仲量聯行近日發布《2022年第三季度重慶商業及物流地產市場報告》指出，三季度，重慶甲級辦公樓市場新增供應抬升空置率，增量需求疲軟，市場持續承壓，第三方辦公擴張導致核心商務區租金下行。零售物業市場，雖面臨疫情和高溫限電的雙重壓力，但國慶良好的銷售數據為市場反彈注入了信心，消費市場正逐步恢復。物流地產市場，制造業與零售商貿倉儲需求動能轉化，制造業倉儲需求潛力釋放。
仲量聯行重慶總經理兼重慶商業地產部負責人劉洋表示：“三季度，極端高溫天氣疊加疫情反復，電力供應缺口較大，令經濟承壓，城市商業及商務活動面臨極大挑戰。季末，城市逐步恢復常態，商業及物流地產市場出現復蘇跡象，加上中西部首個跨省都市圈重慶都市圈獲批，市場韌性疊加政策利好，我們對重慶市場基本面仍持樂觀謹慎的預期。”
甲級辦公樓市場
2022年第三季度重慶甲級辦公樓市場表現及環比變化
甲級辦公樓年內首次供應，部分項目尋求交易機會持續延緩交付
三季度，甲級辦公樓市場迎來年內首次供應，新牌坊及江北嘴子市場分別錄得國信金融中心以及科技金融中心3號樓入市，新增供應共計13.6萬平方米。其中約9.3萬平方米的國信金融中心將作為重慶國際信托及重慶三峽銀行的總部辦公使用并去化大部分面積，因此目前市場供應端壓力并不顯著。至季末，全市甲級辦公樓平均空置率環比上升2.9個百分點，至季末報27.0%。
部分在建項目開發商為緩解流動性壓力，積極尋求大宗交易契機，建成后繼續延遲交付。仲量聯行統計，截至三季度末，重慶達到竣備標準但未及時交付的甲級辦公樓存量已突破30萬平方米，大宗投資市場供應端存量明顯增加。
極端高溫天氣疊加疫情短期復發，雙重不利因素影響辦公需求復蘇
自八月中旬開始，重慶連續經歷極端高溫天氣誘發山火、電力供應短缺等城市災害，政府為保證民生用電，開始對辦公樓及商場用電進行約束。至8月末，疫情短期復發再次阻礙線下實體活動，兩方面因素共同導致三季度甲級辦公樓新增需求仍未出現明顯復蘇跡象。部分企業的房地產策略趨于審慎，市場錄得多宗地產、科技互聯網及新興金融等領域企業的縮租、退租案例。季內，甲級辦公樓市場凈吸納量接近正負零，不足1,000平方米。
增量需求方面，以德勤為代表的全球領先會計師事務所及律所在渝繼續擴張，金融業需求相對穩健。隨著6月《重慶市擴大有效投資若干措施的通知》的印發，基建工程類企業辦公需求活躍度相對亮眼。三季度，甲寫增量需求主要來自專業服務業（22.5%）、金融業（16.0%）、科技互聯網（14.0%）以及地產建筑（12.3%）。
季內第三方辦公加速擴張，江北嘴CBD租金年內首跌
近期第三方辦公在渝積極需求擴張機會，江北嘴和大石化子市場均錄得大面積（預）租賃成交。持續承壓下行的市場讓更多辦公樓業主接受與第三方辦公運營商合作，快速出清庫存面積。預計憑借第三方辦公帶裝修、租賃期靈活的特點將在后市帶動兩大區域進行快速去化。
受季內第三方辦公大肆擴張影響，多年來重慶辦公樓一二級租賃市場形成的平衡格局被悄然打破。第三方辦公的低價策略加速周邊競品項目租金加速下行，江北嘴CBD租金年內首次出現下跌，環比跌幅為0.7%。受此影響，全市甲級辦公樓平均租金環比下跌0.6%，跌幅較上半年有所擴大，平均租金報82.9元/平方米/月。
重慶核心商務區租金走勢
母城煥新，渝中半島調整升級步伐提速
作為重慶母城，渝中半島是重慶商務商業市場的發源地。但因物業老舊等問題，曾一度出現辦公物業轉向酒店，住宅塔樓轉做民宿等現象，造成商務及商業氛圍減淡，甚至出現企業外遷現象。近年來，渝中作為“國際消費中心城市”建設的核心區，正聚焦城市更新與招商引資，提升區域吸引力。近期，全國首個跨省域管轄的法院——成渝金融法院正式揭牌，化龍橋在建地標性項目陸海國際中心正式封頂，解放碑在建地標項目新華時尚城引入華潤萬象生活，伴隨重慶二十余載的大都會東方廣場“蝴蝶計劃”在政企合作下共同推進。渝中區的調整升級步伐正逐步加快，讓市場重新審視渝中母城作為傳統核心商務商業區的破局之路。
市場短期承壓，全年辦公增量需求將低于年初預期
由于目前國內宏觀經濟前景尚不明朗，企業活躍度短期難有顯著復蘇，辦公樓市場全年需求明顯低于年初預期。但隨著三季度末多城市復工復產，外來企業的租賃活動出現恢復跡象，四季度市場的活躍度有望實現環比回升。仲量聯行重慶總經理兼重慶商業地產部負責人劉洋表示：“前三季度市場退租較多，市場承壓已是不爭的事實。隨著城市逐步恢復常態，疫情受控，重慶都市圈的產業優勢仍將支撐重慶辦公樓需求增長，律所等現代服務業以及科技互聯網仍是辦公樓產業招引的重點。”
優質零售物業市場
2022年三季度重慶優質零售物業市場表現及環比變化
季內優質零售物業供應放緩，疫情反彈和高溫限電致空置率攀升
三季度，重慶優質零售物業市場未錄得新增供應。雖然暑期旅游旺季來臨，但受疫情反彈影響，局部地區旅游活動受限，商業活力有待進一步釋放。同時，8月以來重慶持續高溫，步行街、街區等室外消費活躍度明顯下降，居民更偏好周邊及軌交上蓋的購物中心作為消費目的地。極端天氣下，供電缺口不斷擴大，為保障民生用電，重慶出臺限電令，商場運營時間受到擠壓。在此背景下，全市零售物業平均空置率較上季度上升0.5個百分點，至15.2%。租金方面，品牌方在疫情和高溫限電的雙重壓力下減緩了擴店節奏，退租增加，需求減弱，本季度重慶優質零售物業首層平均租金為375.3元/平方米/月，租金環比承壓下跌0.5%。
雙重壓力下業態表現分化，商業配套和政策出臺有助消費環境改善
· 疫情下大面積正餐承壓，小店餐飲穩健擴張。客流減少、高溫限電和商場經營時間縮短等多重限制，導致餐飲業態物料成本上升，經營風險加大。部分頭部品牌也在同步調整經營策略，關停業績和區位不具備優勢的門店，優化布局。相較而言，“小店經濟”以較低成本、高敏捷度的擴張優勢依舊保持熱度。咖啡飲品、烘培甜品等品類成長較快。從品牌端來看，三季度，重慶茅臺冰淇淋首店落地解放碑，多家茶顏悅色繼續在季內開業，小面積餐飲擴張相對穩健。
· 時尚品牌表現分化，新能源汽車品牌繼續擴軍。連續高溫下，傳統女裝品牌秋季上新的庫存壓力加大，疊加疫情影響，本地化或規模較小的女裝品牌退租現象有所增加。值得一提的是，國內運動品牌依舊保持一定擴張勢頭，例如李寧九代形象旗艦店全國首店落地解放碑八一廣場。季內，新能源汽車品牌較為活躍，小牛電動旗下的新能源品牌自游家Niutron布局多家展廳，高端新能源品牌高合HiPhi在國金中心圍擋，一汽大眾純電系列、埃安、阿維塔等背靠傳統車企的新能源品牌均有所擴張。
· 重慶第二家山姆會員店開業，城西消費環境持續改善。三季度，重慶山姆會員店二店在九龍坡開業，自此山姆實現重慶南北布局，預計將對整座城市的營商環境、消費環境以及服務水平等有一定提升。除此之外，成渝發布《重慶都市圈規劃》，提出擴大重慶品牌影響力，集聚發展“首店經濟”，這將有助于重慶打造國際品牌西部首選地和國內品牌的聚集地。
年底大石化商圈迎來供應高峰，重慶消費市場韌性猶存
進入年底，預計將有43萬平方米的新增供應進入市場。隨著時代天街E館、重慶100 Mall等地標型的重點項目亮相市場，大石化商圈的輻射范圍將進一步加強。同時國慶假期間，主要商圈和重點監測商貿企業零售額同比增長4.8%，良好的銷售數據也將幫助市場企穩。
仲量聯行華西區研究部負責人朱建輝表示：“三季度，疫情反彈和高溫限電讓重慶優質零售物業市場受到一定沖擊，但消費市場仍具韌性。重慶社零總額躍居全國第二，國慶銷售成績仍有亮點，預計后續市場將有所回暖。此外，在疫情防控常態化的商業環境中，品牌資源的爭奪將更加激烈，商場在競爭中想要更進一步，運營能力的打造尤為重要，地產商或許可以從能力輸出方面有所突破。”
物流地產市場
2022年第三季度重慶高標庫市場表現及環比變化
三季度，位于空港子市場的萬緯渝北臨空物流園交付使用。受快遞快運搬遷退租活動增加，以及大面積倉儲需求客戶減少影響，全市凈吸納量錄得較明顯下滑，導致市場平均空置率環比微漲0.4個百分點，至25.0%。
快遞快運企業自建庫投用分流高標庫租賃需求，全市租金持續下行
隨著德邦、順豐、韻達等快遞快運龍頭企業的自建倉儲設施相繼投入使用，以空港為代表的快遞快運企業租賃集聚區遭遇較大沖擊，季內相關行業企業搬遷至自建庫帶來的退租活動，導致部分子市場錄得負凈吸納量，同時未來一段時間，快遞行業的大面積新租需求也將受到抑制。受此影響，重慶全市平均凈有效租金再次錄得下滑，環比下跌1.9%至20.5元/平方米/月。
制造業倉儲需求潛力釋放，制造業與零售商貿倉儲需求動能轉化
2022年，全國多地受疫情影響，傳統商貿零售業面臨極大挑戰。國家統計局數據顯示，2022年3-5月，全國社零消費同比負增長；雖然下半年同比增速有所回升，但截至8月，全國公路貨物運輸量卻仍處于下降區間，實體貨品的商貿流通仍未恢復至去年同期水平。與傳統零售相對，工業制造受疫情管控帶來的出行限制、人口流動下降的影響較小。2022年，全國工業增加值的波動顯著低于社零消費，由此反映在倉儲市場，區別于零售商貿企業的新增倉儲需求有所放緩，制造業倉儲需求持續增長。這一趨勢在重慶這個重點制造業城市表現更為突出。2022年上半年，重慶市規模以上工業增加值同比增長6.3%，增速持續高于社零消費。汽摩、電子、裝備、材料和消費品五大支柱產業均實現增長，其中汽車同比增長9.1%，對規上工業增長的貢獻率達到20.8%。年內汽車零配件、電子信息類工業品的存儲需求保持增長；同時受益于重慶高標庫市場較低的租金水平，材料、裝備制造相關的制造業企業逐步將產品生產加工環節轉移至高標庫，成為倉儲市場的重要去化來源。
汽車產業重拾發展動能，制造業有望再次成為高標庫需求主力
2022年前8月，在疫情影響下，重慶新能源汽車產量仍達到19.47萬量，同比保持150%的高增長。以金康賽力斯為代表的新能源汽車品牌逐步在市場嶄露頭角。乘聯會數據顯示，8月至9月，賽力斯問界新能源車型市場反應良好，兩月合計交付量超過2萬輛。而根據重慶市政府印發的《重慶市建設世界級智能網聯新能源汽車產業集群發展規劃（2022—2030年）》，到2025年，重慶新能源汽車產銷量占全國比重將達到10%以上。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“依托過去傳統燃油汽車的工業基礎，重慶正在全力建設具有全國競爭力的新能源汽車產業集群，未來新能源汽車相關制造業企業有望重拾過去增長勢頭，回到高標庫主力需求客戶行列。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
