度主要成交項目為九龍倉國金中心，拉高了全市成交均價，達到18776元/平方米。二季度成交項目集中在新上市的芯城匯及同樣位于高鐵新城板塊的啟迪大廈，由于該板塊成交均價不高，因此也造成整體成交均價的回落，二季度全市辦公產品成交均價13233元/平方米。
蘇州辦公物業供求量價（2017-2020.Q2）
數據來源：中指數據庫
商辦土地市場
商辦土地市場方面，2020年上半年，全市共成交25宗，仍然集中在二季度。其中吳中區與相城區成交最多，分別為11和5宗。以零售商業、商服用地為主，辦公用地稀少。工業園區受土地供應稀缺的影響，僅在一季度有2宗土地成交。
戴德梁行蘇州公司副總經理楊婕認為，2020年初新冠肺炎疫情為全國寫字樓市場帶來了巨大影響，蘇州寫字樓市場在經過一季度的低迷后，正在從疫情的影響中復蘇，二季度的表現優于預期，但短期內仍然處于持續去庫存階段。二季度，蘇州未來第一高樓中南中心開建，建成后將和新鴻基湖東項目、萬科左岸項目、中海湖東項目等多個專業開發商的高品質項目一起，帶動整體寫字樓市場提升，但大體量的供應也將進一步加劇市場競爭，尤其是工業園區市場。從城市發展來看，上半年蘇州積極推進長三角一體化政策的逐步落實，產業結構升級也在積極展開，持續為蘇州寫字樓市場帶來利好。未來，一方面，核心地段高品質寫字樓項目將持續具有競爭力，另一方面，在疫情影響還會持續一段時間的背景下，寫字樓用戶的需求也發生改變，對樓宇健康管理、應急事件的反應處理等運營管理服務帶來新的要求。
公募REITs試點即將展開，蘇州市場積極參與部署
2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，通過公募基金+ABS 的方式調動民間投資積極性，盤活存量資產，撬動社會資本。雖國內基礎設施公募REITs尚未有產品發行，但基礎設施類不動產已在國內私募類REITs、CMBS 市場中有所嘗試。來自戴德梁行估價部數據顯示，截至2020年4月30日國內已發行的工業物流資產證券化項目共計15單，占市場存續產品總數的7.5%，發行主體包含國內一線物流品牌運營商，如菜鳥網絡、順豐、宇培、寶灣物流等。
國內基礎設施不動產證券化產品（截止2020年4月30日）
基建投資增長作為我國投資增長最重要的動力源之一，2018年以后，投資增速有所放緩。通過發行公募REITs可以將缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化為流動性強的金融產品，盤活基建領域存量資產，拓寬基建融資渠道，構建可持續的投融資生態體系。我國基建投資增速步入低增長階段，主要原因在于地方政府融資受限，REITs通過資產證券化方式把存量資產變成能夠流動的證券，能夠降低地方政府杠桿率，有效化解地方債務問題。基礎設施公募REITs的推出，可降低民間資本進入基礎設施投資的準入門檻，有效彌補基礎設施領域民間資本參與度不足的短板，滿足各類金融市場投資者資產管理的多樣化需求。
蘇州的不動產證券化市場在過去的幾年中已經涌現了多個代表性項目，如：全國首單社區商業物業類REITs產品“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”、蘇州首單CMBS產品“華福-蘇高新永旺夢樂城資產支持專項計劃”等。如今我國的基礎設施公募REITs已初具雛形，以蘇州工業園區為代表的優秀企業也正積極爭取首批試點。但在實操中，仍有四大難點值得關注：第一，試點項目要求的權屬清晰、具有3年以上持續、穩定的經營現金流和市場化運營能力等條件相對較為嚴苛，優質的底層資產挖掘難度較高；第二，公募REITs試點明確要求采用“公募基金+ABS”的產品架構，交易結構過于復雜，產品設計成本較高；第三，細化了定價和披露等過程，公募基金項目管理能力面臨挑戰；最后，稅收優惠是國外REITs市場得以快速發展的核心驅動力，而我國的稅收體系要復雜許多、稅費負擔也較高，暫缺配套的稅收優惠政策。
戴德梁行蘇州估價及顧問服務部主管周涵之表示，戴德梁行從2014年開始服務國內資產證券化市場，截止2020年6月，已為91單成功發行的類REITs、CMBS、CMBN產品提供物業價值評估、股權價值評估及市場調研工作。在未來基礎設施REITs的發行服務中，戴德梁行的房地產全生命周期服務可以為企業提供資產梳理、價值提升等服務，協助企業實現更高效的物業運營管理；亦可在REITs產品發行過程中提供物業評估、市場調研及建筑物盡職調查服務，在架構設計、資產重組及收益分配等方面提供財務測算及稅務籌劃等服務，為發行人提出切實可行的方案，為每一位客戶實現價值最大化。
來源：戴德梁行
