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世邦魏理仕:2021年上半年成都房地產市場回顧及展望
http://www.stcca.com.cn房訊網2021-7-21 11:23:13
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[提要]2021上半年,成都優質寫字樓市場供應維穩,共錄得5個新項目合計約23萬平方米的新增供應;其中甲級寫字樓2個,分別是環球都匯廣場和華潤大廈B座。

  2021上半年,成都優質寫字樓市場供應維穩,共錄得5個新項目合計約23萬平方米的新增供應;其中甲級寫字樓2個,分別是環球都匯廣場和華潤大廈B座。農歷新年后商務活動快速回暖,上半年優質寫字樓凈吸納量錄得約34萬平方米,較去年末大幅上升63.9%,居全國第四;其中,甲級寫字樓主導去化,凈吸納量較去年末翻倍增長,錄得約21萬平方米,需求占比亦從四成增長至六成,這一趨勢折射出隨著經濟的穩步復蘇,優質企業的租賃意愿及承租能力均有所提高;特別是去年商務活動趨于謹慎的外省企業,上半年需求占比去年末顯著增長4.9個百分點至46.9%。因此,成都優質寫字樓市場空置率較去年末下降1.9個百分點至18.4%,系自2005年來的新低。特別是南延線板塊,區域可租賃辦公面積逐步收緊,金融城、大源空置率較去年末分別下降4.1、4.3個百分點至15.1%、14.6%,并拉動全市平均租金走勢迎來拐點,由負轉正,半年環比上漲0.2%。

  按租戶行業看,TMT、專業服務業和房地產建筑業為上半年需求前三大來源,分別占比32.9%、12.9%、12.7%。“十四五”期間科技創新和數字經濟被提到一個發展新高度,2021年一開局科技行業即展現出強勁的發展態勢。上半年科技企業活躍,需求占比較2020年顯著提高8.1個百分點,活躍的細分行業主要是在線教育、軟件開發等專業服務和以游戲、直播為代表的娛樂傳媒,分別占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外,零售貿易、醫藥及生命科學的需求增長亦值得關注,占比較2020年分別增長5.8、3.1個百分點。

  展望2021下半年,成都優質寫字樓市場約有37萬平方米的樓宇計劃入市,并主要落于市中心,繼而進一步帶動區域租賃活躍度。需求方面,科技、金融等引擎行業的辦公需求預計繼續增長。

  CBRE成都顧問及交易服務|辦公樓部負責人黃璐表示:“上半年成都優質寫字樓市場需求持續活躍,以‘互聯網+’、游戲及云計算為主導的TMT行業尤為矚目,而本地實業類企業的升級搬遷或擴張需求也逐步釋放。‘十四五’期間成都邁入新一輪發展周期,人才、企業加速聚集,但高新區可租賃面積有限,更多企業開始審視落戶其他區域的可行性,樓宇性價比、地鐵通勤及員工餐飲配套等仍是企業選址第一考量。此外,由于TMT企業對樓宇硬件的個別指標有嚴格要求,如雙回路、電量及加時空調等,業主應有更前瞻性的規劃,提前準備貼合TMT企業的相關配置,縮短待租期。”

  2021上半年,成都零售物業市場新增供應持續下沉,3個新開業購物中心均落于非核心商圈,合計約29萬平方米;其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級,且均注重“公園+”場景的打造。此外,街區/社區商業迎來供應高峰,上半年錄得4個新項目開業,包括港匯天地、王府井Discovery等。商業信心重振,市場開啟一輪大規模、多維度的探索及調整。

  在核心商圈,春鹽商圈可租面積趨緊,購物中心積極調鋪、切鋪,以期騰挪出更多空間引入新品牌;而交子公園商圈愈發成熟,消費場景逐步多元,漸成諸多外來品牌來蓉布局首選之一。在次級商圈,業主積極更迭餐飲品牌和順應線下體驗復蘇趨勢加碼體驗業態,特別是空置率較高的項目,業態選擇進一步寬泛。因此,盡管市場大規模調整導致空置率較去年末略微上浮,為6.9%,但受核心商圈拉動,全市購物中心首層平均租金止跌企穩。

  著眼品牌商,奢侈品牌繼續加碼成都,中國原創服飾、歐美系護膚及美妝、潮玩、買手店等需求活躍;國際餐飲品牌下沉至次級商圈,頂級甜品店入蓉,本土餐飲品牌崛起;體驗業態全面復蘇,街舞、教育培訓等積極擴張;新能源汽車品牌延續活躍態勢。

  展望2021下半年,成都零售物業市場將迎來5個購物中心合計56萬平方米的新增供應。此外,社區商業仍是開發熱點,約15個自持運營的低零售社區商業計劃年內開業。新一輪供應將繼續壯大次級、近郊商圈,并有望吸納核心商圈因店鋪緊張而外溢的品牌資源,借機提檔升級,但如新都、郫都等購物中心布局集中的近郊區域或將面臨競爭新局面。

  CBRE西南區董事總經理謝凌表示:“2021年對成都零售物業市場而言是重要的一年,消費空間的多元化、場景化發展上升到新的高度,這也營造出更宜居的生活環境以滿足消費者個性化的需求。而就品牌方而言,未來選址亦有新方向,在視自身定位及客群新畫像的考量下,于多元化的載體中做精準選擇。”

  2021上半年,成都倉儲物流市場供應保持高位,迎來3個項目交付合計約33萬平方米,均落于青白江園區。租賃需求于二季度顯著上升,但因一季度短租到期引發的集中退租,上半年吸納量較去年末略有下降,錄得約39萬平方米。全市高標庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點至14.4%,系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%,跌幅進一步收窄。

  著眼需求行業,持續向好的消費基本面將逐步投射到市場,上半年除電商、食品、生鮮超市外,運動、潮流服飾的新增倉儲需求備受矚目;同時,隨著成都產業持續升級,上半年制造業租賃需求顯著回暖,吸納量絕對值是2020全年的3倍,需求占比全市較2020年上升10.7個百分點。

  天府國際機場的正式運營及東部新區的大力拓展,投資者積極關注成都主城區——簡陽軸線的區域發展和投資機會,目前已有多家開發商拿地,未來成都倉儲物流市場將再添一“極”。

  展望2021年,成都倉儲物流市場將迎來約18萬平方米的新增供應,主要落于青白江和龍泉,短期內市場去化壓力猶存。但得益于成都不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設所帶動的基建持續完善、消費擴容升級,投資者長期持續看好成都。

  CBRE成都顧問及交易服務|產業地產部負責人王蒙蒙表示:“隨著疫后中國經濟的率先復蘇,制造業迎來新的發展機會。此輪機會中,除傳統制造業的需求增長外,更多先進制造業也將進一步向中國聚集。成渝地區作為中國經濟‘第四極’,伴隨著制造業自身的優勢,如人才、科研、市場規模、交通樞紐及向西向南門戶等產業發展條件的加持,‘洼地市場’逐步向‘機遇市場’轉變,承接更多產業轉移以及加速本地產業發展。同時,成都也將作為區域發展的動力策源地,覆蓋整個成渝中間區域,以及成德眉資等地區的制造業全局發展,未來有望衍生強勁的倉儲需求。”

  2021上半年,成都投資市場錄得兩筆位于金融城板塊的甲級寫字樓的大宗投資交易,成交金額約人民幣25億元。投資者活躍度明顯提升,其中核心區域現金流穩定的寫字樓項目成為關注熱點。與此同時,消費市場復蘇帶動投資者關注零售物業,而城市群建設亦帶動倉儲物流的關注度不斷攀升。

  展望2021年,預計未來投資市場將繼續回暖,除境內外投資基金等主力買家外,本地國企自買自用需求備受關注。分區域看,已有交易顯示個別核心板塊的物業價值已實現上漲。未來這些核心板塊供不應求的態勢持續,繼而帶動可售物業價值進一步上行。

  CBRE成都投資及資本市場部負責人金靈表示:“基于當前的供求關系以及未來這一趨勢的延續,個別熱門區域的優質物業甚至出現投資者競逐的局面,而部分業主也對持有物業開始持惜售的態度。長期看好成都商業地產的本地投資者逐漸增多并積極跟進潛在項目。預計下半年大宗交易持續活躍,這也將驅動更多開發商加速新項目的建設進度。”

  來源:CBRE世邦魏理仕

編輯:wangdc

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