盡管各城市出現零星暴發的病例，但內外資企業在中國的業務表現整體保持穩定并保有增長勢頭。然而，全球疫情的持續給經濟預期帶來諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業房地產策略的適應性和應變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來應對未來辦公新常態。
有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于7月至8月啟動了《2021年中國區寫字樓租戶調查》，并于近期發布調查結果，總結了5個目前企業房地產策略的主要趨勢，并提出相關的規劃和租賃建議。
與一年前相比，企業的經營狀況顯著改善。
盡管各城市出現零星暴發的病例，但商務活動整體表現穩定并保有增長勢頭。81%的受訪企業表示公司業務量相較疫情前水平已基本持平或實現增長，該占比較2020年5月的租戶調查結果增長28個百分點。
分行業來看，受疫情以及中國政府在產業創新領域持續投資的影響，科技與生命科學行業實現高速增長。CBRE租戶調查結果顯示，所有來自生命科學行業的受訪企業及54%的科技受訪企業表示經營情況超過疫情前水平，領先于其他行業。
基于企業持續改善的業務狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數量。其中，半數企業預計每年增長10%或更多。從行業來看，科技企業的擴員意愿較強。盡管近期市場出現科技行業整合或業務調整的案例，但科技創新作為十四五期間重要的戰略發展方向，仍然需要更多的相關人才加入到該行業中。
數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長空間需求也來源于疫情后企業對降低辦公室密度的考量。租戶調查顯示，49%的受訪企業計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區的平均水平。
數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
受員工人數及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預計在未來三年持續增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此CBRE預計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2,000萬平方米左右。
全球疫情的持續讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。
疫情爆發后，健康成為企業租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調查結果顯示，47%的受訪企業認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。
內外資租戶對樓宇健康的意識及關注度均有不同程度的提升。其中，外資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業中的占比由10%上升至36%。
在未來，企業對辦公室配置的投資也將更集中于健康設施。調查結果顯示，61%和53%的受訪企業計劃未來三年在辦公場所增加新風循環/凈水過濾系統和健身空間。近半數的受訪企業表示將增加無接觸設施以防止病毒傳播，如在門和按鈕上。
租戶對物業組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規避短期內不確定性的需要，但更多是基于戰略層面的考慮。
疫情的爆發引發社會對靈活辦公的廣泛探討。短期來看，越來越多的租戶將靈活辦公模式納入企業戰略。租戶調查結果顯示，約有40%的受訪者已將遠程辦公作為長期的房地產策略。
因此，租戶也期望以更靈活的資產配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業計劃未來增加共享辦公或商務中心的使用，另有16%的受訪企業認為樓宇內共享辦公或商務中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項占比較一年前均有明顯提升。
數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
租戶對資產組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設定。
數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
基于租戶傾向于在租約中增加更多保護性條款，寫字樓投資者及業主的資產運營能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長和保證出租率之間重新尋求平衡點，評估在樓內增設共享辦公的風險和收益，以及投資樓宇科技來更好地進行租賃管理。
疫情爆發后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時，辦公空間的使用效率變得更為重要。疫情的爆發促使遠程辦公被企業廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價值與功能，并越來越多地關注辦公室3C（collaboration, connectivity and culture）職能的打造，即協作，連接與文化。事實表明，個人工作可以在辦公室以外的空間進行，但辦公室對于團隊協作性的工作更為高效。
數據來源：2021年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，2021年12月
盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。
盡管，大多數在中國的企業仍沿用著以隔間和會議室為主要格局的傳統辦公空間，但近期的租戶調查結果顯示，未來三年，39%的受訪企業計劃在部分工區采用共享工位，同時有26%的受訪企業表示將全部采用共享工位以適應ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活動的辦公模式）。
CBRE大中華區顧問及交易服務部負責人莫非表示，中國卓有成效的疫情防控措施和穩步的經濟增長進一步增強了企業的信心，我們預期主力行業的租戶在未來仍將保持較強的擴張意愿�；诋斍按蟛糠质袌隹罩寐瘦^高，租戶可考慮積極推進房地產策略，鎖定目標區域或樓宇。同時，在資產組合和租約中增加靈活性以應對經濟和市場的不確定性，并讓企業房地產策略與ESG目標保持一致。
CBRE中國區研究部負責人謝晨表示，市場需求持續回暖但供應壓力猶存，業主或投資者需要密切關注租賃市場動向和增長強勁的需求行業，并抓住租戶對新樓和核心商務區的升級需求�；谧鈶襞c日俱增的健康和靈活性訴求，業主或投資者亦需從供應端和服務商的角度出發，根據不同行業的業務特性和房地產策略的關注點，有針對性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實現長期、穩定的收入增長。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
