上半年，全國房地產開發投資規模再創新高。國家統計局最新數據顯示，1-6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；其中，住宅投資54244億元，同比增長17.0%。二季度，全國樓市調控基調不變，全國房地產信貸環境持續收緊。在上半年調控政策頻繁加碼后，二季度一線城市一手住宅成交量總體回落，但重點二線城市依然市場熱度不減。此外，22城首批集中用地完成出讓，各城市冷熱不均。
信貸收緊 二手房調控加碼
從全國來看，二季度央行將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控范圍，房地產金融監管持續強化。房地產信貸環境持續緊縮，多地銀行房貸利率上調、額度收緊，房貸審批及放款時間延長，部分銀行甚至已停止辦理新房、二手房貸款業務。
從城市層面來看，地方加快建立房地聯動機制，多個城市對二手房調控加碼。繼深圳、成都等城市建立二手房成交參考價格發布機制后，上海也對二手房開啟價格核驗，要求沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。此舉旨在打擊二手市場哄抬價格現象，引導二手房掛牌價格趨于合理，緩解一二手房價格倒掛現象。
全國一手住宅成交量高位增長
國家統計局數據顯示，1-6月份全國商品住宅銷售面積同比增長29.4%，商品住宅銷售額同比增長41.9%，均創歷史同期新高。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市一手住宅成交數據顯示，二季度20城市一手住宅成交面積合計約7200萬平方米，環比增長34%，較去年同期增長了30%。其中，一線城市成交量共計931萬平方米，環比回調13%，這主要是因為，在上半年政策頻繁加碼后，深圳、廣州和上海的一手住宅成交量均有回撤，尤其是深圳二季度一手成交量環比大跌43%；而二線城市的一手住宅成交二季度則較一季度大漲46%，其中，鄭州、杭州和重慶等城市成交面積分別環比大漲246%、196%和89%。
在價格方面，全國新建住宅市場價格整體較為平穩，二季度漲幅略有擴大。國家統計局發布70個大中城市商品住宅價格顯示，2021年4-6月份一線城市新建商品住宅累計漲幅2.0%，較一季度漲幅擴大0.5個百分點；二線城市新建商品住宅累計漲幅1.7%，較一季度擴大0.4個百分點；三線城市新建商品住宅累計漲幅1.1%，較一季度擴大0.3個百分點。一線城市二手房價格增速小幅回落，二季度累計漲幅2.1%，較一季度回落1.3個百分點。尤其是深圳自二手房成交指導價機制建立之后，二手房貸款受限，市場熱度明顯消退，二季度深圳二手房價格環比已由漲轉跌。
首批集中用地完成出讓 各城市冷熱不均
二季度，22城全部完成住宅用地首批集中出讓。據統計，首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。首批集中供地各城市表現冷熱不均，重慶、廈門、杭州、南京等熱點城市土拍熱度較高，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。而北京和上海通過一系列完善的土拍規則，將首批集中供地溢價率水平控制在合理范圍，是為數不多調控效果相對較好的城市。
杭州：杭州首批集中供地推出的57宗地全部出讓，總成交金額達1178億元，是首批集中供地成交金額最高的城市，平均溢價率達26%。本次杭州集中供地的競拍規則為“限地價+限房價+競自持+競配建”，而推出的57宗土地中有41塊以“競自持”成交，競拍競爭激烈。
重慶：重慶首批集中供地46宗地全部成交，由于此次出讓地塊均位于中心城區，首批供地出讓平均溢價率高達39%。
上海：上海土拍競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。本批次最高報價一般限定為起始價的110%。新的競價規則將價高者得調整為限地價下的相對價高者得。上海首批集中供地成交56塊涉宅地塊，平均溢價率4.9%。
北京：北京首批集中供地成交超1100億元。此次，北京通過限地價、限房價、競公租房等規則使得土地競拍各個流程透明化，部分地塊要求達到上限價格后，房企需競高品質方案。30宗商品住宅用地平均溢價率約6.4%。
未來展望
隨著疫情防控進入常態化，中國國民經濟整體呈現穩中加固、穩中向好態勢。預計下半年房地產金融監管將持續強化，信貸環境或將繼續收緊。在上半年熱點城市調控政策高頻加碼后，預計下半年各城市或將繼續細化和完善現有政策，針對二手房市場的調控政策也可能進一步深化。
各城市調控加碼效果已經顯現、整體房地產信貸環境也在收緊，預計下半年的成交量可能高位回落。但在上半年高規模的支撐下，全年商品住宅成交量依然有望創新高。政策加碼下，下半年全國一手住宅價格漲幅有望放緩。土地市場方面，在首批集中供地落幕后，為更好地達到“穩地價、穩預期”的效果，預計重點城市將對土拍規則進行適當調整。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
