近日，CBRE世邦魏理仕發布杭州商業地產市場報告，對三季度杭州寫字樓和零售物業市場進行回顧與展望。報告指出，三季度杭州寫字樓市場受優質新增供應良好預租情況的帶動，全市整體延續上半年活躍趨勢；零售物業項目多維主題空間塑造，開啟未來商業體驗。
優質寫字樓市場：新項目入市和內資擴租推動需求維持強勁趨勢
2021年第三季度，杭州優質寫字樓市場共錄得兩個新增供應，分別的是位于未來科技城的奧克斯中心和城北的英藍國際金融中心，共計約 15.9萬平方米，環比增長318%。受優質新增供應良好預租情況的帶動，全市整體延續上半年活躍趨勢，凈吸納量錄得14.5萬平方米，明顯高于歷史單季平均水平，分市場來看，除未來科技城、城北受新項目入市當季提升明顯外，錢江新城，錢江世紀城、濱江有較快去化且子市場空置率皆低于15%。由此，全市空置率較上季度微輻下調0.2個百分點至17.2%。
需求方面，TMT仍是杭州市場最為穩健的新增擴租需求，當季頭部網絡科技企業在未來科技城錄得大面積過渡需求，而濱江持續吸引高端網紅、直播視頻等企業，黃龍、武林亦承接部分內部擴租，如電商、云數據等；金融類以銀行、證券為首在錢江新城等區域持續布局，消費品制造業類新能源汽車和專業服務類律所的搬遷擴租需求緊隨其后，此外，受浙江衛視產業集聚影響，文娛服務類需求在武林版塊亦有釋放。
從成交類型和區位看，季內杭州市場內資的擴租成交占主導，新興商務區如未來科技城、濱江等區域表現亮眼，以TMT為代表，細分部門在多版塊差異化布局，錄有較大面積成交；核心商務區以錢江新城新增需求為主導，武林版塊主要項目因擴租空間有限，外溢至臨近樓宇或周邊版塊，中小面積搬遷擴租居多，區內較新樓宇升級需求穩健。租金表現上，杭州市場疫情后低價開啟，今年上半年明顯回暖后租金反彈，受熱點版塊帶動季內全市穩中微升，租金環比上調0.2%，除未來科技城外，錢江新城、濱江等皆略有漲幅。
CBRE杭州顧問及交易服務|辦公樓部負責人王曉晨表示，截至年底，預計還將有28萬左右新增供應投放市場，分別位于錢江新城和錢江世紀城版塊，優質新增項目有望緩解部分市場擴租空間不足情況。杭州兼具創業創新基因，互聯網+產業今年快速共振融合，歷經連續三個季度強勁的市場需求，年底或將迎來一段調整期，因此業主應以較靈活的租賃策略加速年底需求落定，租金預期持穩為主，企業可根據差異化產業集群分區合作，優化布局。
優質零售物業市場：生態場景引入科技疊造無界消費體驗，開啟未來商業
2021年第三季度，杭州錄得一個新增項目入市，即位于錢江世紀城的印力匯德隆奧體印象城，作為亞運版塊旗艦商業項目，是對杭州該區位商業優化和“擁江發展“方面的強有力補充，項目根據消費社群對包括人文、藝術、生態等多主題活動、業態和場景進行空間疊造，以無界性消費體驗重新定義屋頂經濟，在杭州首次打造雙層室內穹頂雨林，綠植配合LED，沉浸式雨林漫步體驗為都市商業再增新意。開業率達97%，囊括眾多區域旗艦首店，推動全市空置率環比下降0.6百分點，報2.6%。
時尚品類依舊是當前主力需求，占比43%。其中，以詩凡黎、伊芙麗以及MO&Co.等為主的潮流女裝品牌加速線下零售布局，擴張較為顯著。其次，餐飲占比27%，其中半數來自于中式餐飲，尚一湯杭州首店進駐印力匯德隆奧體印象城。浙江首家美式快餐品牌Shake Shack于九月末登陸萬象城，成為年輕消費群體的網紅打卡圣地。值得一提的是，杭州潮流圣地湖濱銀泰in77本季度打圍杭州首家B站官方授權生活如沸線下體驗店，官方授權店通過線上內容與線下實景業態的結合還原紀錄片中重慶市井火鍋，同時也是作為文創消費場景的創新。此外，本年年中宣布入局彩妝市場的意大利奢侈品牌Valentino以杭州武林銀泰為聚點開啟其在浙江美妝高定市場，LAURA MERCIER也將其浙江首店選址在此，而西溪印象城當季繼續新增嵐圖空間、極客以及TANK等新能源二階品牌，已然成為新能源品牌聚集地。
從區位上看，核心商圈覆蓋全市消費群體，是國際和全國首店進駐的優先選址地，尤其是迎合前沿趨勢的奢侈品、潮牌運動、美妝香氛品牌集中；而區域和城市首店則偏向客群精準，業態有待完善的非核心商圈，餐飲、文體類體驗等業態積極進駐，部分社區地標項目引入創新形象首店。季內，除新增項目對所在濱江-錢江世紀城片區的有力帶動外，錢江新城的存量市場亦較活躍，空置率從上季度的3.9%進一步下降至2.2%，來福士廣場以及萬象城等優質商業項目表現亮眼，同時杭州地鐵建設也為該版塊帶來更多可能性。目前杭州地鐵4號線已投入運營，7號線市民中心站及9號線北段近期開通，進一步通達的公共交通未來也將為錢江新城版塊再添便利。截至季末，全市首層租金環比增長0.7%至人民幣每天每平方米21.6元。
年底之前，位于城西的杭州未來科技城寶龍廣場即將入市，短期空置率或將有所波動。隨著現有項目根據主力客群進行消費業態升級和完善，引入優質品牌及首店和精細化主題活動，同時新項目對消費場景營造的創新，打造具有記憶點的裝置與交互空間，從情感營銷層面增強顧客體驗性，消費需求有望進一步激發。整體而言，未來杭州零售市場租金仍將呈現穩步上行趨勢。
CBRE杭州分公司副總經理何達表示：“‘十四五’時期是杭州‘亞運會、大都市、現代化’的重要窗口期，營商環境建設全國領先。未來五年，隨著恒隆、新鴻基、新世界集團K11、SKP、香港置地與仁恒等高階商業首進布局，杭州將進一步提升商業集聚度，將消費活力轉化為消費經濟。隨著多元城市配套服務的引入和交通等基礎設施建設的推進，杭州將以城市品質化、人文特色化為路徑，提升商業發展能級，重塑城市CBD新格局。”
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
