據初步核算，受疫情影響，鄭州2020年生產總值約為12,003億元，同比僅增長3%。在2020下半年，復蘇逐漸明顯，經濟運行基本回到正軌。
那么，2020年鄭州商業地產市場有何亮點？對未來有何啟示和參考？戴德梁行以專業視角帶你開啟全新盤點與洞察！
甲級寫字樓市場：新樓入市，漸入佳境
盡管因疫情延遲了交付時間，但還是有新的優質寫字樓項目在2020年入市，使鄭州甲級寫字樓存量增至344萬平方米。目前，新完工項目較高的空置率將全市平均空置率推高至16.9%。2020年末鄭州甲級寫字樓市場平均月租金（不含稅、物業費等）約為78.0元每平方米，同比下降約2.0%；而平均月租金含稅價在100.0元每平方米左右。疫情則讓數字經濟和保險業在寫字樓交易市場中表現更為活躍。
2020年鄭州甲級寫字樓市場各區域概況
注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金報價（元/平方米/月），括號內為含稅價。
資料來源：戴德梁行研究部
展望未來，北龍湖金融島將在未來一段時間吸引大批以金融公司為代表的企業入駐。而未來樓宇的智能化能夠降低各種寫字樓管理風險，同時也能提供更加便捷的辦公體驗。寫字樓空間上的改造升級也可以滿足更多個性化的辦公需求。
鄭州優質零售物業市場：雖遲不晚，探索全新可能
在2020年，受疫情影響，一些購物中心工期延后，但在下半年三個新項目開業后，還是為市場帶來了31萬平方米的優質零售供應。
鄭州優質零售物業市場2020年各區域概況
注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月）,不包含物業管理費和推廣費等。圖中只包含六大核心區域存量。
資料來源：戴德梁行研究部
部分商業遭遇疫情洗牌，但在政府刺激消費政策的推動下，下半年的消費有所增長，其中餐飲、美妝行業表現較為活躍。部分商場積極探索利用“首店經濟”、“夜經濟”、“集市經濟”來滿足更多顧客的“情緒消費”、“打卡消費”等，讓優質商業仍然保持低空置率。
鄭州物流倉儲市場：跨境電商活躍，未來前景可期
依托國家物流樞紐和中歐班列集結中心優勢，受益于政策支撐，鄭州2020年前三季度跨境電商交易活躍，完成貨值74.6億元，同比增長78.9%。目前區域級成規模的物流園區共有3個，分別是鄭州國際物流園區、鄭州南部物流園區以及鄭州航空港區物流基地。
鄭州重要物流園區分布概況
資料來源：戴德梁行估價及顧問服務部
鄭州的高標準物流倉儲物業主要服務于鄭州城區以及周邊市區。2020年鄭州高標倉物流市場的區域新增供應體量以航空港物流園為首，未來新增供應將進一步促進鄭州物流地產市場的升級發展。
優質案例
戴德梁行于2020年8月獲得恒大地產商業集團獨家委托，為旗下河南區域公司鄭州恒大廣場項目提供招商代理與資產管理等一站式服務。鄭州團隊憑借先進的寫字樓資產管理運營經驗，進場4個月即實現整體委托房源80%去化。鄭州寫字樓部團隊在河南區域深耕7年，積累了深厚的本地經驗，同時借力企業服務全國化平臺，為河南的招商引資工作做出了一定貢獻。
市場風口觀察：自貿區大時代背景下的城市及產業發展機遇
作為河南自貿區的核心，鄭州片區優勢明顯，鐵路、公路、航空構成了通達便捷的立體交通體系，是河南自貿區戰略落地的重要承載。
河南重點交通網絡示意圖
資料來源：戴德梁行策略發展顧問部
與此同時，自貿區的建設也給鄭州帶來了最好的政策支持、交通設施、城市規劃和產業資源�？梢哉f，自貿區是鄭州起飛的加速器。有了自貿區的加持，未來鄭州將會面臨哪些發展機遇呢？
戴德梁行在河南區域深耕7年，積累了深厚的本地經驗，結合深入的研究與分析，我們認為鄭州市場可以抓住以下機遇，實現更大突破：
華東區董事總經理兼鄭州公司總經理黎慶文表示，作為國家中心城市、中原城市群中心城市，鄭州隨著鄭東新區的茁壯成長取得了有目共睹的發展。寫字樓、零售物業、物流園區等商業地產的成長為社會經濟的增長提供了強有力的支撐，尤其在疫情嚴重的2020年扮演著至關重要的平臺角色。未來，商業地產的變革還在持續，而鄭州，作為中部崛起戰略中的重要拼圖，未來利用自貿區的建設發展將吸引更多人才、企業，實現更高程度的區域協同，謀求更開放的市場發展。戴德梁行深耕鄭州逾7年，希冀在未來繼續幫助鄭州實現更大突破。
大中華區租戶研究主管Shaun Brodie表示，2020年對中國而言是極不平凡的一年，對鄭州也是如此。隨著疫情的好轉，重大項目工程逐步推進，寫字樓市場交易量持續攀升，消費市場重振活力，物流園區更是在交通樞紐的助力下謀求更大發展。2021年是“十四五”的開局之年，房地產也將利用科技創新升級核心物業；寫字樓空間將更加智能化、人性化；零售空間將利用“首店經濟”、新零售等豐富消費者體驗；物流空間也將會增添更多智能化場景，讓“智慧鄭州”服務市民的日常生活。我們期待未來自貿區的發展為疫情后的鄭州提供更廣闊的市場發展機遇，在中部崛起的過程中發揮更大作用。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
