戴德梁行近日發布2022年第三季度廣州寫字樓及零售市場報告。報告顯示，三季度廣州甲級寫字樓市場持續放量。在宏觀經濟面臨不確定因素的背景下，辦公租賃需求表現淡靜，市場持續承壓。零售方面，品牌擴張速度有所減緩，但新能源、香水品類需求仍十分活躍。
寫字樓市場
租賃需求放緩，市場活躍度回落
本季廣州甲級寫字樓市場共有15.3萬平方米的新增供應，分別位于琶洲和珠江新城商務區，全市總存量上升至603.4萬平方米。但受到年初以來國內疫情反復對供應鏈帶來的巨大影響，新增供應對市場需求的刺激作用有限，新項目的去化速度不及預期。從需求端來看，宏觀經濟面臨多重挑戰和不確定性，企業更加注重經營成本的控制，因此在租賃策略上表現保守。持續放量的供應疊加淡靜的租賃需求，甲級寫字樓市場活躍度較上季有所回落。與之對應，整體空置率環比上升3.3 個百分點至12.9%，其中，琶洲、珠江新城、體育中心的空置率均有不同程度上升。去化周期的延長以及空置成本的增加令不少業主選擇更進取的租賃策略，全市平均租金下調，環比下降2.8%至每月每平方米169.2元。
游戲公司尋租活躍拉動TMT 需求回升
本季度專業服務業仍然引領全市成交，租賃成交面積占比較上季度擴大9.9個百分點至35.7%。此外，互聯網行業在經歷行業調整與頭部企業的搬遷后，本季度租賃成交活躍度有所回升，季內錄得多個游戲公司有1,000平方米以上的租賃成交，拉動 TMT 租賃成交面積占比環比回升12.9 個百分點至 26.7%，成為第二大租賃成交主力。區域選擇上，政策利好及產業集聚效應雙重加持下，琶洲仍然備受互聯網企業青睞，季內占據 TMT 行業總租賃面積的 58.1% 。
市場快速調整，業主策略靈活進取
當下的市場環境中，即使是核心商圈的優質項目，均迅速做出反應。多數業主采用進取的租賃策略，除調整租金價格及增加對優質客戶的優惠力度外，其他的租賃條款也有更靈活的談判空間。如延長免租期、定制裝修交付等彈性條款，以解決客戶在成本控制情況下，搬遷裝修費用受限的問題。
未來展望：積壓需求重啟，市場將迎來復蘇窗口期
展望第四季度，戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：“得益各項政策的共同作用，預計市場前景將更為明朗，市場信心將得到有效提振。此前積壓的租賃需求有望在年末得到釋放，迎來寫字樓租賃市場復蘇的重要窗口期。”對此，他建議：“于業主而言，如何把握住這一波集中釋放的租賃需求尤為關鍵。業主應該提前制定租賃預案，謹慎匹配客戶需求并快速響應，以求在這個租賃窗口期有效鎖定客戶，迅速提升物業的出租率。”
零售市場
本季度，隨著萬博四海城東西兩區正式對外營業，全市優質購物中心總存量上升至489.3萬平方米。前三季度新增優質購物中心面積累計24萬平方米，比去年同期減少約40%。新增供應令番禺商圈空置率與上季度相比上漲 5個百分點至7.7%。同時,在疫情的不確定性影響下,品牌擴張速度有所減緩。以上因素令到全市優質購物中心空置率環比上升1.4個百分點至7.1%，首層租金環比下調至人民幣每月每平方米759.6元。
新能源汽車及香水品類需求活躍
業態方面，新能源汽車銷售繼續呈現快速增長勢頭。受政策支持、財政補貼等利好推動，1至7月份廣州市新能源汽車零售額同比增長98.9%。根據監測數據顯示，前三季度全市優質購物中心有近30家新能源汽車門店新開或即將開業，包括正佳廣場新開的極氪汽車和東方寶泰的smart汽車等。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示：“區別于傳統品牌，新興的綠色消費品牌更樂于把門店開到城市核心地段的購物中心，在體驗店展示其最新技術或產品，與消費者建立有效的溝通和互動。目前中國一線城市新能源汽車體驗店數量已經超過350 家，預計這一數字會在未來將繼續增長。”
零售方面，在悅己消費浪潮的盛行以及口罩常態化使用的雙重影響下，香水品類受到市場青睞：法國品牌Atelier Cologne經重新裝修后在K11開出全新形象店鋪，香水品牌Frederic Malle和Kilian作為廣州首店亦即將亮相太古匯。
核心商圈表現堅挺
從新開品牌的區域分布來看，核心商圈購物中心仍是品牌拓店的第一選擇。本季度42%的新開門店集中在核心商圈，品牌的輪換與升級帶動了區域的租金增長；同時，商圈內部分購物中心陸續完成局部調改，令區域內租金水平有所上漲，珠江新城和越秀區租金分別環比上升2.2% 和1.7%。而非核心商圈內因疫情導致的封控偶有發生，購物中心客流量和營業額均受到不同程度影響，疊加空置率走高的壓力，各區域租金水平有所下調。
市場展望
展望四季度，廣州零售市場計劃迎來多個新項目入市，合計總新增面積將達到28萬平方米，包括信達金茂廣場和黃埔大悅匯等項目。廣州市政府發布上下九-第十甫歷史文化街區活化利用的招標公告，是永慶坊、北京路步行街后又一個進行活化利用的歷史商業街區，有望煥發老城區新的消費活力。同時，海珠區也在積極推動國際消費中心城市建設布局，以“廣州塔-琶洲”世界級商圈為核心，引領各層級商圈的高質量及特色化發展方向，促進“科產商文旅”高度融合發展。對此，戴德梁行廣州商業地產部主管及董事冼嘉曦表示：“海珠區近期與戴德梁行簽訂《海珠區推動廣州市建設培育建設國際消費中心城市商業常務總顧問戰略合作協議》，戴德梁行作為海珠區的商業常務總顧問，全方位助力了海珠區的商圈規劃發展，相信未來海珠區將撕去‘老城區’刻板標簽，向‘煙火氣’ 與‘國際范’相得益彰的良好格局發展。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
