重慶是一座擁有58棟甲級標準辦公樓宇、市場存量達300萬平方米數量級的城市。對于體量位列全國第六的重慶而言，辦公需求、去庫存向來是市場尤其是業主方關注的焦點。長期以來，業界的慣性思維總將重慶辦公需求活力的不足歸結為二產主導、服務業發展相對滯后的產業結構。事實并非如此，2020年上半年，重慶三產增加值占GDP比重已達55.3%，重慶經濟早已由第三產業主導。經濟增長與產業結構調整持續拉動重慶企業辦公需求成長。需求規�？偭糠辖洕A，那么總量下的結構問題就成為現階段市場需要一探究竟的議題。
要回答這一問題，研究視角必須回歸重慶商業辦公樓市場與產業辦公樓市場的競合關系。在中國主要一二線城市，商業辦公樓是承載樓宇經濟的核心載體，產業辦公樓是地方經濟實現特定產業發展的試驗田，兩者的產業功能不盡相同。而在重慶，兩者卻具有一定的交疊和同質性，進而產生一定的競爭關系。接下來，本文將梳理商辦與產辦的競合關系，探索重慶辦公樓市場發展新路徑。
什么是“商辦”與“產辦”？
辦公樓是承載產業發展的載體，然而用于辦公樓開發的土地并非全是商業用地，工業用地上開發的“產業園區”或形態接近商業辦公樓宇的“產業辦公樓”都是企業落戶且可進行工商登記注冊的辦公空間。我們將商業用地上開發的辦公樓宇稱作“商業辦公樓(Commercial Office)”，將工業用地上開發的產業園區或滿足企業辦公功能的樓宇稱作“產業辦公樓(Industrial Office/Business Park)”。對于市場而言，商業辦公樓和產業辦公樓各有優勢�？傮w而言，商業辦公樓主打樓宇經濟，開發商通過資產管理和后期運營實現高租金、高入駐、高收益，而企業客戶更加多元。相較而言，產業辦公樓則主要滿足政府區域經濟發展的訴求，定向引入科技互聯網、大健康等戰略新興產業及其上下游產業鏈，加速區域開發，推動城市產業結構轉型升級。
重慶的產業辦公樓市場發展現狀
早年北部新區到后來兩江新區、重慶自貿區的政策帶動重慶產業“一路向北”。經過十余年的發展，光電園板塊已成為重慶辦公樓市場僅次于解放碑CBD和觀音橋CBD兩大核心商務區、產業聚集度最高的板塊。尤其是科技互聯網等技術密集型產業已在該板塊形成具有競爭力的上下游產業鏈。除此以外，重慶在城西的高新區、西永以及城南的經開區同樣已發展出幾個具有競爭力的產業聚集區。因此，重慶辦公樓市場和很多城市不同，具有十分鮮明的重慶特色——產業辦公樓的產業結構與商業辦公樓趨同，產業資源“分流”現象嚴重。
據仲量聯行數據顯示，重慶甲級辦公樓與光電園產業辦公樓的產業結構相關性為57.4%；但如果去掉兩個有明顯傾向性的產業，即青睞產業樓宇的科技互聯網業和青睞商業樓宇的傳統金融業，兩組數據的關聯性迅速提升至91.9%。房地產建筑、新興金融、零售貿易的占比的組間差異不到1%。然而，上述行業在其他城市進駐產業園區的概率通常遠低于進駐商業辦公樓。不得不說，重慶的“非園區型”產業樓宇與商業樓宇對多數企業而言差別并不大。
以光電園產業辦公樓的租戶產業結構為例，我們發現與中國主要城市產業園區“相對單一、以科技產業為主導”的產業結構截然不同，光電園板塊更接近城市商業辦公樓市場的產業結構。
重慶企業為什么考慮一些非傳統核心地段呢？
以光電園板塊為例，我們發現如下優勢：
交通區位優勢。重慶由于兩江四岸、山城地貌的地形特征，“組團式”的城市格局形成“多中心”商務區和商圈。兩江阻隔導致過江交通容易出現高峰期擁堵，極大增加通勤成本。交通通達性成為企業選址越來越看重的條件因素。地處照母山南側的光電園板塊已開通兩條地鐵線路，且地勢相對平坦，與中遠距離的社區通勤更快捷，進而更受兩江新區和傾向進駐城北的企業青睞。相比較而言，解放碑盡管有三條地鐵通勤，“半島”的地形格局導致開車擁堵。
租賃成本優勢。在近兩年來，中小微、初創企業在科技互聯網產業發展帶動下表現相對活躍，成為辦公需求的核心動力。中小微、初創企業對辦公空間成本十分敏感。解放碑CBD甲級辦公樓租金普遍在100元/平方米/月以上，部分品質較低的老舊樓宇租金控制在60-80元/平方米/月。而光電園板塊的產業樓宇租金可低至50-60元/平方米/月，甲級品質的樓宇可以控制在70-80元/平方米/月以內。
政策支持優勢。區域招商引資對企業辦公選址決策影響更甚，補貼、稅收優惠等政策力度往往最終左右企業對于區域市場的選擇。光電園板塊一方面坐擁兩江新區、重慶自貿區、中新互聯互通戰略項目等政策的紅利，另一方面政府平臺公司的招商引資更符合政府對戰略新興產業的打造方向，因此也更易幫助進駐企業獲得政策支持。因此，包括金融、服務、零售貿易、地產等各行各業的企業不會把光電園視作科技產業的專屬區域，而是積極與區域主要開發企業合作，達成進駐協議。
從經濟產業視角出發，通過前文的數據和論證，重慶市場產業辦公樓與商業辦公樓的“競合”關系是由多方面因素共同作用的結果。因此，重慶經濟與產業的發展將帶動商業辦公樓和產業辦公樓需求端的“同步”提升。換言之，市場研究如果僅僅聚焦商業辦公樓，猶如管中窺豹，不足以反映重慶產業發展的全貌。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，數百萬平方米產業辦公樓宇存量對商業樓宇需求造成的沖擊可想而知，這一‘替代效應’帶來的影響遠勝于‘總量效應’�；诖�，商業樓宇如何提升競爭力便成為開發商在渝持有經營性辦公物業的一大考驗。核心CBD的區位優勢、甲級辦公樓的高品質和國際標準的物業管理、綜合體項目的辦公配套、外企與知名企業的產業聚焦效應等優勢，都不應被業主忽視。我們相信，隨著經濟的逐步穩定回升，市場將繼續釋放頭部企業和優質企業的辦公需求。如何在這一窗口期修煉內功，以迎接下一波經濟發展的機遇，將決定項目的未來走勢。
重慶商業辦公樓與產業辦公樓市場共同構筑經濟發展與產業轉型升級的載體基底。未來，重慶商辦市場和產辦市場將加速融合，推動重慶辦公樓市場成熟度提升，也為更多進駐重慶的企業提供高品質的多元辦公空間，成為拉動重慶樓宇經濟發展的“兩駕馬車”。
來源：仲量聯行JLL
編輯：wangdc
