近日，第一太平戴維斯發布2021年第二季度廣州房地產市場回顧與展望指出，上半年寫字樓租賃市場保持活躍，前兩季度單季凈吸納量分別達15.3萬及11.1萬平方米，均高于過去五年季度平均水平。
寫字樓 —— 前兩季度租賃需求持續增長，全市空置率時隔近兩年再度環比下降
2021年第一季度，廣州市地區生產總值同比增長19.5%至人民幣6,404.09億元。扣除去年同期基數較低影響，2019年至今，全市經濟兩年年均增速為5.6%，增勢平穩。
6月以來，因受本輪疫情防控管理影響，中高風險區域部分行業運營稍有停滯，為幫助企業減輕負擔，6月22日廣州市政府印發《關于積極應對新冠肺炎疫情影響著力為企業紓困減負若干措施》，從加大金融支持力度、減稅降費、為企業減租等九大方面為企業紓困。在宏觀經濟基本面向好及政策支持背景下，廣州寫字樓市場需求有望在本輪疫情平穩后繼續增長。
2021年上半年，全市共三個新項目入市。其中，二季度僅有一個新增供應——位于珠江新城的寺右萬科中心交付入市，為市場帶來7.3萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量上升至576.5萬平方米。
第二季度前兩月，租賃市場延續一季度熱度，源自金融、TMT、零售與貿易行業企業租賃需求持續釋放，市場錄得多個矚目大宗交易。季末，因受本輪疫情防控措施影響，租賃活動稍有放緩。但上半年整體而言，租賃市場保持活躍，前兩季度單季凈吸納量分別達15.3萬及11.1萬平方米，均高于過去五年季度平均水平。
在上半年租賃需求持續釋放的推動下，二季度全市空置率自2019年第四季度以來出現首現環比下降趨勢。截至季末，廣州甲級寫字樓物業市場空置率環比下降0.8個百分點至8.2%。
盡管市場租賃需求持續回升，但租戶方仍執行嚴格的辦公成本管理并降低租金預算。同時，業主方亦考慮到下半年市場將有大量新項目入市，去化壓力陡增，因此愿稍降租金以提前實現項目去化。季末，全市租金指數環比微降0.2%，平均租金錄得人民幣每平方米每月163.6元。
展望
2021年第三季度預計有三個新項目入市，為市場帶來17.8萬平方米的新增供應，而至第四季度，市場將迎逾80萬平方米供應，大量供應入市料將對各方市場參與者心態產生較大影響。
因受本輪疫情防控影響而放緩的租賃需求有望于第三季度釋放，TMT、金融行業仍將為租賃需求主要來源。2021年第三季度，受新增供應影響，全市空置率預計小幅上升。
盡管需求端向好，但鑒于下半年市場將迎逾百萬平方米新增供應，市場去化壓力猶存，以價換量策略預計持續，全市租金水平將因此繼續下行趨勢。
零售 —— 開年兩季度凈吸納量持續增長，市場租賃需求顯著復蘇
2021年前五月，廣州消費市場保持穩定。社會消費品零售總額同比增長23.8%至人民幣4,237.29億元，較疫情前同期（2019年1-5月）增長9.1%。其中，汽車等大宗商品消費保持暢旺（如限上汽車零售額同比增長40.0%）支撐多零售品牌擴張及租賃需求增加。
2021年上半年兩新項目均于第二季度入市，分別為位于增城的永旺夢樂城廣州新塘及位于花都的雅樂城。兩項目共為市場帶來29.9萬平方米新增供應，全市零售物業市場總存量因此上升至652.8萬平方米。
第二季度，市場需求持續恢復。盡管季末疫情對部分區域餐飲、娛樂等業態營業有短暫沖擊，但暫未對零售商整體租賃需求展現出重大影響，季度凈吸納量在新項目入市帶動下繼續增長至24.3萬平方米。上半年全市凈吸納量達29.1萬平方米，與去年同期凈吸納量呈負值相較，市場顯著復蘇。
截至第二季度末，各零售商圈空置率基本維穩，全市空置率僅因較大體量新項目以略低入駐率入市而環比微升0.3個百分點至13.0%。
季內，受本輪疫情影響較嚴重區域的部分業主為租戶提供一定時期的租金減免，但未對市場既有租金水平產生顯著影響。同時，核心商圈優質項目租金水平上漲顯著，帶動全市租金指數環比微漲0.2%，平均租金錄得人民幣每平方米每月694.8元。
第二季度，市場錄得一宗購物中心整售交易成交。領展房地產投資信托基金以人民幣32億元收購了位于珠江新城的太陽新天地購物中心。
展望
2021年第三季度，全市將迎來兩個購物中心，預計為市場帶來16.4萬平方米新增供應。
隨著本輪疫情逐步平穩受控，品牌經營及新店裝修將回歸既有節奏，租賃需求預計保持平穩。需求平穩疊加供應規模有限，全市空置率有望實現小幅下調。
2021年第三季度，受次核心商圈新增供應影響，預計全市平均租金呈結構性下降趨勢。
住宅 —— 新政策接連出臺，宏觀調控持續升級
第二季度供應較上季度有所上升，截至6月18日，廣州一手住宅市場供應面積環比上升19.2%至147.3萬平方米。但受 “新穗六條”政策影響，預售審批、備案價管控等保持嚴格，在政策調控下，本季度市場供應與去年同期相較仍下降27.4%。
4-5月，在 “新穗六條”及“421新政”管控下，黃埔、南沙等區域投機炒房行為有所減少，但市場整體剛需仍保持強勁，兩月成交面積均高于過去12個月平均水平。6月以來，受本輪疫情防控管理影響，住宅交易進程暫緩，全市成交面積顯著下降。截至2021年6月15日，全市一手住宅成交面積環比下降27.8%，至173.9萬平方米。
鑒于季內中心城區成交量占比顯著上升，帶動全市一手住宅成交均價環比上升8.9%至人民幣每平方米39,032元。
展望
政策仍將以保障剛需、遏制投機為主。“三穩”將是市場長期發展主旋律。銀行貸款額度緊張，疊加政策調控升級，個人購房融資監管將更趨嚴格。
市場受本輪疫情沖擊稍有停滯，預計部分供應將于疫情平穩后入市，市場供應預計有所上升。
因六月份疫情影響而壓抑的需求將于三季度得以釋放，此外市場又將迎來傳統“金九”小高峰，整體而言，需求將繼續增長。
在“新穗六條”政策調控下，新房定價預計更趨理性化，市場價格水平有望保持溫和增長。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
