近日，CRESA世樺嘉潤發布2021年第三季度北京寫字樓市場回顧指出，三季度北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目竣工入市，市場的凈吸納創單季度歷史新高；甲、乙級寫字樓市場租金繼續環比下調，乙級寫字樓市場租金降幅收窄；甲級寫字樓市場空置率環比下跌，乙級寫字樓市場空置率小幅上漲。
2021年第三季度北京寫字樓市場回顧
據世樺嘉潤董事總經理李芳月女士介紹，2021年第三季度，位于CBD中服地塊的陽光保險金融中心項目交付入市為北京甲級寫字樓市場帶來約10,000平方米的可租賃寫字樓建筑面積，北京超甲級及甲級寫字樓市場總存量達到約1,001萬平方米。截至季末，北京乙級寫字樓市場無新項目竣工入市。
北京寫字樓市場概覽
在需求端，李芳月女士表示，受益于經濟的穩定增長及疫情的有效控制，全市甲級寫字樓租賃市場持續復蘇，凈吸納量于本季度錄得30.3萬平方米，環比提高6%，同比提升88%，創歷史最強勁單季度表現。由于互聯網、在線教育等行業調整及一些租戶的升級搬遷，全市乙級寫字樓市場凈吸納量環比下降，錄得-9.9萬平方米。
在需求來源方面，根據世樺嘉潤數據顯示，本季度科技與金融行業新租及擴租面積合計占全市總需求的65%，雖然較上季度小幅度下降，但二者依然是北京寫字樓市場需求的主要驅動力。此外，專業服務行業緊隨其后，以占新租需求9%，位列第三位。
各行業成交面積占比
就成交商圈而言，由于互聯網頭部企業在望京/酒仙橋商圈的迅猛擴張，望京/酒仙橋商圈成交總量居各商圈之首，成交面積占比達23%。在頭部科技企業、大型金融機構及地產公司的擴張布局下，越加受到租戶青睞的亞奧與麗澤商圈于本季度出現大面積成交，其在全市總成交面積中分別占比12%和9%，分居第三、第四位，僅低于望京/酒仙橋商圈與中央商務區。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，世樺嘉潤副總裁徐榮卿先生認為，得益于經濟企穩回暖，租戶市場需求也在進一步得到釋放。受此影響，本季度北京甲級寫字樓市場的空置率繼續環比下降3.0個百分點，跌至16.2%。乙級寫字樓市場由于行業調整和租戶的搬遷升級，空置率環比提高了1.3個百分點至13.1%。就北京甲級寫字樓市場各商圈而言，因科技和金融企業在麗澤商圈的擴張布局及本季度一些大面積成交的達成，麗澤商圈甲級寫字樓市場空置率大幅下降20.5個百分點至47.9%，成為甲級寫字樓市場空置率降幅最大的商圈。租金的持續下調同樣帶動了亞奧商圈的活躍市場表現，其寫字樓市場空置率也降低3.3個百分點至19.9%。相對而言，由于受到一些租戶為節約成本，而選擇縮小租賃面積或退租的影響，中關村、望京/酒仙橋與亮馬河商圈的寫字樓市場空置率分別環比上浮1.5、1.2及1.0個百分點。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
在租金方面，徐榮卿先生指出，面對激烈的市場競爭及去化壓力，一些項目業主繼續下調項目租金以吸引或挽留租戶。受此影響，北京全市甲級寫字樓市場平均租金本季度環比下調1.4個百分點至人民幣347.5元每平方米每月。相較甲級寫字樓市場，北京乙級寫字樓市場平均租金降幅收窄，環比降低0.1%至人民幣210.6元每平方米每月。在全市甲級寫字樓市場各商圈中，亮馬河商圈的平均租金環比降幅居首位，達到約1.7%。長安街商圈緊隨其后，本季度平均租金降幅達到1.3%。受專業服務與金融等多種行業堅實需求支撐的中央商務區本季度甲級寫字樓市場的平均租金出現環比上漲，這也是中央商務區于疫情后出現的首次租金回調。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2021年第四季度北京寫字樓市場展望
年末預計將有近60萬平方米新增供應入市；甲級寫字樓市場空置率或將被推升至近十年峰值；甲級寫字樓市場平均租金預計將探底至回調前最低值；市場需求有望持續回暖。
展望2021年第四季度，世樺嘉潤總裁王剛先生分析，北京寫字樓市場預計將迎來近60萬平方米的新增供應——主要來自亮馬河和望京/酒仙橋商圈，其中甲級寫字樓市場的新增供應約為26萬平方米。雖然北京租賃市場需求出現明顯復蘇，但大量新項目竣工入市將會令全市空置率進一步上漲。其中，甲級寫字樓市場空置率預計將于年末達到近20%的近十二年峰值。激烈的市場競爭及去化壓力預計將使北京甲級寫字樓市場平均租金于年底降至近十年新低。盡管如此，一些商圈如望京/酒仙橋商圈與麗澤商圈預計將獲益于良好的項目去化情況以及商圈不斷發展成熟，商圈平均租金或將進入穩定回升階段。
自2022年起，隨著市場供需關系的轉變，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將逐年回落，平均租金也將進入平穩回調通道。因此，世樺嘉潤建議有成本節約與辦公環境優化升級需求的租戶，應積極把握當前近十年一遇的談判機會窗口，以理想的租金價格鎖定長期的租約合同。
來源：CRESA世樺嘉潤
編輯：wangdc
